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如果不是數據確鑿，很難想象蚌埠這樣一個人口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城市，會成為全國房價上漲最快的地方。
　　國家統計局發布的數據顯示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比上漲2.2%，在70個大中城市中位列第二。到5月，該漲幅上升到3.4%，位列第一。位于蚌埠市僅150公里的安徽省會合肥，則連續兩個月出現房價環比負增長。
　　這種強烈的反差，構成了近期全國房價走勢的縮影：熱點一二線城市趨穩回落，三線城市較快上漲。
　　三線城市的房價上漲，甚至將平均水平再度拉高。中原地產根據國家統計局的數據計算，5月70個大中城市新房價格平均環比上漲0.75%，漲幅連續4個月擴大——在樓市調控政策不斷收緊的情況下，這種變化顯得很不尋常。
　　大多數受訪者認為，在熱點一二線城市因受政策壓制而趨冷之際，三四線城市成為板塊輪動的新熱點。體現在房價上，則表現出“逆向分化”的局面，即“三四線城市領跑，一二線城市冷淡”，這與前兩年的現象恰恰相反。
　　一二線樓市趨穩
　　國家統計局的數據顯示，今年5月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市有56個，比4月減少兩個;下調的城市有9個，比4月增加一個;另有5個城市房價持平。
　　在房價持平和下調的城市中，以熱點城市為主。其中，深圳、?？谝?.6%的跌幅居首，南京、杭州、合肥、鄭州、成都等城市也出現下調。北京則由4月的上漲0.2%，變為零增長。
　　同比來看，有29個城市的新房價格漲幅出現回落，同樣以一二線城市為主。
　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀房價數據時表示，5月份，因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現，15個一線和熱點二線城市房地產市場基本穩定。
　　劉建偉表示，從同比看，這15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月(4月)回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平;5個城市漲幅在0.5%以內。
　　去年9月末10月初，多個熱點城市出臺樓市調控政策。為快速反應市場變化，從去年10月開始，國家統計局在做好70個大中城市房價統計的同時，對15個熱點一二線城市房價進行單獨列表統計。綜合這幾個月的數據來看，上述城市的房價以趨穩回落為主。
　　相比之下，三四線城市房價則呈現持續上漲的態勢。位列5月新房價格漲幅前三的城市分別是蚌埠、北海、湛江，且最高的蚌埠環比漲幅達到3.4%。而4月漲幅最高的唐山，僅為2.3%。
　　這種上漲的局面，甚至拉高了平均值。中原地產根據國家統計局的數據計算，5月70個大中城市新房價格平均環比上漲0.75%，漲幅連續4個月擴大。
　　事實上，從4月開始，三線城市就已全面領跑漲價榜，當月的環比漲幅前三分別為唐山、蚌埠、宜昌。在此之前，躋身房價榜前三的，一直有一二線城市的身影。去年4月至7月，廈門、合肥、南京甚至連續4個月包攬環比漲幅榜的前三。更早的2015年，一線城市長期占據漲幅榜。
　　分化的真相
　　中原地產首席分析師張大偉將這種變化稱為“逆向分化”。他表示，在最近兩年的房地產周期中，房價從2015年的一線城市拉動，到2016年的二線城市拉動，進入2017年，出現三線城市拉動的分化局面。
　　張大偉還表示，分類調控的政策思路，是造成這種分化的主因。
　　去年3月開始，南京、蘇州、廈門等東部熱點城市率先出臺調控政策，此后蔓延至中部的鄭州、武漢等地。到9月末10月初，大規模調控開始出現，超過20個熱點城市出臺樓市調控政策，并在此后的四季度零星加碼。今年3月，熱點城市再度出臺一輪調控措施，并擴展至周邊的三四線城市。
　　盡管政策密集，但因沒有“一刀切”，因此打擊面十分集中——熱點一二線城市，以及京津冀、長三角、珠三角等區域成為本輪調控核心地區。
　　事實上，從2015年的“9·30新政”以來，“國字號”樓市調控政策就未見出臺，代之以地方主導的調控政策。因此，在熱點區域遭遇調控重壓的同時，很多三四線城市非但不受影響，反而接收了大量的溢出需求。
　　這種調控思路將房地產市場分割成涇渭分明的兩個部分。
　　北京某大型上市房企負責人向記者表示，該公司在中西部區域的庫存消化很快，而且拿地相對容易，“有些地方政府還給了不少優惠措施”。相比之下，一二線城市的項目“價格很難批，土地很難拿”。
　　國家統計局此前發布的一組數據也顯示，今年前5月，東部區域商品房銷售面積同比增長8.9%，銷售額增長11.5%，兩者均低于全國均值。而在中部、西部和東北區域，商品房銷售面積和銷售額增速均高于全國平均水平。
　　以北京為例，北京的新房住宅成交量已經連續5個月低于3000套，“限價令”的存在，也使得今年北京尚未有單價超過8萬元的新房項目獲批。
　　相比之下，5月牡丹江新房成交面積環比上漲了85%，常德則上漲了41%。在對該數據的解讀中，發布者易居克而瑞指出，5月成交量增幅較大的城市，均屬于購房環境相對寬松的三線城市。
　　按照上述房企人士的說法，中西部區域不僅為上半年的業績貢獻了規模，在一些房價上漲較快的城市，還貢獻了一部分利潤。而在往年，一二線城市(尤其是一線城市)擔負著貢獻利潤的重任。
　　三四線市場的復蘇，還有著很多的深層原因。在易居克而瑞統計的70個城市(與國家統計局的口徑并不一致)中，三線城市的庫存去化周期已從最高時(2012年2月)的23.1個月，下降到今年4月的10.4個月，幾乎與二線城市(10.3個月)持平。四線城市的去化周期也將至12.6個月的水平。
　　其中，九江的去化周期僅為4個月，馬鞍山為5個月，茂名為6個月，甚至低于四個一線城市的水平。該機構認為，經過長期的去庫存努力，部分三四線城市的庫存規模已經處于低位，其房價自然也具備了上漲的動力。
　　而較低的房價基數，為這種上漲提供了空間。以安徽為例，民間機構的統計顯示，當前合肥的平均房價水平達到14000元/平方米左右，而蚌埠的房價僅在每平米5000多元的水平。
　　繼續加碼未可知
　　值得欣慰的是，被視為先行指標的二手房價格，漲幅出現一定的回落。根據國家統計局的數據，5月70個大中城市二手住宅平均環比上漲0.57%，比4月的0.73%有著明顯收窄。
　　其中，北京以0.9%的降幅居首，天津、石家莊、合肥、廈門、秦皇島、三亞等6個城市的二手房價格也出現下降。另有不少一二線城市的二手房價格漲幅出現收窄。
　　根據中原地產的觀點，若樓市調控政策維持現有的力度，則這些熱點城市的房價漲幅將進一步收窄，甚至轉為負增長。
　　但煙臺、濟寧、洛陽、宜昌、平頂山、遵義、南充等一批三線城市，二手房價格漲幅出現擴大。張大偉認為，部分三四線城市有可能因房價上漲過快而遭遇調控。
　　江蘇某房企人士也持有這種觀點，他向記者表示，在其布局的蘇南、湖北等部分區域市場，近期都出現了“搶房”、“排號”等現象，且房價上漲迅速?！鞍凑战涷灒粫暡还??！?br> 　　從北京出臺“3·17新政”至今，已過了3個月的時間。近期，雖然調控聲浪有所緩和，但一些熱點城市仍在視實際情況而強化調控。
　　一個重要的信號在于，5月房價上漲最快的蚌埠，在當月出臺了調控政策，強調“超過5800元/平米的需經該市政府聯席會議預審通過，未通過的暫停辦理預售許可審批”。此前，蚌埠還出臺規定，“夫妻雙方離婚需滿3個月才能貸款買房”。
　　根據易居克而瑞的數據，5月，蚌埠的新建商品住宅成交面積環比下跌了23%。該機構還預計，蚌埠的房價漲勢有可能趨于緩和。
　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，根據現有的情況來看，武漢和無錫的房價上漲明顯，也應加碼調控。
　　但即便如此，房價“逆向分化”的趨勢也很難改變。
　　按照上述房企人士的觀點，雖然監管層出臺了“加杠桿”的措施，但資金成本低廉、投資渠道缺乏的現狀沒有改變，加之城鎮化進程的驅動，未來會有更多的三四線城市成為樓市熱點。而除非政策松動，熱點一二線城市的企穩下行局面很難逆轉。
　　易居克而瑞的數據顯示，今年5月，莆田、張家口、威海、蕪湖等城市的新房成交面積，環比分別上漲了27%到55%不等。而這些城市的房價都不在統計局的統計范圍內?！叭木€樓市的變化，已經比數據體現得更加明顯?！痹摲科笕耸空f。
　　(來源：21世紀經濟報道 記者 張敏)