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案由案例

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【案由提示】商品房買賣合同糾紛

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【案例索引】四川省廣安市中級人民法院(2017)川16民終1057號民事判決書

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【案件焦點】建筑總層數從6層變更為7層，此時案涉房屋是否具備合同約定或者法定解除權的情形

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【當事人】原告（上訴人)：劉某科、王某芬；被告(被上訴人)：廣安市鑫圣房地產開發有限公司(以下簡稱廣安鑫圣房產公司)

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基本案情

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2014年2月18日，劉某科、王某芬與廣安鑫圣房產公司簽訂了《商品房買賣合同》。2016年12月14日，為備案需要，雙方簽訂了《商品房買賣合同(預售)》。合同約定：由劉某科、王某芬購買廣安鑫圣房產公司開發的位于現廣安市前鋒區前鋒鎮廣前路2011-15號E、F、G地塊“鋒城名苑”14幢3單元4層×××號住房一套，建筑總層數為6層。同時，還約定了房屋價款、設計變更等解除條件以及其他權利義務。

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劉某科、王某芬繳納了首付款并在銀行辦理了按揭。廣安市廣安區住房和城鄉規劃建設局廣區村鎮住建審(2013)第008號《規劃設計方案審查批準書》，批準“鋒城名苑”的規劃設計方案，其中建筑層數6+1F、建筑限高24米。廣安鑫圣房產公司提供的“鋒城名苑”14號樓的施工設計圖、竣工驗收報告均為“6+1”層。2016年1月20日，廣安市房屋測繪隊對“鋒城名苑”14幢各套房屋進行了面積測繪并作出測繪報告，其中“鋒城名苑” 14號樓3單元總層數為7層，第二層以上建筑面積均為100.27平方米。2016年8月、9月該房屋進行了竣工驗收、住宅工程質量分戶驗收記錄表、商品房住宅質量保證書、房屋使用說明書等。之后，廣安鑫圣房產公司通知劉某科、王某芬接房，劉某科、王某芬也補交了尾款，付款后發現房屋實際層數為7層，劉某科、王某芬遂以購房合同約定的總層數為6層，實際修建7層，未履行告知義務且影響使用功能以及廣安鑫圣房產公司違約等為由未接房。

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劉某科、王某芬于2017年2月10日、17日，通過國內特快專遞向廣安鑫圣房產公司郵寄了兩份書面通知，內容分別為對房屋變更情況給予書面說明和解除合同、退還購房款及利息。二人發函后廣安鑫圣房產公司不同意解除合同，故二人訴至法院要求解除合同。

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法院觀點

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四川省廣安市前鋒區人民法院經審理認為：原、被告簽訂的《商品房買賣合同(預售)》，是雙方的真實意思表示，合法有效。被告交付原告的房屋為“鋒城名苑”14號樓3單元××x號，與合同約定原告購買的房屋位置、樓層等一致。雖然原、被告之間《商品房買賣合同(預售)》約定原告購買的商品房所在建筑總層數為6層，與鋒城名苑”14號樓3單元總層數實際修建為7層不一致，但該建筑項目經主管部門批準的規劃設計方案為“6+1”層，建筑高度并未改變；且該建筑項目如違反規劃設計，應當由行政主管部門予以處罰。鑒于原告購買的“鋒城名苑”14號樓3單元×××號房，與被告交付的房屋位置、樓層等一致，被告將“6+1”層實際修建為7層，并不嚴重影響原告對該住房的居住使用功能和購買該住房的合同目的，故被告的行為不構成根本性違約，原告不具備合同約定的解除條件，也不構成《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十四條解除合同的法定情形。據此，判決：一、劉某科、王某芬與廣安鑫圣房產公司簽訂的《商品房買賣合同(預售)》有效；二、駁回劉某科、王某芬的其他訴訟請求。

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劉某科、王某芬提起上訴。四川省廣安市中級人民法院經審理認為：《合同法》第九十三條第二款、第九十四條分別就合同的約定解除和法定解除作出了規定，上訴人以購房合同約定的總層數為6層，被上訴人實際修建7層，存在未履行告知義務且影響了使用功能等違約行為為由要求解除合同，但上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同(預售)》雖約定了設計變更等的解除條件，但房屋總層數的變更并不足以影響房屋的質量和居住使用功能，因此合同約定的解除條件未能成就，上訴人關于案涉房屋符合雙方約定解除條件的主張與事實不符，法院不予支持。同時，被上訴人的違約行為并不影響上訴人購買該房屋合同目的實現，故被上訴人的行為不構成根本違約，也不足以構成合同法法定解除條件，上訴人關于被上訴人構成實質違約導致雙方合同目的不能實現的主張于法無據，法院亦不予支持。上訴人主張被上訴人以欺騙方式取得其信任導致其作出了不真實的意思表示，但未提供證據予以證明，對該項主張，法院不予采納。

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綜上所述，上訴人劉某科、王某芬的上訴請求不能成立，應予駁回；一審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

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張律寄語

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房子是每個家庭最關心的事情，在買房過程當中存在很多房屋買賣合同，而涉及爭議時是否解除能否解除需要綜合考量。

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從解除方式上看，解除合同有兩種情形：一是約定解除，二是法定解除。《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！睆脑摋l款規定來看，合同約定解除需遵循當事人意思自治原則，即合同當事人自愿解除。如當事人因合同履行發生糾紛，對合同解除未達成一致意見，當事人的權利如何救濟？這就需要依照法律規定來解除合同。合同的法定解除就需要滿足《中華人民共和國合同法》第九十四條規定的條件?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形。”滿足法定解除合同條件必須是合同當事人構成根本性違約。

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根本性違約是指合同一方當事人違反合同，致使合同目的不能實現的行為。這有別于一般性違約，一般性違約僅指合同當事人違反合同，但并不導致該合同目的不能實現的行為。本案中，購房人簽訂《商品房買賣合同(預售)》 的合同目的是基于擁有并正常使用房屋，雖然開發商將建設主管部門批準“6+1”層房屋實際修建為7層，但并不嚴重影響購房人對該住房的居住使用功能，也不影響買方對該房屋的所有權，因此，開發商違反規劃建房是一般性違約，而非根本性違約，所以購房人主張解除《商品房買賣合同(預售)》的條件未成就。

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在生活中，人民常常會因為購房合同的履行發生糾紛，這就需要人們區分清楚，合同一方是否構成根本性違約，從而找到正確的維權方法。本案例中，開發商因一般性違約，購房人要求解除合同行不通，就需要向建設主管部門反映，由建設主管部門對開發商擅自修改設計的行為作出行政處罰，維護自身的合法權益。