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天氣入冬，樓市是“貓冬”還是會“逆襲”?
　　21日在武漢召開的部分省市房地產工作座談會提出，要切實防范化解房地產風險，堅持調控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。這次座談會由住建部會同國土資源部、人民銀行召開。會議提出，要保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現大起大落。
　　這次會議也被視為明年房地產市場調控的定調。業內人士認為，經過一年連續的調控措施，房地產市場已明顯降溫，市場逐漸進入低谷徘徊，預計后續市場進入降溫周期。
　　會議披露
　　熱點城市趨理性
　　“堅持調控目標不動搖、力度不放松，不能有任何‘喘口氣、歇歇腳’念頭，保持調控政策的連續性穩定性。”座談會明確強調的這一點，可謂又為穩定房地產市場注入一劑“強心針”。
　　事實上，前期的房地產調控舉措和效果已是有目共睹。據國家統計局最新發布的10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，15個熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩，其中9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間;一二三線城市房價同比漲幅均繼續回落。
　　中國社會科學院11月23日發布的2017年11月《住房市場發展月度分析報告》顯示，熱點城市房地產市場正逐步向理性回歸。作為樓市風向標的北京、上海等城市，在經歷了下跌與觀望之后，房價再度繼續下跌。同時越來越多的城市房價加入到停漲或微跌的行列。報告指出，這些表明市場已經作出了方向性選擇，并預計房價的停漲或短期調整將由一二線城市逐步向三四線城市擴展，但多數城市不存在大跌的可能性。
　　北京科技大學管理學院經貿系主任何維達分析，前期樓市調控起到了一定的作用，例如可以觀察到有一線城市二手房價格回落，二三線城市房價也呈現總體平穩的狀態。從目前的政策走向來看，調控不放松、建立長效機制是趨勢。
　　供給滿足多層次
　　值得注意的是，本次座談會重點強調，要完善住房供給和保障體系，有效調整供給結構，即通過增加土地和房屋供應來調節供需關系。
　　對此，會議提出的具體舉措包括大力發展住房租賃市場;加大對新市民的公租房保障力度;因地制宜發展共有產權住房;繼續推進城鎮棚戶區改造;加強城鄉統籌和區域協調，統籌規劃城鎮空間布局，推動城鄉一體化建設，提高中小城市、縣城和小城鎮的教育、醫療等基本公共服務均等化水平，加快農業轉移人口市民化，支持農民工返鄉創業安居等。
　　多位專家表示，會議把當前中國樓市中供應端的結構問題作了較好的總結，對改革給予了更明確的指導。何維達說，從供給側的角度增加住房供應，一大重點是實現多元化的供給，比如提供經濟適用房、共有產權房等，以此滿足不同層次的需求。
　　深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉則認為，住房供給端改革還要盤活存量。除了新增具有保障屬性的租賃住房外，還要通過棚改、舊住宅區改造、危房改造、住區更新等形式，將功能缺失或不全的存量住房改造為適應新時代居住功能需求的住房，實現住房供應與公共服務配套供應同步跟進，多渠道保障新市民對于宜居住房的需求。
　　投機炒作嚴打擊
　　切實防范化解房地產風險也是座談會強調的另一個重點。
　　會議強調，保持調控政策的連續性、穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現大起大落。同時，會議還在加強金融管理，平衡好房地產業與其他行業的資金配置，防止資金違規流入房地產;大力整頓規范市場秩序，堅決打擊投機炒作，凈化市場環境等方面提出意見。
　　事實上，上半年以來，相關政策已經陸續出臺實施中。以金融管理為例，中國證券投資基金業協會發布的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號》，就對私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等5種行為進行規范。
　　何維達認為，當前要防范的房地產風險，一是防止房地產價格出現斷崖式下跌;二是政策調整過激可能導致的違規現象;三是資金過多流向房地產等。這就需要各級政府、央行、銀監會等共同發力，保持政策的平穩性、有效性，嚴格管控風險。而當前正在多方并舉的組合措施，都將助力中國搭建房地產長效機制。
　　市場趨勢
　　退潮：房地產市場告別暴漲
　　國家統計局數據顯示，10月份房價漲幅出現下調。從環比看，南京、鄭州、武漢、深圳下調0.1%，北京、廈門、濟南、廣州下調0.2%，無錫下調0.3%。從同比看，北京下調0.2%，上海、無錫下調0.3%，鄭州、合肥下調0.5%和0.6%，杭州下調0.9%，南京、福州下調1.1%，成都、深圳下調幅度分別達1.3%和3.3%。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，新一輪調控一年多來，各地樓市調控政策狙擊了熱點城市的投資投機需求。隨著部分城市房價同比出現下跌態勢，70城房價同比增幅上漲空間已經不大，未來會繼續保持同比增幅收窄態勢。
　　“2016年以來，首次出現10個熱點城市房價同比齊跌的現象。”中原地產首席分析師張大偉表示，9月時，僅上海、深圳、成都三城出現同比下調現象。樓市嚴格調(資料、團購、論壇)控的影響下，核心熱點城市的買房高峰正逐漸退潮。
　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續回落。
　　據國家統計局測算，一線城市新建商品住宅同比漲幅連續13個月回落，10月下調0.5%;二線城市同比漲幅連續11個月回落，10月下調1%;三線城市則連續3個月回落，10月下調0.7%。
　　二手住宅價格同樣降幅明顯。數據顯示，一線城市二手住宅價格同比漲幅連續13個月下滑，10月回落0.7%;二線城市方面，連續9個月下調，10月回落0.7%;三線城市連續3個月下調，10月回落0.3%。
　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，與9月相比，70個大中城市中，二手房價環比下跌的城市數量為20個，下跌數量增加了7個。總體看，近幾個月，二手房價環比下跌的城市數量持續增加，明確反映出全國主要城市樓市降溫的總趨勢。
　　持續：調控向二三四線深入
　　值得注意的是，張大偉表示，熱點城市在9月全面下行后，個別城市出現回調，天津、上海、成都出現了環比上漲，漲幅分別為0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中，多達50個城市出現環比上調現象，較9月增加4個。其中，哈爾濱環比漲幅高達1.7%，呼和浩特、南充環比上漲0.9%，岳陽環比上漲0.8%，太原、大連、成都、西安、北海、瀘州、遵義環比漲幅均達0.7%。
　　張大偉指出，雖然此前漲幅過大的部分城市已因調控有所抑制，但從根本來說，部分熱點城市依然是購房熱點對象。這也是近期成都、南京均開啟搖號政策的主要原因。
　　16日，成都市房管局發布通知，要求全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。其中要求，房地產開發企業在開盤銷售前，應當制定購房登記規則，不得設置僅有利于房地產開發企業或中介機構內部、全款支付等部分購房人的登記條件，不得設置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人保持一致。登記時間不得少于3日。
　　“因此，房地產調控力度將繼續向熱點的二三四線深入。”張大偉說。
　　事實上，11月開始，包括山東等省份的三四線城市全面加碼調控，全國多城市繼續落地租賃政策與限售政策。
　　收緊：四季度樓市面臨全面圍剿
　　雖然部分城市熱度依然不減，但隨著政策不斷收緊，資金收縮的背景下，四季度樓市或迎下滑。
　　事實上，國家統計局數據顯示，1至10月份，全國商品房銷售面積13億平方米，同比增長8.2%，增幅回落2.1%。商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2%，其中，住宅銷售額增長9.6%。
　　張大偉表示，1至10月市場成交面積同比漲幅僅8.2%，這是自2016年初22個月以來，房地產成交漲幅首次跌入10%以內。
　　同時，上海易居研究院發布報告顯示，今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬平方米，與去年的32948萬平方米相比，下降3.7%。
　　“金九銀十生變，出現下調態勢。”易居研究院研究員王夢雯表示，與去年的金九銀十相比，今年的金九銀十顯得成色不足。分地區來看，東部地區和西部地區商品房成交面積增幅出現同比下跌態勢，分別下降9.0%和2.0%。
　　除此以外，資金對后期市場抑制更為明顯。近日央行公布的10月金融數據顯示，10月，住戶部門長期貸款新增3710億元，相比9月的4800億元減少超過千億元，這也是近兩年來第一次單月住戶長期貸款增加低于4000億元。
　　企業到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%。數據顯示，1至10月份，房地產開發企業到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1至9月份回落0.6%。其中，國內貸款20798億元，增長20.2%;利用外資125億元，增長1.6%;自籌資金41086億元，增長0.8%;個人按揭貸款19586億元，下降1.0%。
　　同時，以消費貸款為主的居民短期貸款方面，因消費貸、首付貸等貸款的嚴控，從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，出現了明顯的下調。
　　CRIC房地產研究院研究員楊科偉說，M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.8%，主要因為政府加強了金融監管，去杠桿效果顯著;此外，信貸規模也得到了有效控制，10月人民幣貸款增加了6632億元，不足1至9月月均水平。而消費貸表明前期樓市調控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現，預計未來在貨幣供給和信貸層面仍不會放松。
　　王夢雯表示，一般來看，當企業到位資金增幅大于開發投資增幅時，預示著房地產市場步入較快發展通道。而當前，房地產開發投資同比增幅在9月份與企業到位資金同比增幅出現重合后，10月份進一步上升至企業到位資金同比增幅上方0.4個百分點。說明資金趨緊環境中，銷售下行加劇了房企的資金壓力，開發商資金面出現變盤。
　　業內人士指出，從目前來看政策放松難度較大，與此同時，年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力，多重抑制下，年末樓市或整體進入降溫通道。