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房地產(chǎn)公司銷售人員因經(jīng)手房源信息多、款項數(shù)額大，面對的誘惑多，所以屬于高風(fēng)險崗位，職務(wù)侵占罪是常涉罪名之一，今天來捋一捋相關(guān)的職務(wù)侵占方式。

一、利用經(jīng)手售房款職務(wù)便利，侵吞購房款

真實案例：（2015）宿城刑初字第1015號

案情簡介：2011年，被告人袁某在某房地產(chǎn)公司任職銷售人員期間，利用售房及經(jīng)手售房款的便利條件，將售房款177850元非法侵吞，拒不返還。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑十個月。

二、偽造公司印章與客戶簽訂合同，將購房定金、房款據(jù)為己有

真實案例：（2015）鄂江岸刑初字第01491號

案情簡介：2008年，被告人項某在某房地產(chǎn)營銷公司工作期間，利用銷售某二手房樓盤的便利，以偽造公司的印章與客戶簽訂《存量房買賣合同》，收取了張某十余人支付的定金共計123074元。項某未將所收款項交予公司，用該筆錢進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)賭博，最終揮霍一空。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑二年十一個月。

三、利用職務(wù)之便，將公司向業(yè)主代收的契稅和維修基金、物業(yè)費等據(jù)為己有

真實案例：（2014）邯縣刑初字第63號

案情簡介：2006年-2011年期間被告人劉某在某房地產(chǎn)有限公司任小區(qū)售樓員期間，利用職務(wù)之便，將私自出售、出租該小區(qū)車庫、閣樓、地下室費用及收取的門市租金、物業(yè)費、維修基金共計534449.93元據(jù)為己有，未上交公司。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑四年。

四、私自綁定自己賬號的POS機(jī)冒充公司POS機(jī)、通過讓客戶在POS機(jī)上刷卡付款等手段侵占房款

真實案例：（2015）熟刑二初字第00552號

案情簡介：被告人牛某在擔(dān)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售員期間，利用負(fù)責(zé)項目銷售的職務(wù)便利，用自己私自辦理并綁定自己賬號的POS機(jī)冒充公司POS機(jī)、在售樓處讓客戶在POS機(jī)上刷卡付款，將客戶刷卡購房款轉(zhuǎn)移到自己的賬號中，共轉(zhuǎn)移138.1萬元，用于賭博或歸還賭債等。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑五年。

五、以私開收據(jù)方式收取客戶購房款、車位款

真實案例：（2015）章刑初字第55號

案情簡介：被告人張某在任職某新房案場銷售經(jīng)理期間，以向客戶私開收據(jù)的方式，侵占公司客戶購房款、車位款共計146.309萬元。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑六年零六個月。

六、隱瞞客戶退購特價房情況，將特價房以“陰陽合同”的方式加價售賣給第三人并收取房款差價

真實案例：（2013）寧刑二終字第71號

案情陳述：梁某在某房產(chǎn)公司擔(dān)任銷售經(jīng)理。2007年，梁某接受朋友委托，以6800元/㎡的單價幫助其辦理了本公司的特價房認(rèn)購，并幫助其交納了定金，之后梁某的朋友表示不再購買上述房屋。其后，第三人華某以9800元/㎡的價格購買上述房屋，陳某以公司名義與華某簽訂了《認(rèn)購書》，梁某謊稱房屋已經(jīng)出售，其實幫助退房人轉(zhuǎn)賣房屋，要求陳某將房屋實際成交單價9800元/㎡在認(rèn)購書上寫成6800元/㎡，購房款3000元/㎡的差價部分共計40.5萬元讓華某單獨支付。并且假借其朋友的名義收取了差價共計40.5萬元。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑六年。

七、虛報房產(chǎn)面積，私自收取房款

真實案例：（2015）民刑初字第47號

案情簡介：2013年-2014年，被告人高某在擔(dān)任某房地產(chǎn)開發(fā)公司項目銷售經(jīng)理期間，違反公司規(guī)定私自收取高某某等17戶的地下室房款。上述17戶的地下室面積共計294.79平方米，每平方米1200元，房款共計353748元。高原給公司上報的地下室面積為222.21平方米，房款為266652元，從中隱瞞地下室面積72.58平方米，侵占地下室房款87096元。案發(fā)后，高某退賠了所有款項。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑一年八個月，緩刑二年。

八、私自定價，與購房人簽訂“陰陽合同”，低價銷售房屋，收取房屋差價

典型案例：（2015）宿中刑二終字第00006號

案情簡介：曹某擔(dān)任某房產(chǎn)公司銷售經(jīng)理，負(fù)責(zé)商品房銷售業(yè)務(wù)。在銷售房屋過程中，明知公司規(guī)定房屋的銷售價格為4000元左右／平方米且在其沒有任何優(yōu)惠權(quán)力的情況下，向張某提出房屋單價可以優(yōu)惠為3700元／平方米，以3500元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)簽訂合同及開具發(fā)票，自己私收差價16248元。同月，以相同的方式出售小區(qū)另一套房子，實際銷售價與合同價相差7萬余元，曹某在私收后據(jù)為己有。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑五年零六個月。

九、通過虛報違約金的方式侵占公司財產(chǎn)

真實案例：（2017）遼02刑終347號

案情簡介：2014年7月，被告人姜某在任職某房地產(chǎn)有限公司銷售經(jīng)理期間，在代理公司向購房者退換違約金時，利用其職務(wù)之便，把實際日萬分之一點五的違約金比例虛報為日萬分之五，從公司套取違約金人民幣2487212元。案發(fā)后，姜某自首并退賠剩余款項。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑二年六個月。

十、通過掛單的方式將本公司的業(yè)績變更為其他公司，借此侵吞公司銷售傭金

真實案例：（2016）蘇0684刑初35號

案情簡介：2013年3月-5月間，被告人王某、陳某伙同王某、秦某（均已判刑）等人，利用各自擔(dān)任某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司案場置業(yè)顧問職務(wù)之便，通過掛單的方式將某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售績效變更為其他公司的銷售業(yè)績，以此侵吞房屋銷售傭金，共計金額22123.18元。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處拘役五個月，緩刑六個月。

十一、私自認(rèn)購房屋但不繳納房款后又將該房屋轉(zhuǎn)售他人

真實案例：（2014）嵐刑初字第73號

案情簡介:被告人劉某作為售樓部經(jīng)理，私自在公司售樓部填寫了一份買受人為自己的購房合同，將公司樓盤122平米住房占為己有，房價款為85400元，但其一直未向公司交付房款，后其又將該房以19萬元的價格出售給呂某。案發(fā)后，劉某以20萬價格購買了房屋。

裁判結(jié)果：構(gòu)成職務(wù)侵占罪，判處有期徒刑三年，緩刑三年。

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來源：法納刑辯 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律服務(wù)