行業(yè)資訊
文章來源：地產(chǎn)消息、xi說樓市、問律
2020是一個(gè)值得被銘記的年份
這一年發(fā)生了太多不尋常之事
件件歷歷在目
此刻，2020余額已不多
再有不到一個(gè)月
2020將從指縫溜走
你準(zhǔn)備好了嗎？
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言歸正傳。2020年即將過去，2021年即將到來。而關(guān)于買房賣房、租房、房屋產(chǎn)權(quán)等領(lǐng)域都有全新的規(guī)定，你了解過嗎？
2021年房屋產(chǎn)權(quán)新規(guī)
1、 新增房屋“居住權(quán)”。
從2021年起，每一套大產(chǎn)權(quán)房子都擁有三種不同的物權(quán)屬性，分別是土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)。
居住權(quán)是獨(dú)立于土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)外、新增的第三種屬性。可以理解為單純給居住人設(shè)置的1個(gè)物權(quán)類型。帶有居住權(quán)的房子原則上無償設(shè)立、不能出租，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。
為方便理解，舉幾個(gè)例子。
I、老李是一套房的房主，同時(shí)擁有以上3種權(quán)利。但老李年事已高、需要人照料，又沒有太多養(yǎng)老金。如果賣掉房子自己就沒地方住了，如果不賣錢又不夠。怎么辦呢？按照2021年新規(guī)，老李可以將居住權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給小王，與小王簽訂居住權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。小王定期或一次性支付給老李一筆費(fèi)用，小王就擁有了房屋的居住權(quán)。
II、老李有1個(gè)保姆，對老李照料有加。老李怕自己過世后保姆沒地方住，于是老李與保姆無償簽訂“居住權(quán)”協(xié)議，并至房管局備案登記。有了這份居住權(quán)協(xié)議，保姆就有權(quán)在約定時(shí)間內(nèi)一直住在老李房子里，沒人可以趕走。而這套房子，按規(guī)定不得再出租。
當(dāng)然，這套房子房屋產(chǎn)權(quán)還在老李手里，房屋產(chǎn)權(quán)依然可以買賣、繼承。但居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承，試問誰會(huì)買里面住著人的房子呢？
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III、小李新婚不久，妻子提出為丈母娘、老丈人設(shè)置居住權(quán)。但之后夫妻倆關(guān)系破裂需要離婚，財(cái)產(chǎn)需要分割。但由于房子設(shè)了居住權(quán)，這其中就復(fù)雜了。如果丈母娘愿意搬出還好，如果不愿意搬走，小李根本無法把房子賣了，房子不能變現(xiàn)，財(cái)產(chǎn)也一直得不到分割。
Ⅳ、因夫妻一方過錯(cuò)導(dǎo)致離婚，同樣需要財(cái)產(chǎn)分割。按照2021年婚姻新規(guī)，無過錯(cuò)方可以提出申請，過錯(cuò)方少分甚至不分財(cái)產(chǎn)。但因?yàn)榉孔釉O(shè)置有居住權(quán)，根本無法變現(xiàn)。于是導(dǎo)致資產(chǎn)無法有效分割，更談不上多分財(cái)產(chǎn)。
類似可能還有很多。居住權(quán)設(shè)立初衷，是讓一些只有一套房的人，或者不想賣掉房子的人，可以通過單獨(dú)轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的方式獲得收益。但居住權(quán)的確可能引起一些不必要的麻煩，還是多了解為好。
2、住宅70年到期后自動(dòng)續(xù)期，費(fèi)用待定。
根據(jù)2021年新規(guī)，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后，可以自動(dòng)續(xù)期，不需要手動(dòng)提出申請。這解決了很多人擔(dān)心產(chǎn)權(quán)到期之后的問題。
但需要說明的是，續(xù)期費(fèi)用目前尚沒有明細(xì)出臺。其次，商辦40年產(chǎn)權(quán)到期后是否可續(xù)期，目前沒有明文規(guī)定。所以，購買商辦一定要注意土地剩余年限。
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2021年租房新規(guī)
1、 租期最長不得超過20年。
根據(jù)民法典規(guī)定，任何物權(quán)租賃期限不能超過20年，超過部分自動(dòng)失效。相對來說，住宅租賃超過20年的很少，但有些開發(fā)商將人防車位一次性40年租賃給業(yè)主這種方式就是違規(guī)的。要清楚這一點(diǎn)，不要交了40年費(fèi)用，后面20年卻自動(dòng)失效。
2、 非居住空間不得出租。
廚房、陽臺、儲藏室、衛(wèi)生間這些，都屬于非居住空間，即便改造后也不得用于出租，否則可以罰款。
此外，自建、違建等空間也不得用于出租。比如頂樓露臺改造后變成房屋、房屋加蓋、廠房、臨時(shí)建筑、過道等，都不得對外出租，否則面臨罰款。
3、 不能單方面提高租金，不能驅(qū)趕承租人。
以往隨著租賃市場的好壞，房東隨意增減房租。但新規(guī)下，房東不得再單方面提高租金，必須得到承租人的認(rèn)可。
其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房東也不得采用驅(qū)趕的方式，但租客需要承擔(dān)違約責(zé)任。
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4、 租客不能擅自改造、裝修房屋，除非征得房東同意。
5、 房屋所有權(quán)變更，不影響租賃協(xié)議持續(xù)。
這個(gè)也容易理解。假設(shè)房屋在租賃存續(xù)期間發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，租客依然可按照協(xié)議繼續(xù)居住。
6、 房東不得隨意進(jìn)入租客房間。
7、 不符合消防、建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子，不得出租。
這點(diǎn)尤其要注意，尤其是不符合消防要求。很多小產(chǎn)權(quán)房、老式商住樓、缺乏物業(yè)管理的小區(qū)，消防上往往是存在問題的，這樣的房子禁止對外出租。當(dāng)然，沒發(fā)生事情還好，如果發(fā)生事情或租客懂得利用法律保護(hù)自己，那房東是會(huì)面臨罰款的。
8、 承租人有優(yōu)先繼續(xù)承租、優(yōu)先購買房子的權(quán)利。
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2021年房屋買賣新規(guī)
1、 抵押中房產(chǎn)，不用解押可直接過戶
按照之前規(guī)定，銀行抵押中房產(chǎn)必須繳清全款、解押之后才能過戶。2021年民法典新規(guī)規(guī)定，在押房產(chǎn)可直接交易并過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。
但需要注意的是，銀行依然具有這套房子的抵押權(quán)，如果過戶后不及時(shí)償還銀行貸款，銀行依然有權(quán)申請?zhí)幹眠@套房屋。
2、 中介費(fèi)不能省
根據(jù)新規(guī)規(guī)定，如果是用了中介服務(wù)并獲得了交易資源，如果逃單的話，中介有權(quán)起訴。
3、 無權(quán)處分合同有效
新規(guī)規(guī)定，因房屋出賣人未取得處分權(quán)從而導(dǎo)致房屋無法過戶的，買受人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，需要說明的是，這個(gè)無權(quán)處分是指賣方不是房屋所有人或授權(quán)人，不要與法拍房搞混了。
以上是關(guān)于民法典對房屋產(chǎn)權(quán)、買房、賣房、租房等方面的新規(guī)定。還剩1個(gè)月就要執(zhí)行了，記得多多了解。
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