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??????? 北京高房租的話題發(fā)酵多日后，終于產(chǎn)生階段性結(jié)果。8月22日，北京市住建委等多部門曝光了23家存在違法違規(guī)問(wèn)題的中介機(jī)構(gòu)。

??同時(shí)被曝光的，還有長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域存在的八類問(wèn)題：哄抬房租、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、不退押金、打隔斷群租、轉(zhuǎn)租他人、強(qiáng)制貸款付租金、對(duì)委托出租房不予維修、采取軟暴力（堵鎖眼，恐嚇，騷擾）威脅租房人等。

??隨著存量房時(shí)代的到來(lái)和“租售并舉”的提出，近年來(lái)，一批專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)開(kāi)始崛起，并進(jìn)入擴(kuò)張階段。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，截至今年上半年，全國(guó)十大城市機(jī)構(gòu)化房源占比為9%，未來(lái)將不斷擴(kuò)大，并催生一批規(guī)模龐大的運(yùn)營(yíng)商。

??這些企業(yè)一定程度上改變了租賃市場(chǎng)分散、無(wú)序的狀況，但到目前為止，仍然未能使行業(yè)變得規(guī)范。在推高租金的諸多因素中，機(jī)構(gòu)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)行為，仍是不可回避的一項(xiàng)。

??那么，過(guò)去這些年，租賃企業(yè)的商業(yè)模式發(fā)生了哪些變化？隨著租售并舉時(shí)代的到來(lái)，合規(guī)與盈利能否得到解決？

??“空置期”的秘密

??長(zhǎng)期以來(lái)，房屋租賃公司多以居間服務(wù)的方式來(lái)運(yùn)作。即發(fā)布房源信息、介紹房主和租客見(jiàn)面并簽訂租賃合同，然后收取約相當(dāng)于一個(gè)月租金的服務(wù)費(fèi)。

??在網(wǎng)絡(luò)化、平臺(tái)化的趨勢(shì)下，信息不對(duì)稱的局面逐漸改善，居間服務(wù)降溫，租賃公司（中介）更多地承擔(dān)類似“二房東”的角色。具體做法是，租賃公司與房主簽訂房屋托管合同，取得房屋的管理權(quán)，然后以更高的價(jià)格將房屋出租。其間，租客和租賃公司——而非房主——簽訂合同，甚至不會(huì)和房主見(jiàn)面。在這種模式下，租賃公司的收入來(lái)源是差價(jià)。

??“雖然租賃行業(yè)不斷變化，但基本的利潤(rùn)來(lái)源，就是從賺服務(wù)費(fèi)變成吃差價(jià)。”北京某資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說(shuō)，從本質(zhì)上說(shuō)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商都是“二房東”，只不過(guò)相對(duì)高級(jí)。

??“但當(dāng)你進(jìn)入吃差價(jià)階段時(shí)，就會(huì)衍生出很多的服務(wù)，盈利點(diǎn)也開(kāi)始增多?！彼硎?，比如，為獲取更高的價(jià)差，機(jī)構(gòu)會(huì)通過(guò)改善裝修、打隔斷、提供增值服務(wù)（維修、保潔等），增加租賃空間，或提高居住舒適度。

??顯然，進(jìn)入以“吃差價(jià)”為主要模式的租賃行業(yè)，成本結(jié)構(gòu)也更為復(fù)雜。上述從業(yè)者表示，租賃企業(yè)的成本可大致分房源成本、運(yùn)營(yíng)成本兩大類。

??自如CEO熊林曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，運(yùn)營(yíng)成本主要來(lái)自于三個(gè)方面：一是配置裝修成本，機(jī)構(gòu)化要比個(gè)人更有效率；二是人工成本；三是空置成本，如果空置率偏高，資本運(yùn)營(yíng)效率就下降了，利潤(rùn)也會(huì)被攤薄。在熊林看來(lái)，空置成本是“問(wèn)題的核心”。

??租賃企業(yè)會(huì)通過(guò)各種方式降低成本。據(jù)了解，大型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商有長(zhǎng)期合作的裝修公司。由于風(fēng)格統(tǒng)一，操作也頗為熟練。以自如為例，在北京，完成一間毛坯房的硬裝，通常只需要15-20天的時(shí)間，效率驚人。此外，在家具家電的采購(gòu)中，大型運(yùn)營(yíng)商也能通過(guò)集中采購(gòu)的方式將成本降低。

??而在減少空置期、節(jié)約空置成本方面，運(yùn)營(yíng)商更是有一套獨(dú)特的做法。

??今年5月，王宇（化名）將位于北京東五環(huán)某小區(qū)的一套55平方米的房屋委托給自如，雙方簽訂了三年的委托合同。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，由于是毛坯房交付，在合同的第一年中，雙方約定了3個(gè)月的空置期，用于房屋裝修和前期尋租。合同的后兩年，每年約定25天的空置期，用于房屋的到期騰退與轉(zhuǎn)租。

??王宇表示，這接近5個(gè)月的空置期，并不算在托管期限之內(nèi)。也即，雙方簽訂的托管合同為三年，而自如持有房屋的時(shí)間約為三年五個(gè)月。

??在王宇看來(lái)，由于自如具有極高的裝修效率，北京租賃市場(chǎng)又處于供不應(yīng)求的階段，5個(gè)月的空置期中，至少有一半的時(shí)間能被運(yùn)營(yíng)商“節(jié)省”出來(lái)。不僅不存在所謂的“空置成本”，還能據(jù)此獲得額外的收益。

??他同時(shí)表示，考慮到自如的品牌影響力，即使有一些小中介出價(jià)更高，他也仍然將房屋委托給自如進(jìn)行管理。

??盈利前景仍不明朗

??根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年第二季度，50個(gè)典型城市租金收益率（年租金收入/房屋價(jià)值）為2.6%。其中，4個(gè)一線城市的平均租金收益率僅為1.7%。作為對(duì)比，2017年倫敦的指標(biāo)為3%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右。

??該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國(guó)部分城市的租金收益率處于較低水平，說(shuō)明我國(guó)租金與房?jī)r(jià)的背離度較高。其原因在于“房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大”。

??前述從業(yè)者向記者解釋租金的定價(jià)機(jī)制：綜合考慮成本、同區(qū)域內(nèi)其他房源價(jià)格、市場(chǎng)走勢(shì)、淡旺季等各種因素。同時(shí)，品牌運(yùn)營(yíng)商還會(huì)再適當(dāng)上浮。

??諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京市掛牌租賃房源平均租金為90.12元/平米·月，今年以來(lái)累計(jì)上漲15.75%。其中，品牌公寓平均租金為157.2元/平米·月，明顯高于市場(chǎng)平均水平。

??盡管如此，品牌公寓仍然面臨著盈利難題。到目前為止，尚無(wú)長(zhǎng)租公寓品牌能夠?qū)崿F(xiàn)全面盈利。今年年初，熊林曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，租賃行業(yè)的特點(diǎn)是，初期需要有經(jīng)濟(jì)投入，在一定時(shí)間后，規(guī)模效應(yīng)才能凸顯。目前仍然是投入期。

??蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖則給出這樣的答案，“對(duì)于盈利問(wèn)題，我相信，資本市場(chǎng)都非常理性，大家看的必然是長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和長(zhǎng)期利益。現(xiàn)階段我們追求的是規(guī)模、服務(wù)和品牌，盈利不是我們考慮的問(wèn)題。”

??為了盈利，租賃企業(yè)會(huì)采取一些不合規(guī)的手段來(lái)提高運(yùn)營(yíng)收入，如“打隔斷”等，但是，包括對(duì)房屋改造等均有硬性規(guī)定。

??“國(guó)際上，很多人口稠密的大城市允許運(yùn)營(yíng)商將房屋分隔出租。但在我國(guó)的很多城市，‘打隔斷’是嚴(yán)格禁止的，即使做好水電、消防等安全防范也不行?！鼻笆鰪臉I(yè)者表示，這就相當(dāng)于宣告了“N+1”模式的死亡。

??與此同時(shí)，對(duì)于房源成本相對(duì)較低的商業(yè)地產(chǎn)、廠房等物業(yè)來(lái)說(shuō)，很多城市不允許調(diào)整水電系統(tǒng)，“那就基本沒(méi)法做了，沒(méi)有上下水的房源基本租不出去”。

??多數(shù)受訪者認(rèn)為，近期關(guān)于房租的討論，能夠成為使租賃行業(yè)走向規(guī)范的契機(jī)。但從商業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，距離形成有效的盈利模式還有很長(zhǎng)的路要走。

??至少在現(xiàn)階段，大部分從業(yè)者都對(duì)行業(yè)的盈利前景不甚樂(lè)觀。8月19日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，“長(zhǎng)租公寓不到1%的租金回報(bào)，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。所以我覺(jué)得做這個(gè)生意的過(guò)程中，一定要有一個(gè)指引，不能偏離這個(gè)指引，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路?！?/p>