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“準千億”正榮上市 高額負債受關注
　　新華網北京1月5日電從2016年下半年開始，房地產企業的融資渠道已經受到限制。無論是IPO還是并購，房地產企業在A股資本化的路徑，都在收緊。因此，很多謀求上市的房企將H股作為一種選擇。
　　日前，閩系房企正榮地產集團有限公司通過港交所聆訊并開始招股，這宣告又一家國內地產企業登陸港股。此外，招股價介于每股3.40-4.08港元，招股時間為2017年12月28日至2018年1月8日，預期定價日為2018年1月9日，并于1月16日上市交易。
　　“改善大師”沖上市
　　根據最新公布的2017年中國房地產銷售額排行榜顯示，正榮地產銷售額達953億，銷售面積為544萬平方米，位列房企第20位。
　　成立于1998年的正榮集團從江西起家，主席歐宗榮是福建莆田人，也是福建著名房地產家族歐氏三兄弟中的老二，其胞弟歐宗洪是港股上市國內房企融信中國(03301)的控股股東。
　　在很長一段時間內，正榮集團一直深耕贛閩二省，在江西宜春、南昌以及福建莆田、福州等城市都有正榮的身影。直到2013年，正榮地產開始進軍長三角經濟區，此后公司在上海、南京、蘇州、長沙等城市大舉拿地，躋身全國性房企的行列，而在長三角的布局也為其此后的迅速發展壯大奠定了基礎。
　　據正榮上市招股書顯示，截至2017年10月31日，正榮地產已在長江三角洲經濟區、中國中西部經濟區、環渤海經濟圈及海峽西岸經濟區建立業務據點。正榮地產的物業項目位于四個核心業務區域內17個城市，擁有81個物業項目，總建筑面積約1150萬平方米。
　　事實上，正榮地產一直以“改善大師”作為企業自身定位，旨在向富裕的中高端改善型客戶提供為客戶量身定制的優質住宅。正榮地產認為，其住宅物業的售價在若干市場能夠高于同類質量的物業。
　　招股書數據顯示，正榮地產收益由2014年的人民幣30.396億元增至2016年的人民幣146.035億元，復合年增長率為119.2%，而已交付的總建筑面積由2014年的437595平方米增至2016年的1251117平方米，復合年增長率為69.1%。
　　現金流和高負債風險
　　回顧2017年，房企在規?；傎愔屑铀俦寂?，各家在土地儲備方面，也是積極“高筑墻，廣積糧”，行業新的競爭格局形成已漸行漸近。其中，長三角仍為最搶眼城市群，企業數量與成交金額均為首位。
　　由于正榮目前項目所在的城市幾乎是國內一、二線核心城市，無論是正榮還是其他房企都對拿地補倉十分看重。據中國指數研究院公布的2017年1-12月全國房地產企業拿地排行榜顯示，正榮地產拿地面積為335萬平方米，總計金額215億元。而2016年，正榮的拿地金額也是超過200億元。
　　據正榮上市招股書披露，公司業務的可持續增長及成功在很大程度上取決于能否繼續按合理的價格在適合項目開發的有利位置收獲更多土地儲備。為維持可持續性增長，需要繼續在具有增長潛力且尚未進入的中國其他區域尋求新的投資機遇。正榮方面承認存在風險因素，公司在拓展至新區域、新業務的過程中存在諸多不確定性及挑戰，另外還需要大量資金及管理資源。
　　招股書數據顯示，正榮地產分別于截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年錄得經營現金流量凈額負數。正榮對此解釋，主要歸因于房地產開發項目耗時較長且需要大量資本以及土地收購及業務擴張，未來需大幅增加對外借款或取得其他外部融資。
　　另外，正榮地產還在招股書中透露公司負有大量債務，日后亦可能產生其他債務，這可能對財務狀況及經營業績造成重大不利影響。截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年，正榮地產的未償還借款總額分別為301億元、253億元、350億元和364億元。
　　從招股書中公布的財務數據來看，正榮地產2014年~2017年上半年的資產負債率分別為96%、89%、90%、90%。
　　關于上市事宜，正榮地產相關負責人回復，因為公司現在還處在靜默期，不接受采訪。
　　業內：急需融資補血
　　在業內看來，同為閩系房企的陽光城、泰禾，近兩年已通過資本市場提前實現規模擴張，正榮也急需打通資本市場通道來實現持續增長。不過，面臨整個房地產行業去杠桿和樓市平緩發展的外部環境，以及正榮如何進行內部調整，也將直接決定其上市后的表現。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這兩年A股市場管控比較嚴厲，部分房企會積極選擇H股，這也是考慮到上市的成本。
　　他指出，對于當前很多閩系房企來說，融資能力較強，也帶有相對積極的投資心態。但是如果債務規模過大，或者投資較為激進，那么實際上也會出現很多問題的，尤其是到了2018年全國房地產市場實際上對于資本市場的管控會趨嚴，這個時候往往也會有很多新的問題，比如說投資者的擔心會增加。在上市以及其他融資的過程中，降杠桿和穩定業績成長都是很關鍵的內容。
　　同策研究院總監張宏偉認為，相對于負債，更重要是看這個公司是否有持續的現金流。無論是經營銷售回款還是融資現金流，如果有持續現金流能夠支撐企業渡過市場調整期，那么企業會通過加杠桿的方式實現業績的持續發展。但是，如果說公司經營現金長期為負值或者接近斷裂，多年的連續負債會給企業帶來比較大的經營壓力。