行業(yè)資訊
這一切，似乎預(yù)示著2022年的房地產(chǎn)行業(yè)，依然不會好。然而，這只是其中的一面——悲觀者看到，并且相信的一面。但市場還有另一面。事實(shí)上，在一片愁云慘淡下，已傳來冰裂的聲音。簡單地說，小陽春正在醞釀中，大家要做好準(zhǔn)備。
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開年以來的數(shù)據(jù)沒那么差
部分城市成交已開始回暖
很多人可能要問：1月份成交這么慘，萬科的銷售業(yè)績都同比減少了50.19%，何來小陽春正在路上一說？
然而，這一當(dāng)前幾乎是主流的看法，是有問題的。證明市場冷的數(shù)據(jù)當(dāng)然有很多，但暖意也已開始顯露。
其實(shí)1月份數(shù)據(jù)并不差
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月全國重點(diǎn)66城商品住宅成交面積為1711萬平方米，同比下降4成，其他機(jī)構(gòu)選取的樣本城市略有不同，但結(jié)果大同小異。
下跌的幅度看起來很嚇人。可是，不要忘了，2021年1月份的基數(shù)是很高的。如果從較長的周期來看，2022年1月成交量的絕對值已經(jīng)接近2018、2019、2020年同期的平均水平。
此外，從貝殼新房指數(shù)看，2022年1月的價(jià)格指數(shù)與去年12月持平，新房價(jià)格持續(xù)下滑的趨勢已經(jīng)轉(zhuǎn)向了平穩(wěn)。
二手房的跌幅也在快速收窄。2022年1月，貝殼50城二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，下跌城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步減少，一線及基本面較好的二三線城市都在快速修復(fù)，北京、上海、佛山、蘇州等城市二手房價(jià)格指數(shù)，1月平穩(wěn)上漲。
1月份市場及企業(yè)業(yè)績不佳，很大一個(gè)因素是供應(yīng)萎縮。由于過度悲觀、假期，以及房企內(nèi)部動(dòng)蕩（比如人員優(yōu)化，組織架構(gòu)調(diào)整等），1月份及春節(jié)期間，房企并沒有像往年一樣發(fā)起營銷攻勢。
中指研究院監(jiān)測的重點(diǎn)城市中，29個(gè)城市1月份新增供應(yīng)只略超過1000萬平方米，同比下跌43%，環(huán)比去年12月下跌60%。結(jié)果就是，部分城市去年12月成交上升，1月份又下跌了。
開年以來，上海成交量暴漲（下面還會詳細(xì)講到），就跟其大量放盤有很大關(guān)系。今年1月集中入市的上海第六批次57個(gè)新盤中，有多達(dá)12個(gè)超過10萬平方米的豪宅項(xiàng)目，81830套的新房供應(yīng)量創(chuàng)出新高。春節(jié)前夕大量新盤入市，為春節(jié)成交量的大幅增長做了良好鋪墊。
有人可能會說，其他城市是預(yù)判行情不好才減少供應(yīng)啊，但房企的預(yù)判不見得都準(zhǔn)，不然這幾年也不會有那么多房企暴雷。
部分城市回暖更是明顯
春節(jié)前后，無論房企還是中介門店，大多數(shù)會放假，只留有少數(shù)人值班，春節(jié)假期大家要走親訪友，掛牌房源也少，因此每年春節(jié)前后樓市行情都會走低。
可是，仍然有部分城市，即便在春節(jié)期間，都走出了一波行情。
上海是最猛的。去年春節(jié)，上海的新房成交量不足2萬平方米，今年1月31日-2月6日成交了10.3萬平方米，同比上漲646%，可謂是巨量增長。按套數(shù)算，春節(jié)期間，上海共成交了505套新房，也同比上漲超300%！
北京的二手房市場行情也在悄悄發(fā)酵——今年1月份，北京二手房住宅成交13288套，雖然仍然環(huán)比21年12月減少23.29％（數(shù)據(jù)來自于建委），但二手房均價(jià)58993元／平，環(huán)比12月上漲4.3%。
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▲數(shù)據(jù)來源：安居客
考慮到北京今年1月受豐臺等局部地區(qū)疫情反復(fù)和春節(jié)假期等因素影響，這一成績已經(jīng)不容易（去年12月，北京和上海二手房住宅網(wǎng)簽分別環(huán)比增長30.7%和19.6%）。
事實(shí)上，自2021年11月起，隨著政策面回暖，市場觀望情緒有所緩解，漲價(jià)房源占比已連續(xù)3個(gè)月上升，到1月份北京二手住宅調(diào)價(jià)中，漲價(jià)房源占比為16.1%，較上月擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來自諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心），「跳價(jià)」現(xiàn)象重出江湖……
北京隔壁的天津也是如此。雖然1月份，奧密克戎突襲天津，天津很多樓盤的售樓處是在1月底才重新開門納客。但，各種「優(yōu)惠全線收回」。二手房也大體類似。成交周期明顯縮短，議價(jià)空間隨之縮小。
杭州、寧波、蘇州（春節(jié)期間成交同比上漲25%）等城市就不一一贅述了。這些都是有著很強(qiáng)風(fēng)向標(biāo)意義的城市。甚至連鄭州這種行情慘淡了很久的城市，也有地產(chǎn)人告訴明源君：春節(jié)后咨詢房子的客戶真多！這些……無不顯示，「小陽春」正在蓄勢待發(fā)。
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中央和地方，政策持續(xù)發(fā)力
拉動(dòng)供給和需求回歸到正軌
地產(chǎn)去年下半年以來低迷的市場行情，很大原因是政策用力過猛造成的。所以，去年9月份之后，政策開始糾偏，市場加速下滑的態(tài)勢被遏制。
雖然回到原來的軌道還需時(shí)日，但無論是北京也好、上海也好，成交量和價(jià)格逐步企穩(wěn)，很大程度上均得益于此。而政策還在持續(xù)發(fā)力和發(fā)酵。
一是貨幣供應(yīng)持續(xù)上量
8.5%，9.0%，9.8%——去年11月以來，M2的增幅持續(xù)擴(kuò)大，2月10日，央行發(fā)布的1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：
2022年1月，廣義貨幣(M2)余額243.1萬億元，同比增長9.8%；人民幣貸款增加3.98萬億元，同比多增3944億元；社會融資規(guī)模新增6.17萬億元，同比多增 9842億元。
三項(xiàng)指標(biāo)均好于市場預(yù)期，體現(xiàn)了貨幣政策和財(cái)政政策靠前發(fā)力支持穩(wěn)增長。是此前「貨幣政策工具箱開得再大一些，避免信貸塌方」的落地，對穩(wěn)固包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)的信心，非常重要……
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▲來源：央行、明源地產(chǎn)研究院
二是利好持續(xù)釋放，刺激需求和供給
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，過去10年共出現(xiàn)兩次市場筑底過程，分別為「2014年-2015年」和「2020年-2021年」。
這2次分別處于全國商品房銷售面積增速的兩個(gè)低點(diǎn)。而在市場筑底過程中，均伴隨一系列的利好政策，拉動(dòng)增速止跌回穩(wěn)。利好政策在信貸方面的傳導(dǎo)路徑相同：首先從信貸利率開始，然后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)到商業(yè)貸款。
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現(xiàn)如今，這三者幾乎在同步進(jìn)行。2022年1月份，全國發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)利好措施66次，同比上漲57%，包括——
利率下調(diào)：去年9月政策糾偏之后，僅10月份，全國就有20余個(gè)城下調(diào)房貸利率，其中有14城首套房利率下降。今年，利率下調(diào)的城市進(jìn)一步增多。1月，北上深，蘇州等城市的首套和二套房貸利率均下降，比如，蘇州多家國有銀行將首套房貸利率下調(diào)至4.95%，較2021年底5.7%的利率水平下降0.75個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸利率最低可至5.1%，較去年底的6%下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。
公積金貸款的限制放松，并且由此前的低能級城市，向高能級城市擴(kuò)散：寧波出臺了利好多子家庭的公積金貸款政策；2月1日開始，福州第二次申請純住房公積金貸款，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。此外，二次申請住房公積金貸款在第一次結(jié)清后當(dāng)月即可申請（原先需滿12個(gè)月）……
商業(yè)貸款：由于房貸額度充足，銀行的放貸周期大大縮短，普遍在1-2個(gè)月，最快可以縮短到1周，提振了部分購房者的信心以及市場活躍度。
以上是需求端的情況。供給端——房企也在恢復(fù)中。
去年高層喊話之后，國央企最先在融資上有所斬獲，隨后逐步擴(kuò)大到穩(wěn)健的民營房企，比如碧桂園、龍光、金科等，最近（2月11日），龍湖與旭輝也分別取得了50億元中期票據(jù)的注冊通知書。
龍湖募集說明書顯示，票據(jù)注冊金額為50億元，本期發(fā)行金額上限為30億元，發(fā)行品種有兩種，品種一為3+3年期，品種二為5+3年期，主體信用等級為AAA。
旭輝募集說明書顯示，本期票據(jù)注冊金額為50億元，本期發(fā)行金額為20億元，發(fā)行期限為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。
眾所周知，這輪危機(jī)，規(guī)模房企的暴雷給行業(yè)造成巨大的負(fù)面影響。但，目前已經(jīng)出現(xiàn)了前期「暴雷」的房企逐步恢復(fù)銷售、恢復(fù)運(yùn)營的情況，這對行業(yè)來說極具示范意義。這離不開政策的拉動(dòng)。
從市場角度來說，扶持政策從落地到真正發(fā)揮威力，有3-6個(gè)月時(shí)間。而扶持政策從去年9月份已經(jīng)開始，所以，威力已經(jīng)在領(lǐng)先的城市顯露。
三是促銷將會帶動(dòng)跑量
最近，廣州一個(gè)豪宅項(xiàng)目的備案價(jià)超過14萬/平米，引發(fā)了市場熱議，因?yàn)?021年全年廣州的新盤沒有一個(gè)備案價(jià)是超過10萬/平方米的，該項(xiàng)目周邊的二手房均價(jià)也基本都在10萬。
不過，就明源君的調(diào)研來看，目前房企普遍延續(xù)去年下半年以價(jià)換量的態(tài)勢，未來一段時(shí)間也大都不會提價(jià)。即便有，也會配套一些優(yōu)惠的購房政策，以便在小陽春跑一波量。這也會刺激購房需求，加速小陽春到來。
小 結(jié)
同是半杯水，樂觀的人會說：「還有半杯水」，悲觀的人會說：「怎么只有半杯水」。我們必須成為樂觀主義者，因?yàn)楸^者或許正確，但唯有樂觀者才能成功。或者更準(zhǔn)確地說，樂觀且時(shí)刻準(zhǔn)備著，才能成功。因?yàn)椋袠I(yè)是否到了黑鐵時(shí)代還有爭論，但躺著賺錢的時(shí)代過去了已是共識。
2022年上半年是房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，隨著銷售行情的回暖，預(yù)計(jì)到下半年，房企現(xiàn)金流壓力將逐步緩解。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿過程將長期持續(xù)。未來，想要繼續(xù)發(fā)展，當(dāng)然需要調(diào)整負(fù)債、運(yùn)營等模式，但這一切都要建立在能熬過當(dāng)下的高壓，千萬不要倒在黎明之前。趕緊抓住小陽春，加油干吧。
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