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今年全國兩會前后，樓市限購令像一陣“龍卷風”，把包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內的全國17個城市或區縣“卷”入其中。一時間讓準備買房和正在買房的小伙伴們措手不及。

　　一覺醒來，自己所在城市出了限購令，在認房又認貸的情況下，北京的李先生需要額外再付賣方90多萬首付，才能買下這套還沒網簽的房子。因為無力支付這筆首付款，賣家要求李先生承擔違約責任，已付的定金不予退還，這讓李先生傻了眼。因限購發生的購房糾紛，到底該由誰來承擔責任?

　　購房者：湊不夠首付要不回定金

　　據李先生自述，他于北京樓市新政出臺的前一天，通過中介機構買了一套位于北京房山的普通商品房。這套房總價金額近400萬元，已與賣方簽訂了購房合同，并付了9萬元定金，但雙方還未進行網簽(限購政策執行以網簽時間為準)。按照北京限購令未出臺前的政策，李先生需要支付約180萬元的首付款。但李先生曾在河北貸款買過一套住房，按照3月17日北京出臺的樓市新政，名下有過住房貸款記錄，購房的首付比例將由原來的35%上調為60%，李先生須支付270萬元的首付款。

　　“為了買房，能借的錢都已經借了，實在無力支付額外90萬的首付款。”李先生說，在目前的情況下，他只能選擇退房。但賣方認為，李先生沒有履行合約，定金不予退還。而此前簽訂的合同也并未對此進行詳細約定。

　　李先生的遭遇并不是個案。據某中介機構的銷售王女士說，由于北京限購政策已認貸，這意味著名下有過住房貸款記錄的購房者，購房的首付比例都將由原來的35%上調為60%，如果購房者沒有太多資金，很有可能出現被迫解約的情況。

　　專家：建議“和平”解除協議

　　中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)透露，根據中原地產研究機構的“摸底統計”，新政發布前后，北京的新房和二手房成交總量約在4萬套，其中屬于新政執行范圍內的二手房總量約1萬套。“因認貸后，首付比例由首套提高至二套的購房量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套。”

　　限購產生的退房糾紛，到底該哪一方承擔責任?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)，對于因此類限購政策而出現違約的現象，部分法院定義為不可抗力因素，但也有法院認為此類判定并不準確。

　　嚴躍進說，如果因為首付比例提高而無法購房，責任一般要買家承擔。因為購房者并不是不能認購，而是購房能力不足，這是根本原因。

　　但他也建議，對于此類購房糾紛，不宜視為買房違約，而應采取“和平”的協議解除方式。

　　北京市京師律師事務所律師陳亮提供的法律信息

　　律師：受損害方可請求法院解除合同

　　北京市京師律師事務所律師陳亮告訴中新經緯客戶端，樓市限購政策的出臺是買賣雙方不可預見的，并且對買賣雙方造成了影響，若繼續履行合同可能會顯失公平，受損害一方可以請求法院變更或解除合同。當然，法院也會根據案件的實際情況，決定是否變更或解除。

　　北京市雄志律師事務所姜健律師向中新經緯客戶端表示，當前司法實踐中，一般不將住房限購限貸政策認定為不可抗力或情勢變更情形。但是，住房限購政策在性質上具有公共政策性質，確實會對履行房屋買賣合同造成重大影響。

　　參考最高院《2011年全國民事審判工作會議紀要》的相關規定，對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，其以不可歸責于雙方當事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。