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不出意外，房地產調控再升級。
??全國兩會后，近30條房地產調控政策浮出水面， 20多個城市再啟樓市調控，以買房搖號為主要特征的新一輪調控潮正在成為人們茶余飯后的重要談資。不同于此前開發商內部的售房搖號，此次買房搖號新規是由政府層面主導，開發商將購房者信息上報，再由政府來統一搖號，避免了開發商內部關系層面的買賣，房屋購買更加公平、可靠。
??另外，《北京青年報》4月4日消息稱，傳言中的“北京將出臺商品住房銷售公開搖號”政策，已經在實操層面落地，三環內某熱門限競房項目被要求以搖號方式銷售。再加上尚在征求意見之中的武漢，一個嶄新的買房搖號時代呼之欲出。
??有人中簽喜極而泣
??根據中原地產研究中心統計顯示，3月以來，全國超過20個城市合計發布房地產調控政策內容達26條。疊加1-2月份的超過50次調控，年內前3個月，全國主要城市發布房地產調控已超過76次。各級政府調控樓市的決心與態度“不言自明”。
??不過，在筆者看來，中國房地產價格在歷次調控中持續、快速上漲的事實，已經讓“房地產價格永恒上漲”的投資理念深入人心且根深蒂固。
??這也意味著只要樓市價格還在上漲或有上漲預期，任何在購房需求端發力的調控政策都將淪為政府與投資者之間的“貓鼠游戲”，這或許就是我們通常所說的人性吧。而在過往數輪調控中，沒有被政府加以“甄別”的剛需則成了最慘的“受害者”。
??還記得去年中央宣布建立雄安新區那一夜嗎？雖然消息是當日傍晚發布的，但仍有大批投資者聞風而動，掛著京津冀牌照的車輛連夜涌向雄安新區，雄縣、容城、安新3縣各大賓館內人頭攢動、一房難求。投資者為什么如此瘋狂？還不是因為房地產投資邏輯在作怪嗎？
??而在“買到就是賺到”的房地產投資邏輯之下，又催生了各種亂象。
??比如：在熱點地區或房屋供給不足地區購房時，一些房地產開發商會收取“排號費”、“茶水費”、“渠道費”、“關系費”、“誠意金”、“會員費”等各種各樣名目繁多的費，這些費的產生與房地產投資邏輯有關，也與房屋購買者的“財務焦慮”有關。
??當市場機制不能解決購房難、不能解決購房公平，政府的無形之手便會發力了。以購房搖號為例，這個不壞的制度的確是解決分配問題相對公平的方式，但搖號也意味著將出現“有錢也買不到”、“等待良久也無法滿足需求”的情況。能夠在幾千人甚至幾萬人中搖中號、選到房的購房人無疑都是“幸運兒”。
??但至少購房搖號能夠保證“找關系選房子”或者其他暗箱操作的可能性降低，“排號費”、“茶水費”這樣的好處費也免了。對于貸款客戶尤其是公積金貸款客戶來講，購房搖號可以說是一個利好消息，因為他們因此能夠獲得一個公平公正的購房環境和機會，而不再是開發商歧視的對象。
??事實上，在已經出臺調控政策的城市中，一些城市已明確搖號政策將優先剛需。
??比如，杭州的《通知》指出，房地產開發企業應一次性公開銷售所有準售房源，并對“無房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后離異單身及4日后因自有住房交易產生的“無房家庭”)給予傾斜；成都公布的《關于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的補充通知》規定，商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房，并保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人一致。
??當剛需“幸運兒”被抽中，他一定是熱淚盈眶的。因為他不僅解決了住房問題，還坐上財富增值的“快速列車”，而一切的獲得是他在市場化購房環境中，想都不敢想的。
??有人重倉房產痛苦不堪
??有人中簽購房喜極而泣，而有人持有多套房產卻痛苦不堪。
??在去年“3.26”新政（以下簡稱新政）出臺之前，北京通州不僅是首都副中心，還是炒房的熱點地區，不限購的“商住房”價格更是屢創新高。筆者同事張先生原本是中產階層，在新政出臺前加杠桿從銀行貸款購置了4套商住房，夫妻兩人月供近4萬元。
??張先生本以為搭上財富列車，沒想到卻是跳進了“火坑”。為了抑制炒房，新政的調控力度超乎想象，直接鎖死商住房“流動性”，之前的購房者成了最后的接盤俠。伴隨著商住房成交量以及價格的大跳水，同事張先生悔不當初，他與愛人的關系更是“形同陌路”。
??雖然商住房出租有一些收益，但仍然是杯水車薪。張先生現在選擇在扛著，他希望哪天北京商住房市場會政策松綁，但這一天看起來越來越渺茫。
??張先生在房地產投資方面做錯什么了嗎？或許是他被金錢沖昏了頭腦，忽略了市場變化導致的風險。事實上，如果說20年前炒房是先知先覺的話，那么，現在的炒房無疑就是“自尋死路”。原因很簡單，內外部的環境變了。
??中國房地產市場自98年房改以來已經發生了翻天覆地的變化。用住建部原副部長仇保興的話來說，我國的城鎮化率正在持續走高，從10年前的百分之四十幾到現在已經接近百分之六十。這意味著從宏觀上來講，中國目前并不缺房。
??如果在這個時間節點放任炒房的話，唯一的結果便是引爆系統性金融風險，而這是決策層絕不容許出現的情況。所以，大家看到金融監管環境趨嚴，涉及房地產的各項資金利率水平也在持續走高，當然也有全球各大央行集體縮表的因素。
??當天量資金不再進入房地產市場，當真正的剛需被政府“分流”，當房地產一夜暴富現象，一去不復返。你的房地產投資邏輯是不是該適時轉變了呢？