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土地滯銷了！

年末各地政府的心情，可以說是壓力山大。

11月25日下午，深圳土地房產(chǎn)交易中心拍賣大廳。屏幕上罕見地滾動(dòng)播放著坪山和光明區(qū)的宣傳片——強(qiáng)如深圳，賣地也得吆喝。

寶安、光明、坪山三區(qū)政府還提前預(yù)熱，召開了多次地塊招商推介會(huì)。

想象一下，領(lǐng)導(dǎo)同房企大佬們推杯換盞，親切地問候：

大家還有什么難處？拿地嘛，一切好商量！

盡管如此，對(duì)絕大多數(shù)城市來說，賣地效果仍然是極不理想。

如果你觀察一下，第三輪集中拍地的拿地企業(yè)名單，就會(huì)有一個(gè)神奇的發(fā)現(xiàn)：

xx城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司

xx市城開事業(yè)發(fā)展有限公司

xx地鐵集團(tuán)

xx人才安居集團(tuán)

xx市城市投資發(fā)展有限公司......

這些名字五花八門的公司，統(tǒng)稱“地方城投平臺(tái)”。

歷數(shù)22座重點(diǎn)城市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)“兜底”接盤的，都是政府的“自家人”！

再這樣下去，土地財(cái)政還能玩得轉(zhuǎn)嗎？

接下來，地方政府如何為城投“解套”？

圍繞這些問題，一場巨大的樓市變局正悄悄醞釀。山雨欲來風(fēng)滿樓。

第三輪集中拍地，幾乎淪為城投平臺(tái)的盛宴。

截至12月12日，已經(jīng)進(jìn)行了第三次集中供地的12個(gè)城市中，城投公司拿走的地塊數(shù)量已經(jīng)超過了一半。

最多的城市，占比甚至高達(dá)82%。

以“房地產(chǎn)之都”深圳為例，第三輪集中供地成交企業(yè)的名單如下：

深圳地鐵集團(tuán)，一次性底價(jià)拿下南山蛇口、龍崗大運(yùn)、松崗、坪山坑梓、光明新湖5宗地塊；

深圳深港科技創(chuàng)新合作區(qū)發(fā)展有限公司，底價(jià)拿下福田皇崗可售人才房地塊；

深圳市鹽田人才安居有限公司、深業(yè)南方地產(chǎn)有限公司搖號(hào)拿下前海桂灣宅地；

深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司，搖號(hào)拿下光明新湖地塊和光明玉塘地塊；

11宗土地，9宗被地方城投平臺(tái)摘下。

僅有兩家參與的民營房企是星河和鴻榮源，拍地金額僅占大約10%。

不只是深圳，地方城投平臺(tái)瘋狂拿地的現(xiàn)象，也在多個(gè)熱點(diǎn)城市接連上演。

無錫，總成交20宗地塊中，地方城投公司拿地15宗，民企5宗；

蘇州，總成交25宗地塊中，地方城投公司拿地18宗，民企2宗；

南京，總成交46宗地塊中，地方城投公司拿地33宗，民企7宗；

廣州，總成交13宗地塊中，地方城投公司拿地9宗，民企1宗；

......

在統(tǒng)計(jì)的12座重點(diǎn)城市中，城投拿地的平均宗數(shù)已經(jīng)達(dá)到51%，超過半數(shù)。

民企，則徹底躺平了。

頭部民營房企基本上都是上市公司。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了上市房企的拿地情況，發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)斷崖式的下降趨勢。

在第一次集中供地時(shí)，上市企業(yè)取地金額占比高達(dá) 93%。第二次集中供地就下降到56%，到了第三批，更是跌到可憐的12%。

民企為什么不敢拿地？原因也很簡單，“沒錢”啊。

即使現(xiàn)在政策頻頻釋放利好，但受益企業(yè)還是以國字頭為主，民企仍然步履維艱。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，11月房企境內(nèi)債具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征。

盡管11月房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行量是上月的227.2%，回升勢頭明顯。但46筆債券中，44筆發(fā)債主體均為中央或地方型國有企業(yè)，占比約96%。其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的商業(yè)平臺(tái)印力。

不過，就連萬科，今年一整年也都沒有在深圳的公開市場拿地。CEO祝九勝甚至表示要帶頭“縮表”，還下調(diào)了明年的經(jīng)營目標(biāo)。

至于其他的民企，更是一片焦頭爛額——

禹洲集團(tuán)質(zhì)押了總部大樓換錢，世茂集團(tuán)同樣把大本營都拿出來質(zhì)押，富力地產(chǎn)賣了一部分手頭資產(chǎn)后，還悄咪咪發(fā)了一條沒有中文版的美元債“展期”征詢公告，生怕被人看懂......

在缺錢的大背景下，他們的一切心思，都圍繞著同一個(gè)主題：

活下去。

民企的至暗時(shí)刻，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到頭。

正是在這樣的大背景下，城投平臺(tái)們粉墨登場，大量拿地，很多都是底價(jià)摘牌。

所以，第三次集中供地，溢價(jià)率下降到了幾乎為0。

要知道，即使是在2018年的調(diào)控潮中，也沒有出現(xiàn)過如此大規(guī)模的城投抄底。

在正常情況下，城投平臺(tái)在公開市場拿地份額是非常小的。一般在10%-20%的區(qū)間，不超過30%。

比如，2020年至2021年上半年，天津城投公司拿地金額共計(jì)271.6億元，占比為17%。

其中，將近200億被投向了濱海新區(qū)，承擔(dān)著開發(fā)新城區(qū)的政治任務(wù)。

再以江蘇省為例，2018-2020年江蘇省土地出讓金額總計(jì)達(dá)23861.4億元，其中主要城投主體拿地支出為3743.2億元，只占15.7%。

但現(xiàn)在，形勢完全被顛覆了。

江蘇省會(huì)南京，過去三年城投拿地的比例不超過10%，但在今年第三輪集中供地中，這一比例已經(jīng)暴漲至71%。

江蘇南通為例，今年下半年城投拿地比例，比上半年增加了34%。下半年的土地中，有一半的土地都是城投公司拿下的。

與之相對(duì)應(yīng)的，是這座城市第三季度同比暴跌63%的住宅銷售額。

圖源：廣發(fā)證券

道理很簡單，樓市越?jīng)觯科缶蜁?huì)躺平，只好動(dòng)用城投平臺(tái)。

在行情火熱的時(shí)候，土地只有搶的份，哪里輪得到城投分一杯羹？

時(shí)也命也。

現(xiàn)在拿地，屬于為國接盤。如果城投公司都不出手，將會(huì)有超過一半的土地流拍，這對(duì)房地產(chǎn)的沖擊將會(huì)是毀滅性的。

在樓市徹底回暖前，土地市場就靠它們了。

一個(gè)很重要的問題是：

城投拿地之后呢？這場兜底游戲，將會(huì)如何進(jìn)行下去？

其實(shí)，對(duì)于運(yùn)營良好的城投公司如深圳地鐵，這是貨真價(jià)實(shí)的“抄底良機(jī)”。

從深圳地鐵2016年-2019年的毛利情況看來，有著公益性質(zhì)的地鐵運(yùn)營實(shí)際上一直在虧錢，從虧損7億到虧損16億，沒有任何盈利的趨勢。

然而，其擅長的地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)上，卻盈利連連，毛利率高達(dá)66%，光是2019年前九個(gè)月，毛利高達(dá)57億元。

可以說，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，才是深鐵真正賺錢的項(xiàng)目。

據(jù)合一城市更新集團(tuán)研究報(bào)告初步測算，深圳第三批次拍地項(xiàng)目的整體銷售凈利潤區(qū)間大致為10%-20%，相比第二次10%以內(nèi)有所提升。

可以說，在缺少競爭對(duì)手的情況下，拿地就是賺到了。

難怪深鐵在11月25日拿地后，時(shí)隔四天就舉行了5個(gè)項(xiàng)目的開工儀式，熱火朝天地開始前期工作了。

賺錢嘛，一刻都不能等。

然而，對(duì)于沒有開發(fā)能力、資金吃緊的城投公司而言，這些地塊的開發(fā)難言樂觀。

更多的城投公司當(dāng)下做了氣氛組，炒熱了市場，但對(duì)于后邊要怎么開發(fā)，是沒有什么規(guī)劃的。

據(jù)財(cái)新報(bào)道，今年11月初，在南方某經(jīng)濟(jì)大省，5家本地國企和城投聯(lián)手出資88億元，拿下一塊商業(yè)用地。然而，對(duì)于這宗地塊如何開發(fā)，“并沒有后續(xù)規(guī)劃”。

不僅如此，甚至可能會(huì)出現(xiàn)土地空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。

上述城投企內(nèi)部人士向財(cái)新透露，公司在2022年春節(jié)后用某種形式向政府“退地”，將會(huì)是大概率事件。

城投平臺(tái)的負(fù)債，也是一個(gè)重大隱患。

設(shè)想一下，城投拿地給財(cái)政輸血，然后再把土地抵押融資，再拿一筆錢回血。

一波操作下來，乍一看皆大歡喜——政府有錢了，土地出讓了，城投有地又有錢，簡直贏麻了。

圖源：廣發(fā)證券

但是，在這場游戲中，是誰輸了？

被忽視的，恰恰是城投債中隱藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

如果不切實(shí)進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營盈利，對(duì)于城投平臺(tái)而言，還不上債的隱形風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。

說到這里，今天文章的重點(diǎn)來了?？砍峭抖档椎耐恋刎?cái)政，大概率是不可持續(xù)的。

何以解套？答案還要在樓市里找。

只有樓市回暖，大量囤在城投平臺(tái)的土地才能順利運(yùn)轉(zhuǎn)下去——

城投平臺(tái)可以坐等土地增值后轉(zhuǎn)讓給房企，賺一波紅利；也可以邀請(qǐng)專業(yè)的房企合作開發(fā)，賺一波市場利潤。

在第二三次集中供地中，為了促進(jìn)土地銷售，多個(gè)城市都拿出了高質(zhì)量的好地，這些地塊大多做了較大的讓利。

例如，蘇州土拍中的木瀆板塊一宗宅地樓面價(jià)僅15500元/平方米，相比起近兩年其他出讓地塊普遍在2.4萬－2.89萬元/平方米的樓面價(jià)而言，相當(dāng)于便宜了1萬元不止。

只要樓市順利回暖，這些土地又會(huì)變成市場上搶手的“香餑餑”。

否則，樓市轉(zhuǎn)涼，土地套死在手中，金融機(jī)構(gòu)的欠債一波滾一波，很容易引發(fā)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

問題是，不是所有的城市都具備順利讓樓市回暖的能力。城市分化，在明年必然進(jìn)一步加劇。

2020年，受疫情沖擊，地方政府的稅收收入下降，更加依賴于土地使用權(quán)出讓金收入。

這一年，全國地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入100124億元，而全國國有土地使用權(quán)出讓收入84142億元，兩者之間比例高達(dá)84%。

很快，我們就能看到地方政府八仙過海，扶持樓市的舉措了。明年的一波“小陽春”，大概率跑不了。

當(dāng)然，對(duì)普通人來說，在基本面良好的核心城市中，明年上半年會(huì)有不錯(cuò)的項(xiàng)目涌現(xiàn)，可以重點(diǎn)關(guān)注。

大潮褪去，裸泳的城市很快就要現(xiàn)出原形了。