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內容提要：隨著城市汽車保有量持續攀升，商品房小區停車位短缺的問題日益凸顯，并由此引發了業主和開發商之間、業主和物業公司之間、業主之間的多重矛盾。
　　隨著城市汽車保有量持續攀升，商品房小區停車位短缺的問題日益凸顯，并由此引發了業主和開發商之間、業主和物業公司之間、業主之間的多重矛盾。那么，商品房小區地上和地下停車位到底是歸業主還是歸開發商呢?地上停車位該如何分配?在業主的共有場地上新增停車位又有什么說法?記者就此展開調查。
　　小區車位該歸誰?
　　共有場地車位歸業主共有
　　“小區地下車位只售不租，車位到底歸誰所有?難道業主只能購買車位而不能租用?”家住河北區某小區的趙先生向記者反映，購房時，他認為地下車位價格過高便沒有購買，原打算入住后租用地上車位使用，沒曾想地上車位實行計時收費，先到先停，停車成了老大難。
　　開發商有沒有權利出售車位?天津市物業事務服務中心相關負責人介紹，根據《物權法》規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。從《物權法》的規定看，商品房小區中的車位有“專有”與“共有”兩種不同的權屬，不同的權屬有不同的處置主體。
　　從調查情況看，目前商品房小區車位歸屬主要有三種：一種是建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，開發商有權通過出售、附贈或者出租等方式約定它的歸屬。第二種是開發商履行法定義務配套建設的地下人防工程，權屬歸國家所有，開發商沒有產權，平時可以用于停放機動車輛，出租給全體業主使用，但不得將其出售、附贈。第三種則是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車輛的車位，歸全體業主共有，全體業主有權決定這類車位的分配使用。
　　據了解，本市大多數小區地上停車位的權屬歸全體業主共有;地下停車場產權則多歸開發商所有，其權屬辨別可依據面積認定的方法，如地下停車場計入購房人的公攤面積則歸全體業主所有，反之則歸開發商所有。
　　地上車位如何分?
　　業主投票決定共有車位分配
　　隨著私家車的普及，擁有私家轎車的家庭越來越多，有些小區的規劃設計不能完全滿足所有業主的停車需求，使得小區車位越來越緊張，如何公平分配車位事關每個業主的切身利益。
　　天津市物業事務服務中心相關負責人介紹，車位的分配因權屬不同，分配方式也是多種多樣。對于權屬屬于開發商的車位，目前多為地下車庫，根據《物權法》的規定，開發商有權通過出售、附贈或者出租等方式來分配，一般在商品房買賣合同中進行約定。
　　而對于權屬屬于全體業主共有的車位，多為地上車位，在前期物業管理階段，由開發商確定分配方式，這在購房時公示的《天津市住宅前期物業服務合同》、《臨時管理規約》中有約定，業主擁有充分的知情權。成立業主大會后，如需調整分配方式，由業主委員會結合小區實際，在征求業主意見的基礎上制定車位分配管理方案，通過召開業主大會表決，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意方可予以實施。
　　記者了解到，由于地上停車位數量普遍較為有限，目前天津各小區地上部分的車位分別采取不同分配方式：有的采取搖號的方式，還有的采取“先到先停”的方式，也有的采取“計時收費”的方式。需要提醒的是，對于地上車位分配方式，無論采取哪種方式，都應由全體業主商議表決決定，進而變更分配方案。
　　小區車位咋增量?
　　共用場地新設車位需業主大會同意
　　隨著機動車擁有量急劇上升，一些老的商品房小區停車位普遍面臨“僧多粥少”的尷尬處境。為了緩解這一狀況，部分小區將公共道路、部分綠地等改造成停車位，特別是當初未設計地下車庫的老商品房小區，這一現象更是普遍存在。但將小區道路、綠地變成停車位，小區環境勢必大受影響，業主們糾結不已。
　　對此，天津市物業事務服務中心相關負責人表示，根據《物權法》規定，建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。公共綠地改成停車位,雖然滿足了部分停車需求,但卻影響了小區整體居住環境及生活質量,對那些沒有私家車的業主是不公平的，原則上不改為好。
　　而對于那些車位特別緊張的小區，如果業主普遍覺得有改的必要，需要按照一定程序來操作。首先，業主委員會要將改造方案交由業主大會討論決定，須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;其次，按照《天津市城市綠化條例》等相關規定，報送有關行政管理部門審批同意;第三，委托給物業公司或者施工單位進行施工;最后，物業公司根據業主大會制定的分配使用方案做好管理工作。
　　采訪中，各方普遍認為，私家車日益普及，使得原本就較為有限的小區車位更為稀缺，需要各方合力來解決停車難問題。首先，開發商在規劃建設時根據實際情況配備相應數量的停車位有其必要性;其次，業主委員會、業主大會會根據本小區的實際情況來制定機動車行駛、停放具體管理辦法，委托物業公司加強對車輛停放的管理，業主委員會要主動配合支持物業公司工作;再次，業主委員會應采取多種形式加強宣傳引導，爭取廣大業主的支持理解，同時，廣大業主也要加強自律，人人爭做“中國好司機”，合規有序停放車輛，尊重配合車輛管理，盡量避免給停車添“堵”。
　　地上共有車位典型分配方式
　　在天津，大多數商品房小區地上車位的權屬歸全體業主所有。在地上共有車位分配上，小區業主擁有絕對的發言權，業主委員會征詢業主意見后起草車位分配方案草案，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后交由物業公司來實施，各個小區的共有車位分配方式多種多樣。
　　方式一：“搖號”分車位
　　在津南區金地格林世界小區，實行“搖號”的方式分配地上共有停車位已有三年之久。“小區地下、地上停車位一共有1000個，而小區登記車輛卻高達1800多輛。經過與業主代表的充分溝通、論證，最終我們從2014年開始采取了‘搖號’抽車位的方式。”金地格林世界AB區物業項目經理高志強介紹，2014年以前，該小區車輛停放采取非固定式，隨著小區車輛增多，車位逐漸不夠用了，矛盾糾紛頻頻出現。為此，與業主溝通并取得同意后，從2014年開始實行“搖號”分配車位，兩年一輪換，現今業主對這種方式較為認可。
　　高志強介紹，為保證車位分配公開、公平，物業公司采取了多項舉措。首先是前期業主征詢工作到位，保證走訪每一戶業主;其次，搖號過程公開透明，搖號現場邀請業主到場，并請天津公證處進行現場公證。此外，對于沒有搖到號的業主車輛停放問題，物業公司也積極采取措施幫助協調，比如與相關部門協商車輛在小區外臨時停放，下一步還將引入停車公司為業主提供服務。
　　記者了解到，目前天津各小區采取搖號分配車位的方式較為普遍。位于中石油橋旁的奧翔園也采取這種方式，據曉波物業公司項目經理趙智霞介紹，該小區地上車位從2010年開始就采取了“抓鬮”方式來分配，目前運行狀況良好。
　　方式二：計時收費
　　除了搖號分配車位外，目前也有部分小區采取計時收費的方式來管理地上車位，這種方式不固定車位，業主停放需按小時收費，多停多收費。“小區共有1040戶業主，而地上車位只有85個，不適合搖號方式，為了調節車位使用效率，我們采取了計時收費的方式。”天津萬科物業公司仕林苑項目經理劉祥彪介紹，該小區配備了600多個地下車位，地上車位85個規劃用于臨時停車使用，隨著小區私家車的增多，現將地上車位也用于小區車輛停放，對訪客臨時停車和業主停車采取不同的收費方式，這樣可以做到有效調節車輛停放時間，車位使用效率大大提升。
　　劉祥彪介紹，地上車位計時收費充分征詢了業主意見，獲得大部分業主同意后予以實施。在業主看來，地上車位配比有限，適合用于車輛臨時停放，而有固定車位需求的可以通過購買地下車位來解決，不同的車輛停放方式，基本上能滿足大部分業主的需求。
　　方式三：先到先停
　　采訪中，也有部分小區對地上車位不設置固定車位，面向全體業主開放，采取“先到先停”的方式。在下瓦房一處社區，業主進入小區需刷門禁卡，進入小區后采取就近停放原則，小區車位全部停滿不再放行進入。
　　該小區物業服務人員介紹，該小區是已有15年房齡的小區，沒有設置地下停車庫，地上停車位規劃也不多。起初小區采取的是固定停車模式，但隨著私家車的日益增多，原本就不多的車位顯得尤為緊張，小區道路漸漸停滿車輛，到最后演變成部分業主私設地鎖強占車位，不得已之下，物業公司征詢小區業主的意見后，取消了固定車位，全社區采取無固定停車模式，車輛先到先停。
　　小區業主表示，先到先停的車位管理，體現一定的公平原則，車位使用效率也較高，但由于該小區車位數量有限，回家稍晚點便找不到地方停車，每天回家面臨的頭等大事便是“搶車位”，希望未來能出現更多的停車場所，讓停車不再犯難。