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01

案件導(dǎo)讀

? ? ?2010年5月16日，馬某與成都置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱置業(yè)公司）簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定，馬某有權(quán)在置業(yè)公司將商品房交付給其使用后360日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書。同時(shí)雙方還約定，如因置業(yè)公司責(zé)任，致使馬某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，自馬某應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，置業(yè)公司按日計(jì)算向馬某支付全部已付款萬分之二的違約金，并于馬某實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)由置業(yè)公司支付。

? ? ?合同簽訂后，馬某全面、及時(shí)地履行了包括付清全部房款在內(nèi)的合同約定義務(wù)，置業(yè)公司也于2010年5月16日將該房屋交付給了馬某。但至馬某2012年7月起訴置業(yè)公司時(shí)，置業(yè)公司仍未協(xié)助馬某辦理產(chǎn)權(quán)登記。訴訟中，雙方爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)集中在置業(yè)公司雖然違約，但提出合同約定的違約金過高請(qǐng)求法院予以調(diào)減的要求是否合理？人民法院如何根據(jù)《合同法》第一百一十四條和《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定作出違約金過高或過低的判斷標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整原則。

02

審理結(jié)果

? ? ?一審法院判決認(rèn)為：馬某、置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的合同。根據(jù)《合同法》第六十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)該按照約定全面履行自己的義務(wù)并享有合同權(quán)利。”馬某于2010年5月16日繳清房款后，即與置業(yè)公司及案外人家境公司簽訂了《委托租賃協(xié)議》，故本院對(duì)馬某主張置業(yè)公司已于當(dāng)日交付房屋的主張予以支持。按照雙方約定，置業(yè)公司應(yīng)在向馬某交付商品房后360日內(nèi)（即2011年5月11日前）為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，但置業(yè)公司至今也未通知馬某提交辦證材料和費(fèi)用，也未為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，故本院對(duì)馬某要求置業(yè)公司期限為其辦理房屋所有權(quán)證書的主張予以支持。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限……”之規(guī)定，判決置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)負(fù)雙方約定的20%的違約金。

? ? ?雙方均不服一審判決，均向成都市中級(jí)人民法院提起上訴。

? ? ?二審總結(jié)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，根據(jù)馬某與置業(yè)公司公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，置業(yè)公司的實(shí)際行為已構(gòu)成違約，故對(duì)馬某要求置業(yè)公司公司限期為其辦理房屋所有權(quán)證書的主張予以支持。置業(yè)公司上訴主張自己的行為不構(gòu)成違約的理由不成立，本院不予支持。

? ? 關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”從該規(guī)定可以看出，我國對(duì)違約金采取以補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔的立法原則，違約金的主要功能在于彌補(bǔ)守約方的損失。在綜合考慮置業(yè)公司公司逾期辦證違約行為的情節(jié)、過錯(cuò)程度以及馬某可能獲得的預(yù)期利益等因素的情況下，對(duì)于違約金數(shù)額的確定根據(jù)公平原則及誠實(shí)信用原則，本院予以維持。

03

法官角度點(diǎn)評(píng)

? ? ? 本案主要焦點(diǎn)是雙方當(dāng)事人約定的違約金是否過高，是否應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整。由于《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。因此，在本案中，置業(yè)公司提出調(diào)減雙方約定的違約金時(shí)，法院是可以給予審查并適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整的。

? ? ?本案馬某要求置業(yè)公司承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)的違約責(zé)任，且承擔(dān)方式為雙方約定的違約金，但在置業(yè)公司提出因其違約并未給馬某造成實(shí)際損失的前提下，馬某未積極組織證據(jù)向法庭證明其因置業(yè)公司的違約致使其遭受了損失，因此，在馬某沒有提交其確因置業(yè)公司的違約行為受到了實(shí)際損失的前提下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用

? ? ?很顯然，在本案中，衡量約定的違約金是否過高及是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整，兩審法院均以實(shí)際損失作為判斷基礎(chǔ)，這也符合我國對(duì)違約金采取的以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的立法原則。由于違約金的主要功能在于彌補(bǔ)守約方的損失，而本案馬某又未向法庭舉證證明其確實(shí)存在損失，從而導(dǎo)致了兩審法院對(duì)本案約定違約金進(jìn)行了調(diào)整。

? ? ?由此可見，在本案中，馬某應(yīng)該積極向法院舉證證明自己確因置業(yè)公司的違約行為給自己造成了損失，至少應(yīng)從置業(yè)公司未在合同約定的期限內(nèi)為其辦理產(chǎn)權(quán)證，致使其在長(zhǎng)達(dá)454日內(nèi)對(duì)該房產(chǎn)不能行使抵押、轉(zhuǎn)讓等所有權(quán)人依法享有的法定權(quán)利，而由這些權(quán)利所產(chǎn)生的收益本身就是損失的角度來陳述其確因置業(yè)公司的違約行為受到了損失。同時(shí)，鑒于雙方約定的違約金日萬分之二并未超過中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，馬某亦也可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定向法庭提出雙方約定的違約金不屬于過高的意見，以期取得法庭的支持。

? ? ?違約金的調(diào)整體現(xiàn)了法院對(duì)合同自由的干預(yù)，法院對(duì)不合理的違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，不僅能體現(xiàn)公平和誠實(shí)信用原則，亦能使違約方從高額且不合理的違約金責(zé)任的束縛中解脫出來。

04

律師角度點(diǎn)評(píng)

? ? ?本案經(jīng)過一審、二審程序，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是置業(yè)公司違約事實(shí)已經(jīng)庭審查明，在沒有任何理由的情況下單方提出約定的違約金過高而要求法院給予調(diào)減的請(qǐng)求是否可以得到法院的支持？

? ? ?一、判斷本案約定的違約金屬于補(bǔ)償性違約金還是懲罰性違約金

? ? ?筆者認(rèn)為，就本案而言，本案雙方約定的違約金屬懲罰性違約金。

? ? ?1．本案馬某與置業(yè)公司所約定的違約金是以遲延履行合同義務(wù)為前提約定的違約金，這種違約金僅是違約方對(duì)其遲延履行合同義務(wù)所承擔(dān)的違約責(zé)任，因此這種違約金的約定顯然是懲罰性的約定。

? ? ?2．《民法通則》第一百一十二條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時(shí)，向另一方支付一定數(shù)額的違約金；也可以在合同中約定對(duì)于違反合同而產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”從這一規(guī)定來看，顯然沒有將違約金與損失掛鉤，這就足以說明違約金具有懲罰性。

? ? 二、判斷本案違約金是否屬于人民法院可調(diào)整范圍

? ? 筆者認(rèn)為，就本案而言，本案雙方約定的違約金不屬于人民法院可調(diào)整范圍。

? ? 1．本案當(dāng)事人雙方約定的違約金符合法律規(guī)定

? ? 本案當(dāng)事人雙方約定的違約金為日萬分之二，比銀行計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)日萬分之二點(diǎn)一還要低。

? ? 在約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的情況下，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條，該條規(guī)定，民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數(shù)），超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)。此外，亦可以參考《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》中的規(guī)定，該批復(fù)認(rèn)為對(duì)于合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金的規(guī)定，如果合同當(dāng)事人約定的逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)的四倍，宜認(rèn)定為“過高”。超過部分不予保護(hù)。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。該規(guī)定與前述規(guī)定均將標(biāo)準(zhǔn)給予了量化，是我們必須遵守和支持的。

? ? ?2．本案置業(yè)公司違約情節(jié)非常嚴(yán)重

? ? ?截至馬某向一審法院起訴之日，置業(yè)公司遲延履行為馬某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的違約天數(shù)已長(zhǎng)達(dá)454天，且訴訟期間置業(yè)公司也未有積極履行為馬某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的行為。高額違約金不是違約金約定本身過高所致，而是置業(yè)公司違約時(shí)間超長(zhǎng)所致，故置業(yè)公司要求人民法院調(diào)低的請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。

05

專家點(diǎn)評(píng)

? ? ?一、法律何時(shí)會(huì)授權(quán)當(dāng)事人一方對(duì)另一方施加懲罰

? ? 《合同法》所調(diào)整的合同關(guān)系，屬于《民法通則》第二條所謂“平等主體的公民之間，法人之間、公民與法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系”。這就為我們?cè)谡麄€(gè)民商事法律的范圍內(nèi)回應(yīng)法律何時(shí)會(huì)授權(quán)當(dāng)事人一方對(duì)另一方施加懲罰，提供了法律依據(jù)。

? ? ?檢索我國現(xiàn)行民商事法律，不難發(fā)現(xiàn)，無論是權(quán)利的享有與行使、義務(wù)的負(fù)擔(dān)與履行，還是責(zé)任的承擔(dān)與實(shí)現(xiàn)，法律通常都會(huì)秉承公平原則，以維持當(dāng)事人之間的利益均衡，不會(huì)輕易授權(quán)當(dāng)事人一方對(duì)另一方施加懲罰。單行民商事法律中，可以看到的例外僅有《侵權(quán)責(zé)任法》第四十七條，該條確認(rèn)，“明知產(chǎn)品存在缺陷仍然生產(chǎn)、銷售，造成他人死亡或者健康嚴(yán)重?fù)p害的，被侵權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求相應(yīng)的懲罰性賠償。”

凡是法律授權(quán)當(dāng)事人一方對(duì)另一方施加懲罰的情形，一定都是法律專設(shè)例外規(guī)定的情形。反觀我國《合同法》第一百一十四條第一款前段以及第二款，不難看出，認(rèn)為這些規(guī)定是有關(guān)懲罰性違約金的規(guī)定，包含著授權(quán)合同當(dāng)事人一方向違約方施加懲罰的內(nèi)容，缺乏法律依據(jù)。

? ? ?二、法律何時(shí)會(huì)允許當(dāng)事人約定一方對(duì)另一方施加懲罰

? ? ?法律通常不會(huì)授權(quán)當(dāng)事人一方對(duì)另一方施加懲罰，并不意味著法律就會(huì)一般性地禁止當(dāng)事人約定一方對(duì)另一方施加懲罰。依據(jù)我國《合同法》第四條的規(guī)定，“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”同時(shí)依據(jù)對(duì)我國《合同法》第四十條、第五十二條、第五十三條的體系解釋、目的解釋以及目的性限縮，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（二）》第十四條，可以看出，法律絕對(duì)否認(rèn)當(dāng)事人約定的法律效力其實(shí)只發(fā)生在兩種情形：其一，當(dāng)事人的約定違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制性規(guī)定；其二，當(dāng)事人的約定存在其他損害公共利益的情形。

以此為前提，當(dāng)事人約定一方對(duì)另一方施加懲罰，只要沒有違反法律、行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，且不存在其他損害公共利益的情形，就有生效的可能。就本案而言，當(dāng)事人約定置業(yè)公司違約時(shí)，就需承擔(dān)向馬某支付懲罰性違約金的責(zé)任，當(dāng)屬有效約定，且不存在適用《合同法》第一百一十四條第二款進(jìn)行調(diào)整的問題。

? ? ?三、民商合一立法體例之下如何妥當(dāng)配置法律規(guī)范

? ? ?從民法規(guī)范論的角度觀察，本案的處理還涉及一個(gè)原理性的問題，即合同法的規(guī)范配置問題，與合同行為的效力判斷有關(guān)，存在任意性規(guī)范、倡導(dǎo)性規(guī)范、授權(quán)第三人規(guī)范、強(qiáng)制性規(guī)范與混合性規(guī)范。

? ? ?在我國《合同法》采民商合一立法體例的背景下，最值得關(guān)注的就是混合性規(guī)范。在民商合一立法體例的背景下，所謂合同當(dāng)事人，既包括商事主體，又包括狹義的民事主體；既有處于強(qiáng)勢(shì)交易地位的民事主體，又有處于弱勢(shì)交易地位的民事主體。與此相對(duì)應(yīng)，我國《合同法》中某些法律條文確立的法律規(guī)則所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系，就會(huì)處于雙重狀態(tài)：即有時(shí)涉及交易關(guān)系背景下民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系，有時(shí)則涉及交易關(guān)系背景下民事主體的利益與公共利益之間的關(guān)系，這就是混合性規(guī)范。所謂混合性規(guī)范，即有時(shí)發(fā)揮補(bǔ)充性、任意性規(guī)范的功能，有時(shí)則發(fā)揮強(qiáng)制性規(guī)范功能的法律規(guī)范。

?

? ? ?合同法中的混合性規(guī)范應(yīng)主要包括兩種類型：

? ? ?其一，同一項(xiàng)法律規(guī)定，在商事交易關(guān)系中，屬于補(bǔ)充性任意性規(guī)范，允許商事主體在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，排除其適用。但在民事交易關(guān)系中，該項(xiàng)法律規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)范，就要體現(xiàn)側(cè)重保護(hù)消費(fèi)者或勞動(dòng)者等弱勢(shì)群體利益的公共政策，承擔(dān)著維護(hù)社會(huì)公共利益的使命，絕對(duì)不允許民事交易關(guān)系的當(dāng)事人作出不同于法律規(guī)定的約定。

? ? ?其二，某一項(xiàng)僅適用于民事交易關(guān)系的法律規(guī)定，體現(xiàn)了保護(hù)消費(fèi)者或勞動(dòng)者等弱勢(shì)群體利益的公共政策，并借此發(fā)揮著保護(hù)社會(huì)公共利益的功能。如果當(dāng)事人在交易中所作出的約定，與現(xiàn)行法的規(guī)定相較，更加有利于消費(fèi)者或勞動(dòng)者等弱勢(shì)群體利益的保護(hù)，自然允許，該項(xiàng)規(guī)定就對(duì)應(yīng)著補(bǔ)充性任意性規(guī)范；如果當(dāng)事人的約定與現(xiàn)行法的規(guī)定相較，不利于對(duì)消費(fèi)者或勞動(dòng)者等弱勢(shì)群體利益的保護(hù)，該約定屬于排除強(qiáng)制性規(guī)范適用的約定，應(yīng)當(dāng)禁止。該項(xiàng)規(guī)定就對(duì)應(yīng)著強(qiáng)制性規(guī)范。

06

止?fàn)幉呗?/p>

? ? ?一、馬某的措施和策略

? ? ?1．在簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)候，由于《商品房買賣合同》一般都是開發(fā)商擬訂好的格式合同，其內(nèi)容基本不允許買受人改動(dòng)，尤其是違約金條款。因此馬某在與置業(yè)公司訂立《商品房買賣合同》時(shí)，如果置業(yè)公司不同意改動(dòng)違約金內(nèi)容，但鑒于違約金的計(jì)算方式和標(biāo)準(zhǔn)是動(dòng)違平臺(tái)費(fèi)公司單方確定的，因此，當(dāng)馬某提出在本合同的其他約定條款或補(bǔ)充合同中就違約金約定問題明確該違約金未經(jīng)雙方同意或書面簽署意見的情況下不做任何調(diào)整的要求時(shí)，作為開發(fā)商的置業(yè)公司是不會(huì)拒絕的。一定要有思路和技巧，在開發(fā)商沒有意識(shí)到買受人提出的問題會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的情況下果斷在合同中留下對(duì)自己有利的合同條款或合同內(nèi)容。

? ? ?2．在合同履行期間，一定要特別關(guān)注合同的履行，一旦發(fā)現(xiàn)合同對(duì)方有違約情形或開始違約時(shí)，一定要制定出相應(yīng)策略，盡最大能力取得證據(jù)或保留證據(jù)。就本案而言，馬某可就置業(yè)公司違約事項(xiàng)發(fā)出書面違約函，應(yīng)當(dāng)頻繁發(fā)送并適度告知置業(yè)公司的違約行為已給自己造成重大損失。

? ? ?3．必要時(shí)，可委托律師與置業(yè)公司就違約問題進(jìn)行談判，談判時(shí)應(yīng)做好書面記錄，參加談判人員均應(yīng)簽字確認(rèn)。同時(shí)，馬某也可委托律師向置業(yè)公司發(fā)出律師函，從而固定置業(yè)公司的違約事實(shí)、違約天數(shù)及承擔(dān)違約責(zé)任的方式，一旦發(fā)生訴訟，則便于舉證。必要時(shí)，可采取公證送達(dá)的方式送達(dá)，既能威懾住置業(yè)公司，又能確保該證據(jù)將來不會(huì)出現(xiàn)瑕疵。

? ? ?4．一旦確認(rèn)必須經(jīng)過訴訟方式才能解決雙方糾紛，一定要注意立案前相關(guān)資料證據(jù)的準(zhǔn)備工作，尤其是對(duì)法律本身的掌握和理解。庭審中，應(yīng)圍繞置業(yè)公司的違約事實(shí)、違約程度、違約天數(shù)、解決問題的態(tài)度等多方面進(jìn)行舉證，以期達(dá)到約定違約金不能調(diào)整的目的，同時(shí)，運(yùn)用《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定并結(jié)合雙方所約定的違約金金額并未超過上述標(biāo)準(zhǔn)來說服法庭，以使法院準(zhǔn)確把握對(duì)約定違約金調(diào)整的處理。

? ? ?二、置業(yè)公司的措施和策略

? ? ?1．雖然置業(yè)公司作為開發(fā)商（出賣人）對(duì)于《商品房買賣合同》的簽訂處于強(qiáng)勢(shì)地位，但也會(huì)有疏忽大意的時(shí)候，或者說也有不能面面俱到的地方，因此與人為善就是與己為善，應(yīng)該允許買受人提出意見，以期了解買受人的合同目的及自身是否能夠完全履行合同義務(wù)。就本案而言，產(chǎn)權(quán)證的辦理顯然存在極大的不確定性，因?yàn)榫烷_發(fā)商而言，其承擔(dān)的產(chǎn)權(quán)證辦理義務(wù)僅僅是協(xié)助義務(wù)，即協(xié)助買受人提交辦證資料至相關(guān)登記機(jī)關(guān)即視為履行了合同義務(wù)。置業(yè)公司應(yīng)將自己為買受人辦證的義務(wù)在合同中確定為協(xié)助義務(wù)，從而避免因到期無法為馬某辦理產(chǎn)權(quán)證而出現(xiàn)的違約問題，同時(shí)也為發(fā)生糾紛后申請(qǐng)調(diào)整違約金做后續(xù)準(zhǔn)備。

? ? ?2．在履行合同期間，尤其是履行辦理產(chǎn)權(quán)的時(shí)間問題上，一定要書面通知買受人提交資料。一定要有專人跟蹤、記錄、負(fù)責(zé)，從而固定自己作為協(xié)助義務(wù)人已履行了協(xié)助義務(wù)的證據(jù)，從而在可能發(fā)生訴訟的法庭上降低自己的責(zé)任。

? ? ?3．當(dāng)置業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自己可能會(huì)違約，即不能在合同約定的期限內(nèi)解決馬某產(chǎn)權(quán)證的問題時(shí)，應(yīng)與馬某積極協(xié)商，說明原因，努力取得馬某諒解，從而緩解因違約帶來的雙方矛盾。同時(shí)，積極與馬某溝通，了解馬某是否因自己的違約遭受損失，做好書面記錄，雙方簽字確認(rèn)。

? ? ?4．鑒于本案馬某曾委托律師發(fā)過律師函，置業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)回應(yīng)馬某委托律師發(fā)來的律師函，針對(duì)律師函中確定的違約金數(shù)額、計(jì)算方法、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等提出意見。必要時(shí)，可委派專業(yè)人員與馬某或其委托律師面談，為自己將來提出調(diào)減約定的違約金做鋪墊。

? ? ?5．庭審中，應(yīng)積極就本案約定違約金過高及雖然超過時(shí)間協(xié)助馬某辦理產(chǎn)權(quán)證但并未給馬某造成了實(shí)際損失進(jìn)行舉證，爭(zhēng)取法院對(duì)雙方約定的違約金給予調(diào)減。同時(shí)，盡量提供未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證與外界因素有關(guān)的相關(guān)證據(jù)，從而爭(zhēng)取法院的理解和馬某的諒解，當(dāng)然，能夠促成馬某與自己當(dāng)庭和解或調(diào)解將是最好的結(jié)果。

? ? ?本案看似簡(jiǎn)單，最終的判決結(jié)果是輸贏各半，很多當(dāng)事人不明白，明明約定好的違約金，怎么法院就不按照雙方約定來處理呢？為什么會(huì)隨意對(duì)雙方約定的違約金進(jìn)行調(diào)整呢？正如本文點(diǎn)評(píng)法官所言，違約金的調(diào)整體現(xiàn)了法院對(duì)合同自由的干預(yù)，法院對(duì)不合理的違約金數(shù)額的調(diào)整，能在更大程度上體現(xiàn)出公平和誠實(shí)信用原則。雖然法院可以自由裁量調(diào)整違約金，但違約金的調(diào)整問題卻是近年來人民法院審理合同糾紛案件中最突出的問題之一，各地法院對(duì)此判決不一，自由裁量空間過大。盡管法律規(guī)定了當(dāng)事人可以就約定違約金過高或過低請(qǐng)求人民法院調(diào)整，但合同法確定的合同自由、合同嚴(yán)守、公平公正、誠實(shí)信用等基本原則仍是我們謹(jǐn)記和遵守的必然要求。