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　在被中國官方提出12個(gè)年頭后，走走停停的房地產(chǎn)長效機(jī)制，逐漸露出廬山真面目。
　　即將過去的2017年，中國樓市經(jīng)歷了狂歡、驚險(xiǎn)、失落與迷茫。這一年，全國范圍內(nèi)出臺了200多次房地產(chǎn)調(diào)控政策。在開啟“五限時(shí)代”后，下半年租售同權(quán)、購租并舉的樓市調(diào)控出臺，已將打擊投資行為、控量措施結(jié)合，市場逐漸趨穩(wěn)。
　　12月8日召開的中共中央政治局會議提出，加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，是明年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。而一年前的政治局會議對房地產(chǎn)市場政策的表述為“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”。從“研究建立”到“加快建設(shè)”，顯然是階段性的進(jìn)展。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長、研究員鄧郁松接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)說，房地產(chǎn)長效機(jī)制是指有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策組合。長效機(jī)制建立的背景是包括房地產(chǎn)形勢的變化，以及從此前調(diào)控效果來看，中國應(yīng)該在更加尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，找到一條適合國情的，有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的路線。
　　中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心課題組發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》建議，將2018年確定為基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)年，把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長效機(jī)制建設(shè)中。
　　東北證券認(rèn)為，此輪調(diào)控政策在2018年不會出現(xiàn)放松的情況，隨著房價(jià)和銷售的企穩(wěn)，?此輪政策實(shí)施的目的已初步實(shí)現(xiàn)，政策亦無進(jìn)一步收緊的必要，整個(gè)市場會以“穩(wěn)”?字當(dāng)先。
　　在多位專家看來，2018年土地、金融、稅收等方面的調(diào)整，租賃市場的破局，將是決定房地產(chǎn)長效機(jī)制建立的關(guān)鍵所在。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，長效機(jī)制包括供應(yīng)端的長效機(jī)制、需求端的長效機(jī)制和價(jià)格端的長效機(jī)制等內(nèi)容。類似機(jī)制的真正落實(shí)，或會在2020年左右，尤其是需要不斷觀察當(dāng)前變動的房地產(chǎn)市場因素。而大方向看，“房住不炒”的指導(dǎo)性精神更容易確立，將成為后續(xù)各類改革的基準(zhǔn)內(nèi)容。
　　土地供應(yīng)多元化
　　上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月份，易居研究院監(jiān)測的50個(gè)典型城市土地儲備規(guī)模的同比增幅已保持了連續(xù)12個(gè)月的同比正增長，且增幅有擴(kuò)大的趨勢。
　　城市土地儲備規(guī)模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供?應(yīng)量，屬于在途商品房的性質(zhì)。作為廣義庫存的重要范疇，它也是形成預(yù)售商品房即狹義庫存的條件。
　　“應(yīng)該說房企和城市的補(bǔ)庫存戰(zhàn)略正積極開展。大體上說，供應(yīng)方面預(yù)計(jì)都會有所增加，因?yàn)閷?shí)際上2016-2017年的去庫存政策還是很不錯的，所以總體上說會有類似的積極供地和補(bǔ)庫存的導(dǎo)向?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來一年土地供應(yīng)方面預(yù)計(jì)會增加，而且結(jié)構(gòu)方面會有調(diào)整，尤其是類似租賃公寓等內(nèi)容。
　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，目前房地產(chǎn)市場庫存比較緊張的是一二線城市，所以2018年一二線城市的土地供應(yīng)應(yīng)該會更多，增長的更快。但是三四線城市因?yàn)閿?shù)量較多，總量上還是占主體地位，應(yīng)該會占到60%作用。
　　“一線城市土地招拍掛越來越少，偏向于租賃和保障性住房供地，二線城市基本上商品住房、租賃和保障性住房會同步增加。而三四線城市還是會以商品住房供地為主?！崩钣罴握f，未來土地供應(yīng)中，完全的招拍掛會越來越少，熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)更多地偏向于租賃，而且?guī)齑孑^低的商品住房的用地也會明顯增加，集體土地入市會大規(guī)模地鋪開。
　　官方公布的數(shù)據(jù)顯示，今年開發(fā)商拿地的熱情呈上升態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為22158萬平方米，同比增長16.3%。根據(jù)北京市官方數(shù)據(jù)，今年該市的土地出讓已基本完成，僅從數(shù)據(jù)上來看，今年土地市場呈現(xiàn)出供應(yīng)量大遠(yuǎn)超往年。
　　在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長、研究員鄧郁松看來，房地產(chǎn)市場的土地制度和政策層面，要根據(jù)市場供求的變化前瞻性地供地，既不要因?yàn)橥恋毓?yīng)過量帶來明顯的供給過剩問題，帶來所謂的去庫存等問題;也不要因?yàn)槿丝诖笠?guī)模流入，進(jìn)行人為地限制土地供應(yīng)，造成供應(yīng)不足、從而導(dǎo)致土地價(jià)格暴漲、市場預(yù)期變化。
　　金融制度設(shè)計(jì)應(yīng)該放在首位
　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，金融的桿桿作用毫無疑問極為關(guān)鍵。房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)抵押品，其抵押價(jià)值成為金融機(jī)構(gòu)的青睞對象。而金融政策的調(diào)整對樓市的影響，可以說是牽一發(fā)而動全身。
　　鄧郁松認(rèn)為，建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，應(yīng)該把住房金融制度和政策設(shè)計(jì)放在首位?！耙?yàn)槟憧礋o論是國際上的危機(jī)，還是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的幾次波動，都和住房金融政策的調(diào)整密切相關(guān)，特別是短期內(nèi)利率的調(diào)整一定會帶來市場的波動?！编囉羲筛嬖V經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，如果想保證房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，在需求端一定要保證住房金融政策的相對穩(wěn)定，特別是要保證首付和利率的相對穩(wěn)定。如果因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)變化需要調(diào)整利率，一定要做好對沖，這是第一位的。
　　實(shí)際上，2016年下半年以來，監(jiān)管層對房地產(chǎn)金融采取了多次監(jiān)管措施。2016?年?10?月?28?日?，上交所《關(guān)于實(shí)行房地產(chǎn)、?產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類?監(jiān)管的函》，對房企發(fā)債分類監(jiān)管，收緊房企發(fā)債;2016年11月4日?，銀監(jiān)會《關(guān)于開展銀行業(yè)金?融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)?檢查的緊急通知》?禁止銀行資金違規(guī)用于購地、違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　2017年4月7日《中國銀監(jiān)會關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?防控工作的指導(dǎo)意見》建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測機(jī)制，將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)測范圍，定期開展房地產(chǎn)壓力測試;2017年5月，銀監(jiān)會《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》??將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入檢查要點(diǎn)。
　　數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113095?億元，同比增長?8.0%。按揭貸款利率繼續(xù)攀升，9月全國首套房貸款平均利率上升至?5.22%，相當(dāng)于1年期基準(zhǔn)利率1.1倍。個(gè)人按揭貸款的累計(jì)增速不斷下降，已從年初的20.4%降至9月份的1.3%，回落趨勢明顯。
　　東北證券認(rèn)為，?2018?年平均按揭利率仍將上行，上行幅度較近兩個(gè)季度會放緩。?銀行方面，因?2016年下半年以來按揭發(fā)放量較大。進(jìn)入2017年下半年，出于控制按揭貸款額度的考量，銀行開始控制按揭貸款的發(fā)放節(jié)奏，按揭貸款獲批周期也明顯延長。部分今年下半年審批的按揭款將于明年初集中發(fā)放，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金?2018?年將呈現(xiàn)“前高后低”的趨勢。
　　蘇寧金融研究院特約研究員江翰接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)說，中國目前房地產(chǎn)金融處在一個(gè)穩(wěn)定向好發(fā)展的區(qū)間中，但還存在諸如開發(fā)商融資渠道比較單一、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)種類主要房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)集中于商業(yè)銀行、地產(chǎn)金融體系尚未完全建立、缺乏專營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)專門性金融機(jī)構(gòu)等問題。
　　“我認(rèn)為房地產(chǎn)金融的長效機(jī)制構(gòu)建的核心在于，明確房地產(chǎn)金融’房子是用來住的，不是用來炒的’這一根本性定位。構(gòu)建金融體系的長效水平，首先是從金融上掐斷房地產(chǎn)炒作盈利的渠道，通過抬高利率，加大金融市場調(diào)控，真正將炒房的成本上升，從而掐斷房地產(chǎn)炒作得利的利潤獲得機(jī)制?！苯舱f，其次是要增大對于租房建設(shè)的金融優(yōu)惠。租房機(jī)制乃至于租售并舉將會是未來的主流，房地產(chǎn)金融應(yīng)該更向租房領(lǐng)域遷移，實(shí)現(xiàn)租房的全面提升。另外，應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的供給側(cè)改革，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)的投融資渠道，引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展國家支持的項(xiàng)目類別。
　　租賃時(shí)代來臨?
　　即將過去的2017年，在常規(guī)“五限”調(diào)控的同時(shí)，集體建設(shè)建租賃房試點(diǎn)、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等政策頻出，似乎預(yù)示著未來中國租房時(shí)代的前奏。
　　今年7月，住建部等九部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位，鼓勵各地通過?新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房。
　　隨后，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。被部分專家解讀為正式開啟我國租房時(shí)代。
　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)表示，租賃市場和交易市場本身就是兩個(gè)非常重要的房地產(chǎn)市場的組成部分。而且兩者是相互聯(lián)系，相互融會貫通的市場。租購并舉并不是說把租、購夠來對立起來，其實(shí)是要打通兩個(gè)市場之間的聯(lián)系。
　　“租賃市場本身就是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)非常重要的組成部分，這個(gè)長效機(jī)制本身不僅僅是包括交易市場，也就是購的市場，也包括租的市場。而且從房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，長效機(jī)制確實(shí)已經(jīng)在路上，主管部門已經(jīng)把租賃當(dāng)做一個(gè)非常重要的一個(gè)方面來推行了?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租賃市場未來的發(fā)展，核心在于怎么樣從現(xiàn)階段的供應(yīng)端能力的初步形成，過渡到到需求端能力的逐步釋放。
　　東北證券認(rèn)為，租賃市場目前處于政策風(fēng)口?，市場潛力巨大。?一二線熱點(diǎn)城市中，租賃需求巨大。目前租金回報(bào)率持續(xù)下行，未來房租具有一定的升值空間。住建部?5?月份以來密集出臺政策，各試點(diǎn)城市迅速跟進(jìn)，密集出臺政策。租賃市場大發(fā)展已是箭在弦上，不得不發(fā)。
　　楊現(xiàn)領(lǐng)說，從長遠(yuǎn)來看，中國租賃市場發(fā)展，最終是要看租賃需求的釋放。這種釋放既要來自于收入的增長、就業(yè)機(jī)會的增加、社會保障的落實(shí)跟進(jìn)，以及同權(quán)政策的實(shí)施，同時(shí)主管部門對租賃市場支持的核心動作要有一些關(guān)鍵的進(jìn)展。比如，租金怎么樣能夠抵稅，公積金怎么樣能夠去更大的力度去支付租金。還有就是怎么樣能夠用金融創(chuàng)新保險(xiǎn)的形式，把目前押一付三的方式能夠運(yùn)行到月付等比較靈活的方式等等，這里面需要擴(kuò)大需求。
　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，舊模式下的租賃市場和制度，還無法融入到長效機(jī)制發(fā)展之中。租賃市場發(fā)展要真正融入到長效機(jī)制中，關(guān)鍵就要形成新時(shí)代的特征。一個(gè)完美的租賃市場和制度，應(yīng)該由三大基石組成：信用租房、租售同權(quán)和租金證券化。
　　爭議房地產(chǎn)稅
　　房地產(chǎn)稅被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為抑制房價(jià)的重要措施，并被當(dāng)成房地產(chǎn)長效機(jī)制的組成部分。但經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪中發(fā)現(xiàn)，多位專家對此有不同意見。
　　加快房地產(chǎn)稅立法是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務(wù)，因這部法律涉及面廣，涉及利益多，受到的關(guān)注也最大。今年3月4日，在十二屆全國人大五次會議新聞發(fā)布會上，大會發(fā)言人傅瑩表示，今年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排。
　　財(cái)政部部長肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中撰文表示，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
　　中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)說，很多人將房地產(chǎn)稅作為抑制房價(jià)的一種長效機(jī)制，但是從國際經(jīng)驗(yàn)來看可能達(dá)不到這種效果。日本、美國這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國家，都有房地產(chǎn)稅。但是并沒有征收房地產(chǎn)稅抑制房價(jià)上漲。房價(jià)的穩(wěn)定是和供需關(guān)系有關(guān)的，房地產(chǎn)稅對投資或者持多套房的行為可能會有約束，但是實(shí)際上還要看具體設(shè)計(jì)情況。所以說現(xiàn)在房地產(chǎn)稅被當(dāng)成了理想化的東西，是否真正對房地產(chǎn)市場起到作用，還需要實(shí)踐檢驗(yàn)。
　　“中國和國際上房地產(chǎn)市場最大的區(qū)別是，中國的土地市場是政府壟斷的，且是城鄉(xiāng)分割的市場，這才是政府應(yīng)該解決的問題。”汪麗娜說，房地產(chǎn)稅2018年才納入立法，而最終形成法律是需要一個(gè)過程，所以短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該無法出臺。當(dāng)然也有可能試點(diǎn)先行，但上海、重慶此前的試點(diǎn)不了了之，應(yīng)該說是一個(gè)教訓(xùn)。所以房地產(chǎn)稅的出臺急不得，其中有很多系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性的問題需要解決。
　　持有類似觀點(diǎn)的還有中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇。楊志勇告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他不認(rèn)為房地產(chǎn)稅和樓市調(diào)控有直接關(guān)系。用房地產(chǎn)稅調(diào)房價(jià)的結(jié)果有兩種可能，一種是房價(jià)不降，反而是增加購房者的負(fù)擔(dān);另一種情形就是現(xiàn)在的情形，現(xiàn)在樓市包括北京最近有微跌，成交量比較低。這種情況下出臺房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場就會成驚弓之鳥。正常來講，房地產(chǎn)稅對房價(jià)幾乎沒有影響，但是特殊時(shí)期，如果真的是房價(jià)飛速下降，那么金融問題、社會穩(wěn)定問題隨之而來。
　　楊志勇認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的定位目標(biāo)是為地方政府的公共服務(wù)融資，應(yīng)該以評估價(jià)為基礎(chǔ)，普遍征收。如果不普遍征收，稅源是有限的，其次房地產(chǎn)稅的征收難度可能會超過一般人的想象。因?yàn)檫@種稅收是面對面的，而且沒有現(xiàn)金流。這些問題都應(yīng)該充分考慮，否則如果房地產(chǎn)稅出臺后，如果執(zhí)行不下去，對政府的公信力會有很大的影響。如果一定要收的話，應(yīng)該一步一步來，不能因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅帶來新的問題。