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在北京，長租公寓盡管已經發展了兩三年，但對于大多數人來說，仍然是個新鮮事。今年政策的不斷利好，讓這個新興領域開始呈現爆發式的增長，大資金進入之下，長租公寓的創新之舉越來越多。我們試圖從零星的片段來看整體，北京樣本下的長租市場的模樣與未來。
　　地產商們都來了
　　萬科泊寓：已經和即將上線16個項目
　　勁松附近一片高聳的居民樓旁，一座灰色矮樓并不顯眼。只有大門旁邊橙色的“泊寓”招牌和偶爾進出的年輕人，才會透露出其與居民小區的不同：這是今年萬科新開的長租公寓項目。開業短短兩個月左右的時間，90間房現在只剩下了3間房子。
　　走進低調灰黑的大門，內部是極具藝術風格的鐘表映襯著木質結構小清新的裝修風格，非常有文藝氣質。每個房間最大是30平方米的loft結構，但其地下公用廚房、健身房、會客廳等公共區域應有盡有，這些設施只有住在這里的人才可以使用，不定期的活動讓租客成為朋友。在公寓的嚴格管理之下，就算是外賣和快遞人員，也不允許進入公寓。而網絡預約看房、下單，水電費幫繳或減免，都是長租公寓的標配。
　　“這里居住的大多是單身的年輕人。”勁松泊寓的工作人員向北京晨報記者介紹，盡管長租公寓對很多人來說還是新鮮事物，但基本上長租公寓只要開業，就能獲得不錯的入住率。
　　實際上，長租公寓的出租率高低，與選址關系相當密切。北京晨報記者走訪中發現，長租公寓一般都在離地鐵站大約1公里的范圍附近。
　　今年以來，樓市政策的天平傾向了房屋租賃市場，萬科、龍湖、保利、碧桂園等一批房地產商紛紛開始進軍長租公寓領域。今年8月份，萬科中期業績發布會上更是將長租公寓作為“摸索業務”提上日程。
　　值得注意的是，房企進軍長租公寓領域，大多數都沒有使用自持的物業或地塊，而是像其他長租公寓一樣，租賃某棟樓來經營。據萬科工作人員介紹，這么做主要是考慮到能夠讓項目快速上線。
　　“租來的公寓可以很快完成改造并且上線，但這并不意味著萬科不會用自主物業或產權的資產來做長租公寓。”萬科泊寓北京相關負責人表示，泊寓在北京已經和即將上線的16個項目中，自有資產的項目將達到一半，這些項目預計均將在明年底到后年初陸續面世。
　　據萬科泊寓北京工作人員介紹，長租公寓都會選擇在租賃需求較強但市場布點比較少的地方。同時，未來萬科還將根據政府產業升級導向，在一些新產業聚集的地區建立長租公寓項目，成為產業配套服務的一部分。
　　新的融資模式來了
　　新派公寓：首例長租公寓資產證券化
　　11月3日，杭州的下午并不算冷。
　　一聲清脆的微信提示，讓新派公寓創始人王戈宏又緊張又欣喜：招商銀行最后一筆類REITs優先級資金終于到賬，長達幾個月的緊張心情終于可以松一口氣了，他高興得甚至還邀請身邊的陌生人喝了一杯咖啡。
　　REITs是“房地產信托投資基金”的簡稱，更是房地產證券化的重要手段。但國內由于目前尚未推出嚴格意義上REITs的相關法律法規，目前在市場上發行的產品均是部分符合了國外成熟市場REITs的標準，因此稱其為類REITs產品。
　　迅速完成認購太重要了。有了這筆錢，王戈宏可以進一步拓展他的長租公寓市場;而這一單，還是長租公寓首個成功掛牌深交所上市的資產證券化產品，這意味著長租公寓市場將開啟一個全新的融資世界。
　　深交所固定收益信息平臺網站顯示，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”于2017年10月11日正式獲批發行，擬發行金額為2.7億。據了解，這單類REITs項目中的資產，是新派在北京國貿橋附近的70年產權住宅類地產，不僅地理位置良好，出租率及租金情況均在同類資產中表現優異。
　　“此前在兩個交易所發行的國內類REITs產品中包括寫字樓、購物中心、門店、物流倉儲等類型。而且類REITs要求項目持續三年以上盈利。”說到這單類REITs項目，招商銀行北京分行相關工作人員表示，但長租公寓具有“租金收入穩定、運營模式清晰”的特點，特別適合資產證券化。
　　長租公寓畢竟是個新興的行業，2013年成立的公司已經算得上是“元老級”，而像新派這樣能夠持續三年以上盈利的長租公寓更是寥寥無幾。但業內普遍認為，長租公寓未來的發展趨勢就是類REITs。
　　由于長租公寓類REITs對于中國資產證券化市場乃至資本市場都屬于新型資產和新型模式，在方案架構、業務模式等方面均無先例可循，招商銀行與合作機構一起，經過長達3個月的反復調研和磋商，最終成功發行新派公寓類REITs項目。
　　據資產證券化相關專家透露，新派公寓權益型類REITs項目的成功推出，貫徹了用長租公寓模式盤活住宅資產價值，并有效踐行“房子是用來住的”理念，這將為開發商在自持物業未來通過品牌化租賃運營及資產證券化獲得更大收益提供積極的借鑒作用。
　　信用租房來了
　　房東和租客都將有租房信用檔案
　　今年，房屋租賃成了新的政策風口，也引來多個互聯網巨頭的涉足：阿里、京東等電商系巨頭早已嗅到其中的商機。螞蟻金服和京東宣布涉足房屋租賃行業的時間，僅僅相隔數天，但形式卻大不相同。
　　螞蟻金服主要在支付寶上發布了“中國放心公寓聯盟”，有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，并在北京、上海等8個城市率先推廣信用租房。
　　螞蟻金服創新及智能服務事業部總經理王博表示，使用支付寶平臺尋找房源，如果租戶的芝麻信用分在650分以上，就可以享受“押零付一”的特權，也就是說，減免押金，按月交租。同時，無論是房東還是租客，如果有失信行為，也會受到芝麻信用分數降低的處罰。
　　“未來，房東和租客都將有租房信用檔案，失信記錄也會被如ofo小黃車等其他螞蟻金服的合作伙伴看到，失信者的生活成本會因此提高。”王博表示，這一模式此前已經在上海進行了半年左右的試運行，提供信用免押金的房源雖然僅占房源數量的15%，但卻占據了80%的成交量，證明信用租房模式非常受用戶青睞。
　　而京東進入租房市場的方式，則是與北京市政府合作。在北京住房租賃監管平臺的建設中，京東成為該平臺的技術支持方。與此同時，京東還上線了房產頻道，目前已有82家開發商、35家服務商入駐，2027個項目覆蓋超過20個城市。
　　京東房地產業務負責人曾伏虎表示：“家裝、家電等領域正是京東進軍房地產領域的優勢之一，京東也會把這些優勢能力開放給地產商等，提升它們的運營能力，為消費者提供更加人性化、定制化、一站式的服務。”
　　業內人士認為，房屋租賃是個大市場，以后還會越來越大。鏈家研究院預計，到2030年，中國房屋租賃市場規模將從2016年的1.1萬億元躍升至4.6萬億元。而阿里巴巴、京東等互聯網巨頭正是看中了這一點。北京晨報記者 姜樊