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近日“灰犀牛”一詞大熱，而備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)成為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)點(diǎn)，成為各方討論的焦點(diǎn)。9日上午，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平出席2017博鰲房地產(chǎn)論壇，從開(kāi)發(fā)商資金充足、家庭購(gòu)房杠桿率低、居民部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債不高等6方面分析，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水平并不高，仍能保持平穩(wěn)、較快運(yùn)行。
　　開(kāi)發(fā)商未來(lái)兩年不缺錢(qián)
　　連平認(rèn)為，房地產(chǎn)離不開(kāi)金融，房地產(chǎn)是屬于資本和金融屬性非常高的行業(yè)，因此很有必要從金融的角度去看當(dāng)前的房地產(chǎn)。
　　房地產(chǎn)金融主要分為兩大版塊，一是銀行給房地產(chǎn)提供的融資，另一塊是非銀行，但后者的規(guī)模并不大，真正大的還是銀行信貸。銀行信貸又可以分為開(kāi)發(fā)商貸款和按揭貸款。
　　開(kāi)發(fā)貸這些年始終處于增速偏低的狀況，它在整個(gè)銀行業(yè)人民幣貸款余額中所占的比重出現(xiàn)下降跡象，現(xiàn)在的占比不足6%。同時(shí)，開(kāi)發(fā)貸的不良貸款率也較低，不到1%，大部分銀行在0.5%左右，而整個(gè)銀行業(yè)的不良貸款率為1.7%。
　　“2016年銀行給開(kāi)發(fā)商提供的貸款，加上定金、預(yù)售款，以及所發(fā)行的債券，粗略計(jì)算是7萬(wàn)億多一點(diǎn)，這是什么概念?開(kāi)發(fā)商在銀行業(yè)這些年整個(gè)開(kāi)發(fā)貸的余額只有6.2萬(wàn)億，但去年一年獲得的貸款超過(guò)7萬(wàn)億，這是非常大的金額，所以開(kāi)發(fā)商至少在未來(lái)兩年不缺錢(qián)。”連平稱(chēng)。
　　他表示，雖然今明兩年融資環(huán)境在收緊，但房地產(chǎn)行業(yè)“階段性已經(jīng)吃飽了”，不必?fù)?dān)心短期融資問(wèn)題。
　　但連平承認(rèn)，開(kāi)發(fā)商整體的負(fù)債率有些偏高，未來(lái)如果能降至60%—70%，則比較合理，這樣可以避免一部分開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)暴露。
　　家庭購(gòu)房杠桿率
　　2016年以來(lái)，銀行的按揭貸款高速增長(zhǎng)，尤其是去年下半年到今年年初，整個(gè)增速非常驚人，引起各方關(guān)注。但連平表示，這個(gè)增速短期內(nèi)是偏高的，但并不能推導(dǎo)出危險(xiǎn)的信號(hào)。
　　以家庭為單位的按揭率，或者說(shuō)購(gòu)房杠桿率，是購(gòu)房運(yùn)用杠桿的程度。中國(guó)的家庭部門(mén)在最近這些年杠桿率明顯上升，5年前按揭率大約15%，現(xiàn)在已經(jīng)翻漲到30%，5年間杠桿率提高一倍。但從國(guó)際比較來(lái)看，這個(gè)杠桿率并不高。
　　連平對(duì)比稱(chēng)，美國(guó)和日本在危機(jī)爆發(fā)時(shí)，購(gòu)房杠桿率達(dá)到了100%。“當(dāng)一場(chǎng)危機(jī)要出現(xiàn)的時(shí)候，最先需要觀察的是整個(gè)杠桿率狀況，其實(shí)就是它的負(fù)債狀況。美國(guó)次貸危機(jī)、日本上個(gè)世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫最終破滅，那個(gè)時(shí)候它的杠桿率是100%。”
　　同時(shí)，美國(guó)現(xiàn)在的購(gòu)房杠桿率是60%多，日本雖然降下來(lái)，但也高達(dá)50%多。目前中國(guó)是30%，屬于比較低的水平。
　　居民部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債
　　今年上半年，中國(guó)的按揭貸款余額在20萬(wàn)億左右，但居民部門(mén)在銀行的存款是60萬(wàn)億，是按揭貸款的3倍。“他問(wèn)銀行借了20萬(wàn)億，但他在銀行的資產(chǎn)有60萬(wàn)億，你說(shuō)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)大不大?”連平說(shuō)。
　　即便加上一些個(gè)人貸款，總計(jì)大概30萬(wàn)億多一點(diǎn)，整個(gè)負(fù)債率也只有50%。中國(guó)的儲(chǔ)蓄率非常高，達(dá)到48%，而美國(guó)很多家庭在2008年金融危機(jī)之前都沒(méi)有存款。
　　連平認(rèn)為，從居民部門(mén)的資產(chǎn)負(fù)債角度看，盡管借了很多錢(qián)，增速也比較快，但總體風(fēng)險(xiǎn)很低，還處在一個(gè)比較安全的水平上。
　　按揭貸款占GDP比重
　　從按揭貸款占GDP比重上看，目前中國(guó)按揭貸款占GDP的比重大概在25%左右，加上公積金貸款，可能是30%左右。而日本的這個(gè)比例為40%，美國(guó)則在50%以上。中國(guó)依然處在一個(gè)比較低的、相對(duì)比較安全水平。
　　房地產(chǎn)市值與按揭貸款比
　　連平認(rèn)為，房地產(chǎn)市值和按揭貸款之比，可以說(shuō)明房地產(chǎn)如果有泡沫，房?jī)r(jià)漲得比較快，金融在這中間的推動(dòng)力究竟有多大。
　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)總市值數(shù)據(jù)不是非常確切，但大概在300萬(wàn)億，而按揭貸款不足30萬(wàn)億，只占房地產(chǎn)總市值的7%，加上開(kāi)發(fā)貸，也只達(dá)到10%。這表明，目前總市值這么高，銀行從信貸支持提供的資金，對(duì)它影響并不是很大。
　　他表示，房地產(chǎn)市值總量300萬(wàn)億，這其中不僅是金融資產(chǎn)，還包括資本和金融同時(shí)推動(dòng)的數(shù)值。金融從銀行的角度來(lái)看，它占的比重不高，在這一點(diǎn)上來(lái)看，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平也屬于相對(duì)比較低。
　　首付比例
　　除此之外，首付比例比較高，給了銀行一個(gè)安全墊。對(duì)于近期銀行按揭貸款增長(zhǎng)較快，連平認(rèn)為，這并不能得出風(fēng)險(xiǎn)很大的結(jié)論。2011年到2016年，按揭貸款的增速是21%多一點(diǎn)，但從2000年到2016年，這17年期間，增速則達(dá)到了28%。
　　“所以就得出一個(gè)結(jié)論，不要看到最近已經(jīng)出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，就認(rèn)為似乎是很不正常。我們?nèi)绻f(shuō)從一個(gè)發(fā)展的時(shí)期和一個(gè)階段來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，看它的平均增速，事實(shí)上目前這個(gè)增速是開(kāi)始回落的。”他說(shuō)。
　　連平最后表示，房地產(chǎn)的影響是巨大的，但并不能說(shuō)明灰犀牛已經(jīng)很近了。我們還有時(shí)間筑牢防線(xiàn)，改變風(fēng)險(xiǎn)態(tài)勢(shì)，使得房地產(chǎn)能夠保持一個(gè)平穩(wěn)、較快的運(yùn)行。