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轉自 “律行天下”
來源：無訟? 文：顏瑋
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實踐中，承租人在使用租賃房屋過程中，經常出現需要轉租的情況，亦可能存在需要合伙、第三方（如占股公司、向外承包）經營等情形，這時將房屋并未完全由承租人占有使用。根據我國合同法規定，未經出租人的轉租行為存在較大風險。如何判斷他人占有使用是否為轉租行為？而出租人對轉租行為是否知情同意又該如何認定？
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01
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轉租行為如何認定
司法實踐中，承租人會抗辯其將房屋交由第三方使用并非轉租行為，法院在認定承租人與第三方是否為轉租關系時，并非僅僅著眼于協議名稱，而主要基于以下幾個判斷標準：
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1.協議中是否出現“租金”“租賃期間”等字眼
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如泉州市豐澤區人民法院（2014）豐民初字第3525號案件中，法院認為“從《承包經營協議》的內容來看，該協議多次出現“承包經營租賃”、“承包租賃期間”、“租賃期間”、“租金”等字眼，從合同目的來看，張英等人系租賃好世界大酒店的客房部自行進行經營，因此，好世界大酒店的客房部系轉租給賴火桂、莊偉忠、許漢榮、張英進行經營。北京市第二中級人民法院（2018）京02民終8924號案件中法院認為“一審判決考慮到五金經營者在與張燕云方的對話中，并未否定其與賈濤之間系租賃關系，且多次提到’租金’字眼，并參考聯營合同約定的費用結算時間、計算方式等，認定賈濤與五金經營者之間實為租賃關系，并無不當，本院對于賈濤該項意見不予采納”。
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2.承租人是否有實際使用租賃物并參與經營管理的行為?
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上海市金山區人民法院（2015）金民三（民）初字第2259號案件中，本院認為“第三人辯稱其與被告并非轉租而是承包關系，理由為營業執照是被告的，本院認為，雖然目前由第三人以被告營業執照對外經營，但根據雙方《商鋪轉租合同》的內容來看，被告與第三人真實意思并非由第三人以被告名義對外經營，而是由被告負責辦理營業執照，第三人只是暫用被告營業執照而已，且實際經營中第三人又另外聘請了工作人員，因此，對于被告之辯稱，本院不予采信”。北京市第二中級人民法院（2018）京0114民初6933號判決書中，法院認為“因梅家強的外甥柏友星與劉家國簽訂的《內部員工承包協議》，系出租人將房屋及以房屋為經營場所辦理的營業執照一并租賃給承租人，承租人持營業執照在租賃房屋中實際經營，不存在將相關的資產或從業人員一并交給承租人管理等情形，不屬于承包經營，應認定為帶照租賃。”北京市昌平區人民法院（2018）京0114民初6933號判決書中，法院認為“睿享居酒店以自己的名義與顧客簽訂入住服務合同、收取入住房費，并由睿享居酒店為顧客開具發票，即睿享居酒店與交易相對方發生權利義務關系，故可以認定“ZOME己美”項目的實際經營主體是睿享居酒店，而并非霍營賓館。因此，霍營賓館和睿享居酒店稱雙方之間系加盟關系的意見法院不予采納” 。
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3.承租人是否有定期定額收取租金的行為
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如北京市第二中級人民法院（2018）京0114民初6933號案件中，法院認為“薩曙生與張洪鵬簽訂的《房屋租賃合同》，梅家強雖未作為出租人直接與張洪鵬簽訂該合同，但通過梅家強直接收取的張洪鵬租金數額與《房屋租賃合同》約定的租金數額吻合、張洪鵬直接使用梅家強承租的商業用房中的部分房屋等事實，足以認定梅家強是實際出租人”；北京市昌平區人民法院（2018）京0114民初6933號案件中，法院認為“霍營賓館將涉案租賃物中的部分房屋交予睿享居酒店經營“ZOME己美”項目，睿享居酒店定期向霍營賓館支付固定收益，說明霍營賓館并不承擔“ZOME己美”項目的經營風險，也不參與經營利潤的分配，因此，霍營賓館與睿享居酒店之間的權利義務關系不符合合作經營的特征，但卻完全符合租賃法律關系的特征”。
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4.第三人通過其他方式使用租賃房屋是否符合常理
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如重慶市沙坪壩區人民法院（2016）渝0106民初465號案件中，法院認為“結合《房屋租賃合同》中約定的租賃房屋用途和被告將租賃房屋用于經營麻將館的事實，可以認定被告租賃房屋系用于盈利。現被告辯稱其將租賃房屋中的部分免費提供給他人使用，并非轉租，與常理以及被告盈利的目的不符，且被告亦未舉示證據證明其主張，故本院對被告的辯解不予采信”。如廣東省深圳市中級人民法院（2019）粵03民終3654號案件中，法院認為“唐小紅主張其并非轉租而是合租，但是其在與案外人簽訂《協議書》時未向崔長竹進行披露，并且《協議書》中約定的租金也與涉案房屋租賃合同中約定的不一致，并不符合合租的特征，因此，對于唐小紅的該抗辯，本院不予采納”。?
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5.從立法本意角度考慮部分轉租行為是否有損出租人的權益
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如英德市人民法院（2015）清英法鎮民初字第293號案件中，法院認為“根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規定’承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同’。該條規定保護的是出租人在租賃物發生轉租的情況時選任次承租人的權利，結合本案，被告繼續承租著該樓的二至八層，僅一樓部分轉租經營飯店（經營KTV系被告與他人合伙經營，并非轉租），該樓并未被完全轉租，仍在被告的有效實際控制之下，原告并未完全喪失其選任次承租人的權利。綜上，本院不予支持原告的合同解除權”。
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02
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如何認定出租人對轉租行為是否知情
司法實踐中，部分案件中出租人聲稱因承租人未經其同意擅自轉租因而要求解除租賃合同，也有部分案件中的次承租人訴請法院解除轉租協議或認定該協議無效，理由是轉租行為未經出租人同意。法院在認定出租人對轉租行為是否知情時主要基于以下幾點進行：
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1.出租人在管理使用租賃房屋或其周邊房屋時對轉租行為是否應當知情
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如南安市人民法院（2015）南民初字第8222號案件中，法院認為“被告新富豪酒店辯稱其對雷朝、陳小明的轉租行為并不知情，故而雷朝、陳小明與原告張自洪之間的轉租行為無效，然而，被告新富豪酒店作為管理方，其辯稱對雷朝、陳小明的轉租行為不知情，本院不予采信”。
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2.出租人在租賃協議中是否約定了相應條款可以合理解釋為承租人具有轉租權
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如晉江市人民法院（2017）閩0582民初6231號案件中，法院認為“分析證據A4（與證據B1相同）房屋租賃合同的內容，可以認定被告向宏企公司承租涉案房屋等多套房屋的用途“商住經營”即為進行轉租，證據B2是宏企公司對房屋租賃合同中被告有權轉租所作合同目的解釋而非事后追認，而且被告享有的轉租權是概括性的權利，在租賃期內被告可以轉租給不特定他人，而無須每一次更換次承租人就要重新征得涉案房屋產權人的同意”。北京市昌平區人民法院（2017）京0114民初708號案件中，法院認為“陳永寧辯稱《房屋租賃合同》第二條第2款約定了招租期，第八條補充條款約定了房屋改造，可見雙方對對外轉租和房屋改造是達成一致意見的。在本案審理過程中，鄭睿對合同約定的“招租期”和“房屋改造”并未有明確解釋，應視為對轉租和房屋改造是同意的”。
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3.次承租人向出租人支付租金，但應當存在其他佐證
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如泉州市泉港區人民法院（2018）閩0505民初2348號案件中，法院認為“租賃合同履行過程中，被告將訴爭店面轉租給第三人吳好聰使用，原告提出對轉租行為不知情，因原告庭審過程中自認其自2015年4月起均收到第三人吳好聰通過銀行轉賬等方式支付的租金，且第三人提供的微信聊天記錄也可佐證證實原告對轉租行為是知曉的，故原告認為對轉租行為不知情無合理依據，本院不予支持”。德化縣人民法院（2017）閩0526民初3722號案件中，法院認為“雖然蘇志春、莊娥、林曉虹有收到邱榮煥繳交的租金，但蘇志春、莊娥、林曉虹均認為是邱榮煥為張少芳、楊錦燦代交納，且邱榮煥至決定不經營生意時也認為其是與楊錦燦簽訂的租賃合同，只告知楊錦燦，沒有告知蘇志春、莊娥、林曉虹。張少芳、楊錦燦提供的錄音材料未能證明蘇志春同意其轉租及簽訂書面合同的事實，故張少芳、楊錦燦辯稱蘇志春、莊娥、林曉虹知道且同意轉租給邱榮煥依據不足，不予采信”。
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4.承租人是否對轉租行為故意隱瞞或虛構事實
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如北京市第三中級人民法院（2016）京03民終10381號案件中，法院認為：“對于其提出呂忠曄明知其轉租一節，從陳明康所提轉租店面設置了明顯的廣告牌、呂忠曄及其母來過租賃房屋以及轉租時間較長等事實推斷，呂忠曄有可能對于租賃房屋存在轉租有所知悉，但結合陳明康所提證據及樊文華的陳述等案件事實亦不能排除呂忠曄所稱陳明康曾向其告知與同鄉合作經營并非轉租這一事實的可能性，故結合本案證據及相關事實，本院尚不能作出陳明康主張事實的存在具有高度可能性的確信，從而難以認定呂忠曄明知其轉租而長期未提出異議的事實存在”。
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03
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轉租協議因未經出租人同意,原租賃合同被確認解除或轉租協議被確認無效的后果
相關法條：
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《合同法》97條
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合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。?
《合同法》58條
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合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
司法實踐中轉租協議被確認無效或原租賃協議被解除的，一般認為承租人應當自行承擔大部分甚至全部損失，包括向出租人承擔違約責任，如無法退回押金及已支付房租、支付違約金、承擔房屋空置期損失等，且還應向次承租人退回轉讓費，等等。次承租人也需要因未對房屋是否有權出租進行審查，按照過錯比例承擔部分損失。
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擅自轉租行為會為承租人或次承租人帶來較高風險。在房屋租賃過程中，承租人首先應當審查房屋權屬證明是否齊備，出租方是否有權出租等；若確實需要轉租或由第三方占有使用的，應當在合同中進行明確約定（包括補充約定），或者獲得出租人的書面同意。在租賃房屋之前，也可以獲得該書面同意文件作為合同訂立的條件，避免合同履行中的被動局面。
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相關法條：
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《合同法》第二百二十四條
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【轉租】承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。??
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承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
最高院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件使用法律問題的解釋》第十五條
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承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
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第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
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因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
根據中華全國律師協會《律師提供房屋租賃合同訴訟和仲裁法律服務操作指引》31.1.1（10）條的歸納，轉租協議的效力：
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承租人未經出租人同意擅自將房屋轉租的，該房屋轉租賃合同無效，但出租人知道或者應當知道承租人轉租且在6個月內未提出異議的除外。
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