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天氣入冬，樓市是“貓冬”還是會“逆襲”?
　　21日在武漢召開的部分省市房地產(chǎn)工作座談會提出，要切實防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。這次座談會由住建部會同國土資源部、人民銀行召開。會議提出，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。
　　這次會議也被視為明年房地產(chǎn)市場調(diào)控的定調(diào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過一年連續(xù)的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場已明顯降溫，市場逐漸進入低谷徘徊，預(yù)計后續(xù)市場進入降溫周期。
　　會議披露
　　熱點城市趨理性
　　“堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，不能有任何‘喘口氣、歇歇腳’念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。”座談會明確強調(diào)的這一點，可謂又為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場注入一劑“強心針”。
　　事實上，前期的房地產(chǎn)調(diào)控舉措和效果已是有目共睹。據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，15個熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩(wěn)，其中9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間;一二三線城市房價同比漲幅均繼續(xù)回落。
　　中國社會科學(xué)院11月23日發(fā)布的2017年11月《住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，熱點城市房地產(chǎn)市場正逐步向理性回歸。作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海等城市，在經(jīng)歷了下跌與觀望之后，房價再度繼續(xù)下跌。同時越來越多的城市房價加入到停漲或微跌的行列。報告指出，這些表明市場已經(jīng)作出了方向性選擇，并預(yù)計房價的停漲或短期調(diào)整將由一二線城市逐步向三四線城市擴展，但多數(shù)城市不存在大跌的可能性。
　　北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)貿(mào)系主任何維達分析，前期樓市調(diào)控起到了一定的作用，例如可以觀察到有一線城市二手房價格回落，二三線城市房價也呈現(xiàn)總體平穩(wěn)的狀態(tài)。從目前的政策走向來看，調(diào)控不放松、建立長效機制是趨勢。
　　供給滿足多層次
　　值得注意的是，本次座談會重點強調(diào)，要完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，即通過增加土地和房屋供應(yīng)來調(diào)節(jié)供需關(guān)系。
　　對此，會議提出的具體舉措包括大力發(fā)展住房租賃市場;加大對新市民的公租房保障力度;因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房;繼續(xù)推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造;加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌規(guī)劃城鎮(zhèn)空間布局，推動城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，提高中小城市、縣城和小城鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)均等化水平，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，支持農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)安居等。
　　多位專家表示，會議把當(dāng)前中國樓市中供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)問題作了較好的總結(jié)，對改革給予了更明確的指導(dǎo)。何維達說，從供給側(cè)的角度增加住房供應(yīng)，一大重點是實現(xiàn)多元化的供給，比如提供經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權(quán)房等，以此滿足不同層次的需求。
　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉則認(rèn)為，住房供給端改革還要盤活存量。除了新增具有保障屬性的租賃住房外，還要通過棚改、舊住宅區(qū)改造、危房改造、住區(qū)更新等形式，將功能缺失或不全的存量住房改造為適應(yīng)新時代居住功能需求的住房，實現(xiàn)住房供應(yīng)與公共服務(wù)配套供應(yīng)同步跟進，多渠道保障新市民對于宜居住房的需求。
　　投機炒作嚴(yán)打擊
　　切實防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險也是座談會強調(diào)的另一個重點。
　　會議強調(diào)，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。同時，會議還在加強金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn);大力整頓規(guī)范市場秩序，堅決打擊投機炒作，凈化市場環(huán)境等方面提出意見。
　　事實上，上半年以來，相關(guān)政策已經(jīng)陸續(xù)出臺實施中。以金融管理為例，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》，就對私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等5種行為進行規(guī)范。
　　何維達認(rèn)為，當(dāng)前要防范的房地產(chǎn)風(fēng)險，一是防止房地產(chǎn)價格出現(xiàn)斷崖式下跌;二是政策調(diào)整過激可能導(dǎo)致的違規(guī)現(xiàn)象;三是資金過多流向房地產(chǎn)等。這就需要各級政府、央行、銀監(jiān)會等共同發(fā)力，保持政策的平穩(wěn)性、有效性，嚴(yán)格管控風(fēng)險。而當(dāng)前正在多方并舉的組合措施，都將助力中國搭建房地產(chǎn)長效機制。
　　市場趨勢
　　退潮：房地產(chǎn)市場告別暴漲
　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份房價漲幅出現(xiàn)下調(diào)。從環(huán)比看，南京、鄭州、武漢、深圳下調(diào)0.1%，北京、廈門、濟南、廣州下調(diào)0.2%，無錫下調(diào)0.3%。從同比看，北京下調(diào)0.2%，上海、無錫下調(diào)0.3%，鄭州、合肥下調(diào)0.5%和0.6%，杭州下調(diào)0.9%，南京、福州下調(diào)1.1%，成都、深圳下調(diào)幅度分別達1.3%和3.3%。
　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，新一輪調(diào)控一年多來，各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點城市的投資投機需求。隨著部分城市房價同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢，70城房價同比增幅上漲空間已經(jīng)不大，未來會繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢。
　　“2016年以來，首次出現(xiàn)10個熱點城市房價同比齊跌的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9月時，僅上海、深圳、成都三城出現(xiàn)同比下調(diào)現(xiàn)象。樓市嚴(yán)格調(diào)(資料、團購、論壇)控的影響下，核心熱點城市的買房高峰正逐漸退潮。
　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落。
　　據(jù)國家統(tǒng)計局測算，一線城市新建商品住宅同比漲幅連續(xù)13個月回落，10月下調(diào)0.5%;二線城市同比漲幅連續(xù)11個月回落，10月下調(diào)1%;三線城市則連續(xù)3個月回落，10月下調(diào)0.7%。
　　二手住宅價格同樣降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅價格同比漲幅連續(xù)13個月下滑，10月回落0.7%;二線城市方面，連續(xù)9個月下調(diào)，10月回落0.7%;三線城市連續(xù)3個月下調(diào)，10月回落0.3%。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，與9月相比，70個大中城市中，二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量為20個，下跌數(shù)量增加了7個。總體看，近幾個月，二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量持續(xù)增加，明確反映出全國主要城市樓市降溫的總趨勢。
　　持續(xù)：調(diào)控向二三四線深入
　　值得注意的是，張大偉表示，熱點城市在9月全面下行后，個別城市出現(xiàn)回調(diào)，天津、上海、成都出現(xiàn)了環(huán)比上漲，漲幅分別為0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中，多達50個城市出現(xiàn)環(huán)比上調(diào)現(xiàn)象，較9月增加4個。其中，哈爾濱環(huán)比漲幅高達1.7%，呼和浩特、南充環(huán)比上漲0.9%，岳陽環(huán)比上漲0.8%，太原、大連、成都、西安、北海、瀘州、遵義環(huán)比漲幅均達0.7%。
　　張大偉指出，雖然此前漲幅過大的部分城市已因調(diào)控有所抑制，但從根本來說，部分熱點城市依然是購房熱點對象。這也是近期成都、南京均開啟搖號政策的主要原因。
　　16日，成都市房管局發(fā)布通知，要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。其中要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前，應(yīng)當(dāng)制定購房登記規(guī)則，不得設(shè)置僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機構(gòu)內(nèi)部、全款支付等部分購房人的登記條件，不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人保持一致。登記時間不得少于3日。
　　“因此，房地產(chǎn)調(diào)控力度將繼續(xù)向熱點的二三四線深入。”張大偉說。
　　事實上，11月開始，包括山東等省份的三四線城市全面加碼調(diào)控，全國多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。
　　收緊：四季度樓市面臨全面圍剿
　　雖然部分城市熱度依然不減，但隨著政策不斷收緊，資金收縮的背景下，四季度樓市或迎下滑。
　　事實上，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至10月份，全國商品房銷售面積13億平方米，同比增長8.2%，增幅回落2.1%。商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2%，其中，住宅銷售額增長9.6%。
　　張大偉表示，1至10月市場成交面積同比漲幅僅8.2%，這是自2016年初22個月以來，房地產(chǎn)成交漲幅首次跌入10%以內(nèi)。
　　同時，上海易居研究院發(fā)布報告顯示，今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬平方米，與去年的32948萬平方米相比，下降3.7%。
　　“金九銀十生變，出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢。”易居研究院研究員王夢雯表示，與去年的金九銀十相比，今年的金九銀十顯得成色不足。分地區(qū)來看，東部地區(qū)和西部地區(qū)商品房成交面積增幅出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢，分別下降9.0%和2.0%。
　　除此以外，資金對后期市場抑制更為明顯。近日央行公布的10月金融數(shù)據(jù)顯示，10月，住戶部門長期貸款新增3710億元，相比9月的4800億元減少超過千億元，這也是近兩年來第一次單月住戶長期貸款增加低于4000億元。
　　企業(yè)到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%。數(shù)據(jù)顯示，1至10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1至9月份回落0.6%。其中，國內(nèi)貸款20798億元，增長20.2%;利用外資125億元，增長1.6%;自籌資金41086億元，增長0.8%;個人按揭貸款19586億元，下降1.0%。
　　同時，以消費貸款為主的居民短期貸款方面，因消費貸、首付貸等貸款的嚴(yán)控，從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。
　　CRIC房地產(chǎn)研究院研究員楊科偉說，M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.8%，主要因為政府加強了金融監(jiān)管，去杠桿效果顯著;此外，信貸規(guī)模也得到了有效控制，10月人民幣貸款增加了6632億元，不足1至9月月均水平。而消費貸表明前期樓市調(diào)控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現(xiàn)，預(yù)計未來在貨幣供給和信貸層面仍不會放松。
　　王夢雯表示，一般來看，當(dāng)企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道。而當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅在9月份與企業(yè)到位資金同比增幅出現(xiàn)重合后，10月份進一步上升至企業(yè)到位資金同比增幅上方0.4個百分點。說明資金趨緊環(huán)境中，銷售下行加劇了房企的資金壓力，開發(fā)商資金面出現(xiàn)變盤。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，從目前來看政策放松難度較大，與此同時，年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力，多重抑制下，年末樓市或整體進入降溫通道。