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從11月開始，為沖擊全年業績，各大房企和在售項目紛紛開啟優惠促銷模式。不僅新開項目往往會以低于預期的價格開出，連舊盤加推的新一期價格，也有不少驚喜。甚至一些“網紅盤”，身段也開始柔軟起來。在這種情況下，也有改善型買家，覺得預期價格可能會比較高的新房價格有松動，動了換房改善居住條件的心思。

　　11月一手住宅網簽成交9268套

　　網易房產數據中心監控陽光家緣數據顯示，2021年11月廣州一手住宅網簽成交9268套，同比來看成績一般，同比2020年11月的13339套減少4071套，下降30.52%。但從環比看，年底“以價換量”成功吸引了買家入市，在10月出現年內次低的7160套后， 11月廣州一手住宅成交環比漲3成逼近萬套。在這兩個月，廣州新房新批供應也在增加，連續4個月超萬宗，加上10月下旬開始席卷廣州的“優惠促銷”潮，年底房企的以價換量成功吸引買家入市，

　　在11月的成交分布中，增城以2256套奪得網簽量第一，黃埔、番禺也都在1000套以上，荔灣區同比大增達到776套，而網簽最少的海珠區只有73套。

　　多重因素推動成交回暖

　　廣州中原研究發展部分析認為，近期成交量有所提升和放款速度方面加快也有關系。對買家而言，近期放貸速度略微比二、三季度“松動”，審批時間有所縮短，亦帶動了買家的購置需求。也有分析認為，不少在10月份國慶節假期有不錯銷售業績的大盤，網簽時間多集中在11月，也是導致11月份整體網簽量有較明顯提升的原因。

　　克而瑞分析師表示，11月廣州成交有所回暖主要得益于以下幾方面的推動。一、開發商推貨力度加大，11月新增一手住宅供應10898套，是今年供應第四高的月份；二、市場以價換量，11月監測到的全市37次開盤加推，有12批次都是價格下調，占到了1/3的比例，而且下調幅度普遍可以達到10%左右。二手樓市的業主也結束了之前的僵持，讓出了砍價的空間；第三，房貸放款加快，利于需求釋放，基本上半個月以內就可以出同貸書，兩個月之內就可以放款；第四，網紅盤集中簽約，11月份，荔灣的金域曦府、黃埔的星匯城都有幾百套的網簽。

　　增城供貨多 黃埔性價比高

　　從12月推貨區域結構看，“東大倉”增城仍占大頭，不少項目單盤供應在200至700套之間，在競爭較大的情況下，新項目如何“突圍”吸引買家成交是對房企的考驗。而黃埔、番禺和南沙則是近期供應的第二梯隊。臨近年底，黃埔富頤華庭、越秀濱江·星航TOD，蘿崗越秀·星樾山畔TOD等項目，也紛紛以務實的價格在年底入市，受到“剛需”和“剛改”買家的青睞。

　　而從其余區域來看，除海珠、花都、增城三區成交持續回落以外，其他9區成交套數均呈回升態勢，環比增幅超過100%的有荔灣、番禺兩區。根據網易房產的監控統計，荔灣11月成交的776宗，主要是因為于國慶節前夕開盤的大盤萬科金域曦府成交的近千套陸續進入網簽階段，11月單盤占荔灣區的68%。番禺11月成交1541宗，同比增加了11.51%，除亞運城、汽車小鎮兩個“剛需”熱銷項目外，越秀·星匯文璽、保利悅公館、越秀·和樾府等區內中高價位項目同樣備受買家青睞。值得關注的是，11月競爭激烈的黃埔樓市，多盤有比較明顯的優惠促銷，促使該區11月共成交1710宗，環比有增。但也由于黃埔11月成交勢頭較好，在一定程度上搶了增城的“風頭”，增城雖依然有2256套網簽，但同比出現18%的下降。

　　廣州中原研究發展部認為，目前黃埔樓市整體性價比較高，因此增城單純靠打價格戰跟黃埔搶客的意義不大，未來或有待基建、產業發展利好帶動，才能刺激更多買家關注。

　　近半年成交放緩 庫存周期再升

　　廣州中原研究發展部統計顯示，截至11月末，全市庫存量1109.9萬平方米，去化周期14個月，創2020年二季度以來新高。

　　克而瑞的統計則顯示，在今年1-11月的一手住宅成交中，已經有四區網簽量破萬套，分別是增城區的2.5萬套、黃埔區的1.4萬套，南沙區的1.3萬套以及番禺區的1萬套。另外，白云區和海珠區今年1-11月同比漲幅頗為明顯，分別達到65.59%和37.86%。這主要是因為這兩個區今年以來新盤供應有較明顯增加。

　　【后市展望】

　　搶客大戰將延續

　　各區全新大盤值得留意

　　據悉，12月開發商將保持較高推貨力度，因此從供應角度而言，廣州將保持較充足貨量，尤其位于較受買家青睞的熱區優質板塊的項目均有望在12月入市，如臨近廣鋼的廣摩地塊項目保利越秀·天啟，海珠南洲板塊中海觀澔府，黃埔萬科城市之光、保利羅蘭國際等。此外，如萬科金域曦府、亞運城、中央城、保利翔龍天匯等項目亦有加推計劃，由此可見，開發商“搶客大戰”還將持續。