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　(原標題：調控寒冬下的“變數”交鋒： 房價會否下行?)
　　導讀
　　在行業人士看來，今年下半年房地產行業的主要變數在于三四線城市和房企資金面。“一二線城市在下半年包括明年，房地產市場會相對較平穩;如果市場出現一些變數，會出現在三四線城市。”
　　自3月以來，調控深入已持續四個月有余。從統計數據上看，房價漲幅正穩步回落。但關于房價未來走勢，業內仍有分歧。
　　原華遠地產董事長任志強的邏輯是，很多城市在限制房價上漲，卻沒有采取有效措施限制地價上漲，從二季度公布的數據看，地價上漲還在持續，這也會影響到住房價格。他認為，從土地供給情況看，地價已經成為推動房價繼續上漲的必要條件。
　　任志強得出的結論是，從目前情況看，今年房地產市場銷售從面積到金額，都將創歷史新高。哪怕僅增長1%或者2%仍是歷史新高。
　　對于這種觀點，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉反駁稱，“‘有生之年看不到房價下跌’(任志強的觀點)肯定是謊言。因為已經看到房價下跌了，2008年下半年和2009年上半年，中國的新建商品房價格約下降了20%，只是此后兩輪價格下跌，都由更高的上漲覆蓋掉了。未來中國的房子會分化，但房價在未來十年或二十年出現顯著的全國性上漲難度很大。”
　　鐘偉認為，今年春節前，中國的新建商品房價格仍會有一輪顯著下行。
　　房價走勢分歧
　　從統計數據上看，房價似乎在支持鐘偉的觀點，保持穩步回落。
　　國家統計局前不久發布了6月份數據顯示，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續回落。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落，二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落。6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。
　　但開發商的邏輯與任志強保持著高度一致，或許真實地反映了一線市場情況。
　　龍湖集團副總裁袁春表示，“一線或核心二線城市，會保持相對平穩。當然這其中也有限價因素，所以價格不可能漲;另外由于前兩年土地供應不是特別多，所以也不會降。一二線城市在下半年包括明年，房地產市場應該會相對較平穩;三四線城市不好判斷。如果中國的市場出現一些變數，會出現在三四線城市。”
　　泰禾集團副總裁沈力男也認為房價不太可能下降。他的邏輯是，今年房地產市場調控力度雖然非常大，但市場還是非常不錯的。去年雖然說是房地產大年，但今年上半年房地產市場也有6萬億銷售。從量價關系來看，房價不會發生大幅下降。
　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為判斷房價會否下跌，首先看地價。如果地價不斷上漲，房價不斷下跌，誰會做賠錢生意?所以這個邏輯是說不通的。
　　下半年變數
　　隨著調控持續深入，市場真的沒有變數嗎?
　　歐陽捷認為，市場存在“局部”變數。他表示，隨著限購深入，客戶越來越少，開發商為了搶客戶，不得不采取降價手段。但他認為，降價手段無法持續。房價有下跌的可能性，但時間不會太長，也不會持續到明年。
　　沈力男認為，盡管調控讓不少企業感到難受，但市場的推動力和慣性非常大。整體銷售量仍然可能創新高，市場仍然很大，但關鍵是“你還在不在?你的日子過得好不好?”
　　袁春的判斷是，市場變數將發生在三四線城市。他認為，一二線城市成交量下跌是因為很多城市供應量不足;但三四線城市去庫存特別火這個現象值得關注。
　　他解釋道，龍湖會通過二級客戶轉化率來判斷市場行情。所謂二級客戶，即到達售樓處的客戶，轉化率即其中真正購房的人數。“這個數據在今年3月份達到最高點，也就是說來100個客戶，有13個人買房子。但到6月份，已經降到了11個。”
　　另一個數據是客戶到售樓處后多少天完成成交。據統計3月份約為3.3天，6月是7.6天。“從這個指標看，調控政策效力已經形成，在下半年一定會體現出來。我們只能謹慎地看這個市場。因此今年的變數是在三四線城市。”
　　從歷年調控規律看，開發商資金鏈也是對市場變數的重要考量。
　　商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院6月25日公布的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告(2017春季)》中稱，2017年中國25個一類行業中，財務安全狀況最差的是房地產業;財務最安全的100家上市公司里，沒有一家房企;而在財務安全最差100家公司中，房地產行業數量最多，達到23家。
　　據Wind資訊統計，2016年A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增幅達25.93%;其平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%。
　　歐陽捷認為，開發商資金是否安全要看能否掌握到足夠的現金。“對于大公司而言，資金成本變化影響不是太大。企業越大，其實你的資金需要量也越來越大，所以錢永遠是缺的。今年情況是錢少且貴，下半年如果房企有足夠的現金，錢貴和便宜不是最大的問題。”