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“2016年，我國房屋租金增速達到35%，但全年房租總額只有住房銷售的7%，而同期美國兩者之間的比例為50%。如2030年之前中國成為全球最大經濟體，那么房屋租賃市場的成長空間巨大。”6月13日佳兆業集團控股副總裁黃國鈞這樣說道。當日，佳兆業宣布進軍長租公寓領域，并同步推進聯合辦公空間。
??6月9日，北京房企石榴集團旗下的熊貓公寓正式面市。該公司也同時發布長租公寓戰略，并指出“因為察覺到存量房市場的發展機遇，所以選擇提早布局長租公寓市場。”
??房企進軍長租公寓市場的頻率開始加快，此前萬科、龍湖、世聯行等房地產企業已經涉足。更早之前，魔方公寓、優家公寓等一批機構化運營的公寓已經打開這一市場，鏈家、我愛我家等經紀機構也試圖分一杯羹。
??房企進軍長租公寓領域，既被認為是政策促成的結果，同時也是對存量市場前景的看好。雖然“痛點”已被抓到，但大量運營機構無法觸及到盈利點的現實，也給房企帶來了警示。
??分析人士認為，擁有資本優勢和資管經驗的房企，有能力在規模上實現超越，但能否真正解決盈利難題，目前仍需觀察。
??政策推動
??隨著新房市場競爭愈加激烈，房企開始在存量領域進行布局。除涉足棚戶區改造、收購爛尾樓等傳統方式外，近年來，越來越多房企涉足眾創空間、長租公寓等領域，融創、萬科等房企甚至入股了鏈家地產。
??其中，因租賃市場空間龐大，競爭不充分，長租公寓領域成為近期房企關注的重點。
??鏈家研究院于2016年末發布的《租賃崛起》報告指出，預計到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。在未來租賃市場格局中，品牌公寓將占據半壁江山。
??其邏輯在于，隨著城市開發的深入，新房市場空間漸小，存量房將是主要的供應來源。與此同時，由于熱點城市房價漸高，未來將有越來越多的人以租房而非買房的方式解決住房問題。
??在政策層面，2015年和2016年的中央經濟工作會議，就連續提到租賃市場，其中有“加快機構化、規模化租賃企業發展”的說法。
??在這一領域，房地產開發商雖屬“后來者”，但近兩年來的步伐越來越快。萬科曾于2014年末推出萬科驛產品，后更名為“泊寓”；保利、遠洋、綠城、陽光城在2015年布局長租公寓；金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯行于2016年進入該市場；石榴集團、佳兆業則在2017年進入。
??有業內人士指出，房企布局長租公寓，除看重龐大的存量市場外，還有政策環境因素。
??2016年12月1日，萬科獲得北京海淀區兩宗土地。根據要求，兩幅土地的住宅限價53400元/平方米，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后，很多城市在土拍中加入自持條款。
??若這種出讓規則進一步推廣，未來房企手中將持有大量住宅項目。開發長租公寓，就將成為一種選擇。
??今年4月，住建部、國土部在《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中也提到，“鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。”
??對于房企而言，不僅能看到租賃市場巨大的前景，還具備了現實的操作空間。
??“偽輕資產”
??但房企對該領域的布局，仍顯得小心翼翼。據了解，截至目前，除極少數案例外，絕大多數房企采用合作（如陽光城和寓見公寓）或輕資產的方式運營長租公寓。
??所謂“輕資產”，意味著開發商與項目持有方或經營方簽訂長期房屋租賃合同，然后進行裝修改造及運營管理。與之相對的“重資產”，則指通過收購獲得物業產權或長期使用權，然后進行運營。
??以熊貓公寓北京工業大學店為例，該處原為某快捷酒店，后被石榴集團租下并予以改造。由于這一優勢的存在，該項目擁有200多個房間，成為北京國貿區域規模最大的長租公寓項目。
??龍湖在發布冠寓產品時也曾強調，按照規劃，起步階段的冠寓將以輕資產模式為主，會租賃其他的物業；之后會逐步加大持有比例，最終達到80%的重資產。
??但即便是輕資產模式，也存在一定問題。
??鏈家研究院院長楊現領認為，當前長租公寓運營方的成本最主要還是房源成本，即交給業主的房租成本。有的企業占到百分之七八十，集中式公寓約占百分之五六十，處于相對偏高水平。這就會極大制約運營方的盈利能力。他認為，在現有條件下，只有實現規模效應，才能擠出一定利潤空間。
??在當前的社會化運營機構中，魔方公寓、優家公寓等都進行了多輪融資，其中一個重要用途，就是擴大規模。
??因此，有業內人士將這種“輕資產”稱為“偽輕資產”，認為只有不涉及產權的純粹運營商，才能做到真正的“輕資產”，也能具備更好的盈利能力。
??上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進也認為，從投資角度看，考慮到前期較大的投入和一些優惠的營銷策略，幾乎不可能盈利。但如果后續規模和品牌力影響足夠大，那么長租公寓的經營利潤才會逐漸提高。
??今年5月23日，優客逸家CEO劉翔對外宣布，4月份成都公司首次實現單城市盈利，這算是長租公寓行業中，為數不多宣布實現規模化盈利的企業，但凈利潤只有一個點。而房企旗下的長租公寓品牌，目前尚未有盈利的消息傳出。
??嚴躍進認為，房企具有資金規模和資產管理能力的雙重優勢，雖然布局長租公寓領域較晚，但仍有能力實現規模上的超越。而盈利能力不足，卻是整個行業都面臨的問題。
??他認為，參照國外經驗，資產證券化將是可能的解決之道，如將REITs作為資產持有人。但就中國的現實而言，實現這一步恐尚需時日。