行業(yè)資訊
2022年樓市開局并不理想，不僅很多專家預(yù)判的“市場(chǎng)回暖”未出現(xiàn)，而且當(dāng)下房地產(chǎn)仍然在走“下坡路”——新年首月，樓市全線下跌。
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這主要體現(xiàn)在3個(gè)方面：第一，房企降價(jià)銷售仍然是市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。21世紀(jì)財(cái)經(jīng)頻道報(bào)道，2022年1月份，全國30強(qiáng)房企新房銷售均價(jià)降幅700元-5000元不等。其中深耕三四線城市的某房企，1月份新房銷售均價(jià)降幅高達(dá)11%；
第二，據(jù)克而瑞研究中心的報(bào)告顯示，1月份，百強(qiáng)房企中多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，有近9成房企單月銷售業(yè)績(jī)同比降低，其中2成房企降幅在30%至40%之間，近4成房企降幅高于40%。頭部房企萬科1月實(shí)現(xiàn)銷售額356億元，同比減少50.19%。正因?yàn)榇?，前兩天萬科郁亮才發(fā)出了“2022年萬科是背水一戰(zhàn)，要么死，要么活”的悲觀表態(tài)。需要指出的是，萬科在中國的各大房企中，還是債務(wù)控制較好的企業(yè)。萬科的情況都已經(jīng)到了“論生死”的嚴(yán)重地步了，可想而知其它房企的現(xiàn)狀有多糟糕；
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第三，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月國內(nèi)房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約為481億元，同比大降七成。去年底央行降準(zhǔn)釋放1.2萬億流動(dòng)性，很多人認(rèn)定信貸寬松環(huán)境下，市場(chǎng)會(huì)隨即轉(zhuǎn)暖?，F(xiàn)在看來，這只是很多人的一廂情愿罷了。眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，從年初的房企融資情況來看，今年的市場(chǎng)信心仍然有待恢復(fù)。
另外，截止到目前，全國已經(jīng)有23個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”。此外不得不提的是，央行公布的最新儲(chǔ)戶房?jī)r(jià)預(yù)期調(diào)查報(bào)告顯示，對(duì)下季度房?jī)r(jià)“預(yù)期上漲”的比例降到歷史新低，只有16.8%的居民“看漲”。
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綜上所述，對(duì)于2022年的樓市走勢(shì)，更多的人選擇觀望，捂緊錢包。換言之，“看跌房?jī)r(jià)”的人更多了，其中不乏一些知名專家學(xué)者。易居研究院的專家預(yù)測(cè)，未來2-3個(gè)月，70個(gè)重點(diǎn)城市新二手房?jī)r(jià)格將全部下降。不僅如此，該機(jī)構(gòu)還預(yù)測(cè)，2022年全國商品房成交均價(jià)或跌1%，為本世紀(jì)來最差。筆者兩周前所做的在線調(diào)查結(jié)果也顯示，有近8成的網(wǎng)友認(rèn)為“房?jī)r(jià)跌勢(shì)已定”。
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此外，重點(diǎn)需要說明的是，近期網(wǎng)絡(luò)上在瘋傳一份標(biāo)題是“房?jī)r(jià)下跌時(shí)間表”的房?jī)r(jià)分析文章，其主要內(nèi)容是說：房地產(chǎn)大勢(shì)已去，下跌基本面已經(jīng)形成，未來5年，一線城市房?jī)r(jià)會(huì)跌到2萬，二線城市8000，三四線城市2000。網(wǎng)上流傳的“房?jī)r(jià)下跌時(shí)間表”，會(huì)實(shí)現(xiàn)嗎？
下面我們來理性分析一下。在給出結(jié)論之前，我們還是先理清楚當(dāng)前樓市的基本情況，做到有理有據(jù)地分析：
首先，當(dāng)前階段，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)以“降溫”為主旋律。尤其是今年春節(jié)期間一二三四線城市的新二手房成交量，同、環(huán)比均大幅下跌。特別是三四線城市，往年無比熱鬧的“返鄉(xiāng)置業(yè)大潮”并未出現(xiàn)，即使開發(fā)商打折促銷的欲望也很強(qiáng)烈，購房者投資買房的情緒仍然很低落；
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其次，從機(jī)構(gòu)公布的最近一季度首套房貸款利率和二套房貸款利率走勢(shì)來看，購房信貸支持趨于寬松。尤其是惠州、合肥、廣州等城市，首套房、二套房貸款利率均有不同程度下調(diào)。其中惠州下調(diào)幅度最大，房貸利率，大幅降低了約100個(gè)基點(diǎn)。此外，安徽省還發(fā)文明確“鼓勵(lì)降低購房首付”。在專家看來，這兩件事對(duì)當(dāng)前的樓市都傳遞了“利好”的信號(hào)；
再者，央行、住建部、統(tǒng)計(jì)局等部門高層均喊話樓市，釋放了積極信號(hào)。央行全面降準(zhǔn)，帶來1.2萬億的“流動(dòng)性”。2月11日，央行發(fā)布2021年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，明確將加大對(duì)住房租賃金融支持力度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。1月20日，住建部高層在部署今年的工作時(shí)表示，2022要保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)”；統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)直接喊話，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”。
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第四，需要注意的是，近兩個(gè)月具有風(fēng)向標(biāo)意義的5大城市二手房成交量均有所反彈，北上廣深杭二手房成交量增幅在20%-32%之間，尤其是深圳二手房成交量在連續(xù)7個(gè)月下降后，終于在2021年12月份迎來反彈了。在專家看來，這是非常重要的信號(hào)，或意味著樓市的拐點(diǎn)出現(xiàn)了。
基于上述基本面分析，在我們看來，當(dāng)前的樓市降溫并不可持續(xù)。原因有兩個(gè)：一是市場(chǎng)一旦開啟降溫，就會(huì)具有周期性，按照歷史規(guī)律，降溫周期短則半年，長(zhǎng)則一年。所以如果從本輪樓市的降溫起點(diǎn)2021年7月份算起，最遲到2022年6月份，市場(chǎng)就會(huì)逐漸升溫回暖；二是信貸、調(diào)控、需求等基本面決定了，2022年的市場(chǎng)不會(huì)一直“降溫”。尤其是在央行、銀保監(jiān)、住建部等部門釋放利好信號(hào)后，2022年二三季度，市場(chǎng)大概率會(huì)在進(jìn)一步調(diào)整后企穩(wěn)。
換句話說，未來房?jī)r(jià)下跌的空間已經(jīng)很小了，尤其是有人口增量、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資源豐富等特征的一二線城市，暖風(fēng)吹拂之下，終將否極泰來——中長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大。
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