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(原標(biāo)題：17家房企持萬億現(xiàn)金 超百億級(jí)上市房企之和)
　　碧桂園、萬科、恒大三家房企2017年銷售規(guī)模破5000億元，此外還有17家大型房企銷售規(guī)模突破1000億元，這樣的銷售業(yè)績是在史上最嚴(yán)的調(diào)控政策下取得的，嚴(yán)峻的形勢不僅來自于銷售端的限購限售以及價(jià)格管制，還來自資本端的直接融資通道受阻。
　　這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況如何呢?
　　根據(jù)A股及港股各大地產(chǎn)上市企業(yè)2017年半年報(bào)數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者按照2017年房企銷售規(guī)模整理出了各房地產(chǎn)企業(yè)持有的現(xiàn)金量及現(xiàn)金流量表單(文末附有表單)，數(shù)據(jù)顯示，17家千億以上銷售額的龍頭房企持有的現(xiàn)金總額達(dá)到9768億元。
　　千億房企現(xiàn)金為王
　　2017年銷售額超過5000億元的碧桂園、萬科、恒大是“現(xiàn)金為王”的典型代表，持有現(xiàn)金量均超過千億。
　　其中，中國恒大以1644億元的現(xiàn)金量位居榜首。同時(shí)，5000億房企中，中國恒大是唯一一家經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)的房企。
　　記者查閱恒大歷年財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，除2009年外，中國恒大經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值。花旗、摩根等投行的分析認(rèn)為，恒大的經(jīng)營現(xiàn)金流常年為負(fù)，主要是長期高杠桿節(jié)奏下快速擴(kuò)張、拿地的后遺癥。
　　根據(jù)CRIC發(fā)布的《2017年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值TOP100》(下稱新增土地貨值榜單)，中國恒大以8785.1億元的新增土地貨值排名第三。
　　2017年銷售金額突破3000億元的融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)及綠地控股與第一集團(tuán)軍保持了步調(diào)一致，除恒大外，碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利、綠地的銷售額與持有現(xiàn)金比例約為5：1，記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，排名前30的房企大多都以這一比例持有現(xiàn)金。
　　對(duì)大型房企來說，現(xiàn)金流是生死攸關(guān)的生命線，在現(xiàn)金流不足的情況下盲目擴(kuò)張，資金鏈容易斷裂，而如果保有現(xiàn)金流過高，則規(guī)模擴(kuò)展相對(duì)緩慢。5：1是否是擴(kuò)大銷售規(guī)模與維持現(xiàn)金流量之間的平衡點(diǎn)?記者就此問題詢問了多家上市房企，截至發(fā)稿暫未得到正面回應(yīng)。
　　2017年銷售額在1000億-3000億元區(qū)間內(nèi)的房企達(dá)到11家，其中僅中海地產(chǎn)銷售額超過2000億元，中海地產(chǎn)同時(shí)也是碧桂園、萬科、恒大三巨頭之外唯一一家手握千億現(xiàn)金的“大戶”。中海方面表示，“這主要得益于公司的盈利能力。”
　　中海地產(chǎn)凈利潤已經(jīng)連續(xù)14年處于行業(yè)第一，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“利潤王”，不過，相比銷售額增幅巨大的競爭對(duì)手們，中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模趨近停滯。2016年，中海地產(chǎn)銷售額已經(jīng)達(dá)到1925億元，2017年銷售額僅增長4.6%達(dá)到2013.7億元。
　　于2017年5月履新的中海地產(chǎn)董事局主席、行政總裁顏建國在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上就曾經(jīng)打過“預(yù)防針”，他表示基于前幾年對(duì)市場的判斷，中海2017年的可供貨值并不充裕，因此增長會(huì)比較平緩。
　　這一情況在2018年或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)，中海地產(chǎn)2017年在拿地力度上顯著增強(qiáng)，根據(jù)前述新增土地貨值榜單，中海地產(chǎn)新增土地貨值達(dá)到3553億元，排名第六。
　　房企規(guī)模分化加劇
　　相對(duì)于金字塔上端的千億級(jí)龍頭，銷售規(guī)模處于100億-1000億元的房企集團(tuán)正在進(jìn)行艱難的“升級(jí)”與“淘汰”。
　　部分房企開始通過激進(jìn)的籌資策略拉近與前方競爭者的差距，實(shí)現(xiàn)“跨階升級(jí)”。藍(lán)光發(fā)展、陽光城、合景泰富銷售排名相較2016年有顯著提升，銷售業(yè)績分別取得了103%、87.9%及83.4%的增幅。記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，三者2017年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比2016年分別上升了96%、81.6%、92.68%。
　　值得注意的是，中國中鐵、中國鐵建、上海建工的現(xiàn)金流顯著高于同一梯隊(duì)房企，根據(jù)三家企業(yè)的2017年半年報(bào)數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入分別占三家上市公司總營業(yè)收入的3.63%、3.12%、7.12%，并非這三家上市公司最主要的主營業(yè)務(wù)。此外，新世界發(fā)展的大陸地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占總營業(yè)收入比例為45.84%，主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局為港澳地區(qū)，實(shí)際總銷售額相對(duì)同一梯隊(duì)房企更高，因此現(xiàn)金流也相對(duì)充足。
　　通過不同籌資途徑獲取資金以快速擴(kuò)張規(guī)模，這種策略的可行性已經(jīng)在千億集團(tuán)軍中的激進(jìn)者身上得到印證。
　　2017年，泰禾集團(tuán)、融創(chuàng)中國、新城控股、碧桂園業(yè)績同比增幅分別 為151.7%、140.3%、93.7%、78.1%，相對(duì)應(yīng)的，其依靠籌資活動(dòng)獲取的現(xiàn)金流量凈額同比上升87%、188.4%、171.1%、101.5%。
　　在融創(chuàng)中國2017年的股東大會(huì)上，執(zhí)行董事汪孟德表示，在融創(chuàng)中國規(guī)模、實(shí)力、品牌、銀行信譽(yù)度不斷提升的情況下，“我們的總體借貸成本在快速下降，未來兩三年，我們的借貸成本還會(huì)下降。”
　　借貸成本降低意味著現(xiàn)金流壓力更小，也有更多資金能夠用于擴(kuò)張，而規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大使得融資貸款更加順暢，便于成就“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的良性循環(huán)。然而，從數(shù)據(jù)上來看，對(duì)整體行業(yè)，特別是中小規(guī)模房企而言，籌資難度正在顯著增加。
　　根據(jù)港股及A股所有屬于地產(chǎn)建筑行業(yè)的上市公司2017年半年報(bào)數(shù)據(jù)，記者計(jì)算得出，454家地產(chǎn)建筑類公司通過籌資活動(dòng)獲取的現(xiàn)金流量凈額總額為3846.41億元，同比2016年的6642.09億元下降了42.09%。
　　汪孟德也提到，2017年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)融資成本呈現(xiàn)上升趨勢。“對(duì)融創(chuàng)中國而言，今年新增貸款成本與去年相比較也要上升。我們?nèi)ツ戤?dāng)期新增借貸成本低于6%，平均在6%的水平，但今年我們會(huì)超過6%，這是借貸成本增長的趨勢。”
　　浙江泰隆商業(yè)銀行的一位信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)記者表示，國家持續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓房企從商業(yè)銀行體系獲取貸款的難度持續(xù)升高，“據(jù)我所知，大部分分行已經(jīng)沒有房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)限，甚至有一些商業(yè)銀行已經(jīng)停止新增房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，中小房企拿貸款很難。”
　　除了銀行貸款，債券融資曾經(jīng)也是地產(chǎn)企業(yè)獲取現(xiàn)金流的重要渠道，然而，這一渠道也受到了嚴(yán)格管控。2017年1-11月，債券市場發(fā)行取消或失敗的債券已經(jīng)達(dá)到734只，規(guī)模超過5800億元，創(chuàng)下歷史新高。
　　對(duì)于中小房企來說更為致命的是，滬深交易所發(fā)布的監(jiān)管函明確房地產(chǎn)企業(yè)公司債募集資金不得用于購置土地，發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》則要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　融資貸款渠道的持續(xù)緊縮，中小房企與金字塔頂層的千億集團(tuán)差距將越拉越大。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，銷售額在100億-1000億元的56家上市房企持有現(xiàn)金總額約為9143億元，低于17家超過千億銷售額房企持有的現(xiàn)金總額。