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原創 李文達 吳伯廟? 中國審判??

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文 | 江蘇省南京市中級人民法院?

李文達 吳伯廟

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近年來，隨著商品房價格的不斷升高，“一房二賣”現象在房產交易中屢見不鮮。賣方將同一套房屋先后出賣給兩個買受人，并分別與該二人簽訂房屋買賣合同，但“一房”怎能“二賣”？由此引發了一系列法律問題和社會問題。

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“一房二賣”屬于合同詐騙犯罪還是民事欺詐，兩者應如何區分，在司法實務中爭議較大。本文將通過分析江蘇省南京市兩級法院近期審理的兩起案件來闡述問題。

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基本案情

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案例一：被告人孔某因拖欠他人巨額債務，欲賣房還債。2017年1月，孔某與李某簽訂《房屋買賣合同》，約定孔某將其所有的一套拆遷安置房以35萬元的價格出售給李某，李某先行支付25萬元，尾款10萬元待房屋過戶后再行支付。后李某按約支付首付款25萬元，孔某向李某交付房屋鑰匙時，私自截留其中一把鑰匙。2018年4月，孔某利用之前保留的鑰匙，私自更換房屋門鎖，再次將該房屋以35萬元的價格出售給梁某，梁某付款后占有了該房屋并辦理了房產過戶登記。孔某將前后兩次收取的合計60萬元均用于償還個人債務。李某知情后與孔某協商，孔某承諾分期返還李某 25 萬元購房款，但因無力返還始終分文未付。

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案例二：2015年10月，原告王某與被告馬某簽訂《房地產買賣合同》，約定馬某將其所有的一套商品房以452萬元的價格出售給王某，王某應于2015年12月31日前支付馬某首付款125萬元并共同辦理過戶手續，余款待產權過戶后以貸款的方式支付。合同簽訂當日，王某向馬某支付定金12萬元。合同履行期間，南京房產價格不斷上漲，馬某為追求更高利潤，于2015年11月29日以472萬元的價格再次將該房屋出售給案外人張某并辦理了過戶登記。2016年1月，馬某將12萬元退還給王某，但雙方就賠償事宜協商未果。王某訴至法院，請求解除其與馬某簽訂的房地產買賣合同，并要求馬某賠償損失88萬元。

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裁判結果

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針對案例一，江蘇省南京市高淳區人民法院經審理認為，被告人孔某以非法占有為目的，在履行房屋買賣合同過程中，騙取李某財物，數額較大，其行為已觸犯《中華人民共和國刑法》（以下簡稱《刑法》），構成合同詐騙罪。被告人孔某未退還被害人李某的財物，可酌情從重處罰，遂判決：被告人孔某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑一年三個月，并處罰金3萬元；責令被告人孔某退出違法所得25萬元，發還被害人李某。宣判后，孔某未上訴。

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針對案例二，江蘇省南京市建鄴區人民法院和江蘇省南京市中級人民法院經審理認為，根據合同約定，王某應于2015年12月31日前支付馬某首付款并共同辦理過戶事宜，但馬某在2015年11月29日已與案外人張某另行簽訂房屋買賣合同并辦理了過戶登記，且在其后的多次協商會談中隱瞞房屋已出售的事實，違背誠實信用原則，致合同不能履行，馬某的行為屬于民事欺詐，應對此承擔全部責任。王某主張解除合同并要求賠償不能購買涉案房屋的損失于法有據。法院認定房屋差價損失20萬元、居間費用3萬元屬于損失范圍，判決解除王某與馬某之間的房屋買賣合同，并由馬某賠償王某的損失23萬元。

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合同詐騙罪與民事欺詐的區分

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由于刑事犯罪行為必然是民事違法行為，因此，合同詐騙罪與民事欺詐之間不是對立關系，而是特殊與一般的關系，合同詐騙罪是民事欺詐的特殊形態。合同詐騙罪與民事欺詐的界限，實際上是合同詐騙罪與不構成合同詐騙罪的民事欺詐的界限，即以什么標準將民事欺詐中構成詐騙的行為認定出來以犯罪論處。

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“一房二賣”中合同詐騙罪與民事欺詐的不同之處在于，構成民事欺詐的賣房人主觀上是為了獲取更高利潤，并無非法占有他人購房款的意圖，而構成合同詐騙罪的賣房人必須具有非法占有他人購房款的意圖。因此，合同詐騙罪與民事欺詐根本的區別在于是否具有非法占有他人財物的目的。在“一房二賣”中，認定“非法占有目的”應采取以下標準：

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首先，在堅持主、客觀一致的基礎上著重考察客觀標準。主觀方面，行為人需要有非法侵占買房人購房款的目的和動機；客觀方面，行為人最終非法占有購房款，并拒絕歸還或無力歸還。在司法實踐中，行為人為了規避刑事責任，往往將刑事犯罪向民事欺詐上描述，行為人是否具有非法占有的目的并不能簡單地從行為人的陳述中獲得，應以客觀標準衡量。

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其次，非法占有目的形成的時間可以是在合同簽訂前，也可以是在合同履行過程中。有的行為人在后手賣房交易前產生非法占有的目的，而有的行為人在前手賣房交易前就產生了非法占有的目的，這均不影響對非法占有目的的認定。

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最后，要綜合“一房二賣”的具體原因、行為人有無實際履行合同的行為、行為人取得購房款后的處置情況、行為人是否具有返還購房款的能力和意愿等方面的事實對非法占有目的進行綜合分析判斷，行為人僅僅空頭允諾償還購房款并無實際意義。

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總之，在“一房二賣”是構成合同詐騙罪還是民事欺詐的認定中，不管是主觀上的目的，還是客觀上的欺騙行為，關鍵要看行為人最終是否非法占有買房人數額較大的財物并拒絕歸還或無力歸還。

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“一房二賣”行為的法律后果

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在“ 一房二賣”中，行為人構成合同詐騙罪的，依照《刑法》第二百二十四條規定，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。在案例一中，被告人孔某為償還自身債務而出售房屋，兩次售價無差別，故其“二賣”的目的并非為賺取更高價款。孔某在簽訂、履行合同過程中隱瞞事實真相，將房屋兩次出售，收取的購房款立即用于還債，其非法占有財物的目的和意圖明顯，符合合同詐騙罪的主觀行為特征。在客觀方面，孔某在將房屋“二賣”后造成李某無法取得房屋且無法收回購房款，合同詐騙罪客觀方面的行為特征亦已具備。因此，主、客觀方面均已符合合同詐騙罪的構成要件。

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“一房二賣”僅構成民事欺詐的，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十五條規定，若因出賣人的“一房二賣”行為導致買賣合同履行不能，未獲得房屋所有權的買受人有權要求出賣人承擔合同違約責任。另外，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條指出，損害賠償的具體范圍包括買受人的直接損失和可得利益損失這兩項內容。直接損失的數額通常比較明確，如看房、簽訂合同等行為產生的經濟支出，可得利益損失以合同約定的房屋價款與出賣方違約時的房屋市場價格的差價計算較為妥當。在確定具體數額時，還應充分考慮賣房人的主觀惡意程度、過錯內容、情節輕重、買房人的已付款數額等一系列因素，合理使用自由裁量權。在案例二中，馬某因房價上漲而將房屋“二賣”，并將王某支付的定金及時退還，其目的明顯是為了賺取更高價款。因此，不能以合同詐騙罪論處。王某支付的中介費3萬元屬于其直接損失，房屋差價20萬元屬于其可得利益損失，馬某均應予以賠償。