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??????? 最近有關房租的話題討論多了起來。有自媒體稱，有些城市的房租短期內上漲50%，引發大批租客的“共鳴”，尤其是大城市的年輕朋友。

??住房租賃市場是整個房地產市場的重要組成部分。2016年以來，國家高度重視住房租賃市場的發展，中央政府部門和各地出臺的發展住房租賃政策之密集，乃實行住房商品化以來所未見。

??身邊有多位90后朋友表示，如果住房租賃市場成熟穩定，一直租房也沒關系。雖然通過租房解決住房問題，尚未占主體比例，但年輕一代的住房消費觀念確實正在發生變化。

??但租金必須在可承受范圍。常有專家以歐美發達經濟體為例稱，住房租金占收入30%左右是可承受的。朋友的孩子在美國洛杉磯和波士頓工作，月薪4000多美元，一居室房租1000多美元（好像是1200-1500美元），占比大約是30%。

??但用洛杉磯波士頓房租與北京上海比較，不盡合適。房子攜帶著所在城市的社會屬性和附加值，表面租金未必能體現。撇開這些，朋友的孩子準備租兩年就買房，以其收入也買得起，但同是用30%收入在京滬租房的年輕人，短期內很可能還是買不起房。

??租房一族對租金變化是相對敏感的。富士康的工人，租住城中村，月租金漲100塊都會很緊張；京滬白領月租金漲三五百也立感壓力。

??租房住的絕大部分是中低收入人群，房地產調控的一個重要目標是解決中低收入人群的住房問題，從這個意義上說，住房租賃市場具有一定的社會保障性質，將住房租金納入樓市調控范圍，是符合邏輯的。

??但調控不等于用行政手段直接干預住房租金，比如制定租金最高限價。現有租賃住房以市場化供應為主，房源以居民個人為主，租金基本是市場化定價，除了公租房，行政直接干預也行不通。你總不能發個通知，王府井地區，2居室租金不得超過8500塊。

??那怎么調控呢？還是要堅持以市場為主配置資源的原則。個人的建議是：

??第一，《住房租賃管理條例》應盡快出臺。用法律法規來規范住房租賃市場，保障保護租賃雙方當事人的合法權益，是非常必要的。據說條例已調研醞釀多時，不宜再拖了。

??第二，熱點城市的住房土地供應要較大規模地增加。包括銷售型商品房用地和租賃住房用地。我曾經呼吁多次，大中城市應適當調整建設用地比例，調減工商產業用地，尤其是熱點城市應該及時調減商業辦公用地指標給住房用地。必要的話，有關省市可給自然資源部打報告。

??第三，住房租賃市場要迅速形成有效供應。國務院加快培育發展住房租賃市場的文件發出兩年多了，12個城市進行住房租賃市場試點、13個城市利用集體建設用地建租賃住房試點也有一年了，成效如何？應該有個階段性總結和推動。

??雖說從土地出讓到建房子到上市確實需要時間，但不少城市對住房租賃市場的重視程度和推進速度，與人民群眾的熱切期望，恐怕有較大差距。舉個例子，13個集體建設用地建租賃住房試點城市，有幾個城市已經實質性開展了相關土地的整理拆遷工作，又有幾個城市給出了實質性的建設和上市計劃表？觀望，就是不作為。

??第四，機構提供的市場化租賃住房，包括長租公寓，應盡快出臺具體的扶持政策。目前急需的是金融支持政策、稅收優惠政策等。推出Reits是時候了。長租公寓運營商，稅收減免也應該提上有關部門的決策議程。什么叫“鼓勵”？最好的辦法就是稅收優惠。

??長租公寓主要包括兩種，一種是新建的房子，一種是機構收購的存量房。文章開頭提到的房租漲50%，其房源據說是機構收購二手房來用于出租的長租公寓。但這個說法有夸大和炒作的嫌疑。

??據我了解，有的機構與房東簽約2-3年，到期再續約，房租都有不小的漲幅。比如，一套2居室3年前月租金4500元，房東今年漲到7300元，漲幅超過50%。機構可能會以7800元分別租出去。但它需要簡單裝修一下，添置家具、家電。我問過租房住的朋友，機構這樣一套房，換空調冰箱洗衣機煙機桌椅床墊等要投入近萬元，假如跟房東的租期只有2年，加上管理費，機構基本不掙錢。盈利恐怕要靠金融運作。

??我從來不相信機構（包括中介）是控制房源推漲租金的主要“黑手”這種說法，正如我不相信中介是推漲二手房售價的說法一樣。個別自媒體以偏概全在渲染房租負面情緒，就如同有的媒體用廈門個別樓盤夸大說該市房價腰斬一樣荒謬。

??第五，商品住房銷售許可證應盡快發放。房地產市場租售一體，房價租金相互影響。有些熱點城市，明明商品住房供應非常緊張，地產商的房子早就建好了，你偏卡著它的銷售證不發，這不是人為制造供應緊張么？銷售端的這種壓力必然會向租賃端傳導，從而推高租金。此類做法，未為智也。

??樓市預期的穩定，包括住房租金預期的穩定。管控治理，不能用感冒吃藥的方式，也不是運動戰的方式，而應梳理整個租賃市場的肌理機制，并納入整個房地產健康穩定發展的長效機制里。