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對住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金;鼓勵簽訂長期租賃合同等。
　　來源：21世紀經濟報道
　　本報記者 王營 實習生 周圓 北京報道
　　決策層對租賃市場的重視和支持正落實在具體規范條例上。
　　5月19日，住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》(以下簡稱條例)公開征求意見。征求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產經紀服務、監督管理、法律責任、附則。
　　為穩定住房租賃關系，保護租賃雙方權益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。比如：對住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金;鼓勵簽訂長期租賃合同等。
　　相關數據統計顯示，我國約有1.6億人在城鎮租房居住，主要是外來務工人員、新就業大學生等。而隨著房價高企，租房市場空間也在隨之加大。然而，在住房租賃迅猛發展同時，也存在當事人權益保護不充分、市場秩序不規范、監管制度不完善等問題，亟需通過專門立法予以解決。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，針對租賃市場，2016年實際上已經有了相關的政策，但主要是以國務院“若干意見”的形式出現的。住建部此次出臺的政策，提高到了“管理條例”。這也說明當前租賃市場發展的意見和方向基本統一，現在通過住建部制定規則，則為后續租賃市場的發展提供了穩固的基礎。
　　鼓勵簽長期租約
　　自2015年1月以來住建部鼓勵和培育租房市場開始，決策層針對租賃市場就保持著高度關注和重視。去年底召開的中央經濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化住房租賃企業發展，加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。中央財經領導小組第十四次會議指出，要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。今年2月，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。
　　此次發布的條例在租金支付方式、合同、租房人權益保障以及租賃市場管理方面均進行了規范，并提出指導辦法。特別提出，出租人不得單方面提高租金，鼓勵簽訂長期租賃合同。
　　比如，規范租金支付和調整方式方面。征求意見稿規定，除當事人另有約定外，承租人應當按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，征求意見稿規定出租人不得單方面提高租金。同時，還規定直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金發布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息，以引導當事人合理確定租金價格。
　　在簽訂合同方面，鼓勵簽訂長期租賃合同。征求意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對于當事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規定直轄市、市、縣人民政府要給予相關政策支持。對于住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。
　　在承租人居住權利保障方面。征求意見稿規定承租人可依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進入的，出租人要按照約定提前通知承租人。
　　此外，條例還對政府管理處理租賃市場糾紛進行了規范。明確了辦理備案不收取任何費用。針對二房東轉租他人住房違規經營等市場亂象，征求意見稿規定，轉租住房應當征得出租人的書面同意，對于自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記;在鼓勵發展規模化、專業化住房租賃企業方面，征求意見稿也做出了原則性規定，明確住房租賃企業可依法將住房租賃相關收益設立質權。
　　征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規定，特別是強化了加強房地產中介行業管理，規范服務行為等。
　　利好自持型租賃房
　　隨著租賃市場迅猛增長，住建部此次發文規范租賃市場具有重大意義。
　　全國人大代表、龍湖集團董事長吳亞軍指出：“在一線城市中，近六成住戶都在租房。未來，由于我國大城市、特大城市仍呈現出較強的人口聚集態勢，流動人口數量將持續上升。”
　　另外，隨著房價的持續攀升，居民購房壓力增大，城鎮居民租房占比正逐年增加。鏈家研究院的調研結果顯示，2015年，我國住房租賃市場的租金GMV(商品交易總額)已經超過1萬億元，租賃人口近1.6億人;相比2014年，我國各年齡階段人群的租房意愿都在增長，尤其是35歲以下的青年群體，租房意愿更是爆發式增長。而據鏈家機構發布的《租賃崛起》一書預測，隨著中國住房租賃市場進入快速發展期，預計到2025年，住房租賃市場租金GMV將接近3萬億元，租賃人口將達2.3億人，到2030年租金GMV將達4.6萬億元，租賃人口將達到2.7億人。
　　與此同時，根據國家計生委的數據顯示，2014年，全國2.53億的流動人口已經呈現兩大顯著變化：一是流動結構變化，攜子女、配偶、老人一起流動的比例達到60%;二是流動穩定性在上升，2014年，流動人口在現居住地的平均時間超過3年，其中37%超過5年。
　　因此，租賃市場規范對穩定房地產市場、保障租賃人群租賃權益具有極大意義。今年兩會期間，就有不少代表針對規范租賃市場提出不少建議。
　　嚴躍進認為，從此類政策意見稿來看，明確了購租并舉的住房制度，這也為后續發展租賃市場明確了方向。當前部分城市已經積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項目也處于建造的過程中，所以從這個角度看，對于此類租賃房源來說，會在當前此類政策內容下獲得一個更好的發展基礎。而從政策內容來看，對于租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，這是最大的亮點。此次政策對于經紀機構等也提出了規范，有助于租賃市場流通性機制的更好建立。