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前言：戴女士和丈夫打算買房，在與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議后雙方約定2004年4月25日正式簽訂商品房預(yù)售合同。4月25日，因丈夫還未從香港回來，戴女士與開發(fā)商公司工作人員協(xié)商延遲簽約；5月7日，戴女士向開發(fā)商出具書面意見，希望刪除合同附件中的“樣板房?jī)H供參考”條款內(nèi)容。兩天后，戴女士卻被告知開發(fā)商以其違反訂購協(xié)議之約定將定金沒收，并將房屋另售他人......

? ? ? 商品房訂購協(xié)議中所約定的“到期不簽約，定金不退還”條款能否理解為，只要約定日期當(dāng)天未簽約，定金就不能退還呢？一起看看法院是如何裁判的~

案情簡(jiǎn)介

? ? ? 2018年4月18日，原告戴某以戴某及其夫丘某的名義作為乙方，與作為甲方的被告華新公司簽訂《都市花園?天域住宅訂購協(xié)議(紅表)》(以下簡(jiǎn)稱訂購協(xié)議)一份，約定：乙方向甲方交付定金5萬元，訂購甲方的蘇州工業(yè)園區(qū)星漢街X號(hào)都市花園?天域住宅一套，面積約為248.26平方米，銷售單價(jià)7720元／平方米；乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還；甲方若在簽約日前將該房屋轉(zhuǎn)售他人，應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。當(dāng)日華新公司開具收據(jù)，言明收到戴某、丘某定金5萬元，并通知戴某于4月25日至華新公司處簽訂正式商品房預(yù)售合同。

? ? ? 5月7日，戴某向華新公司提交一份書面意見，內(nèi)容是：“本人于2018年5月7日與華新公司簽約時(shí)，要求所購房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房一致，刪除合同附件二中‘樣板房?jī)H供參考，華新公司保留最終解釋權(quán)’字樣，華新公司不能給予明確答復(fù)，需另擇日簽約?！比A新公司銷售部副經(jīng)理廖某在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到。”5月9日，華新公司通知戴某，因其未按約于4月25日到華新公司簽訂商品房預(yù)售合同，已違反訂購協(xié)議之約定，特將原協(xié)議項(xiàng)下的定金沒收。雙方為此發(fā)生糾紛后協(xié)商未果，戴某提起訴訟。

一審法院認(rèn)為

? ? ? 蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

? ? ? 訂購協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力。按照訂購協(xié)議約定，雙方當(dāng)事人承諾在將來簽訂商品房預(yù)售合同，5萬元定金是履行這一承諾的擔(dān)保。原告戴某應(yīng)當(dāng)在被告華新公司通知的2004年4月25日到華新公司處協(xié)商簽訂商品房預(yù)售合同。在華新公司否認(rèn)戴某當(dāng)日有訂約行為，指陳戴某違約的情況下，戴某不能證明其已于當(dāng)日實(shí)踐了簽訂合同的承諾。

? ? ? 戴某以證人胡某的證言主張其已與華新公司商定將訂約日期推遲至5月7日。胡某是戴某的姻親，其證言缺乏強(qiáng)有力的證明力。戴某不能以其他證據(jù)印證胡某證言的真實(shí)性，該證言不能采信，故戴某關(guān)于訂約日期推遲的主張不能成立。根據(jù)訂購協(xié)議的約定，戴某既然在4月25日未能與華新公司協(xié)商訂約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任，即無權(quán)要求返還其交付的定金，當(dāng)然更不得要求雙倍返還定金。據(jù)此，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院于2004年9月10日判決：駁回原告戴某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3510元，由原告戴某負(fù)擔(dān)。

上訴人訴稱

? ? ? 一審宣判后，戴某不服，向江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院提出上訴。理由是：2018年4月25日，上訴人戴某到過被上訴人華新公司處。對(duì)這一事實(shí)，被上訴人并不否認(rèn)，只是認(rèn)為上訴人當(dāng)日沒有與其磋商簽約。購置商品房是家庭中的一件大事，上訴人表示要等丈夫丘某5月7日從香港回來后再簽合同，被上訴人的工作人員表示理解上訴人的這一要求，因此4月25日被上訴人的工作人員并未給上訴人看商品房預(yù)售合同文本。這個(gè)合同文本是5月7日上訴人再到被上訴人處時(shí)才看到的，故雙方當(dāng)事人磋商簽訂商品房預(yù)售合同的時(shí)間應(yīng)該是5月7日。一審忽略了本案中的這一重要事實(shí)，以上訴人不能證明自己在4月25日實(shí)踐了簽訂合同的承諾，錯(cuò)誤地認(rèn)定上訴人違約，與事實(shí)不符。

? ? ? 5月7日，在雙方洽談簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，由于被上訴人在其提供的商品房預(yù)售格式合同中，以附件二的形式添加了“樣板房供參考，華新公司保留最終解釋權(quán)”的格式條款，上訴人對(duì)此有不同意見，認(rèn)為這個(gè)格式條款違背了平等協(xié)商的原則，要求刪除，在被上訴人的工作人員表示不能立即給予明確答復(fù)的情況下，上訴人將自己的意見寫成書面材料，并強(qiáng)調(diào)希望與被上訴人繼續(xù)協(xié)商。而被上訴人置上訴人的合理合法要求于不顧，5月9日就通知沒收上訴人交付的定金，還要將房屋另售他人，簡(jiǎn)直是霸道行徑。請(qǐng)求撤銷一審判決，改判被上訴人給上訴人雙倍返還定金，并由被上訴人負(fù)擔(dān)本案的一、二審訴訟費(fèi)用。

被上訴人辯稱

? ? ? 被上訴人華新公司辯稱：2018年4月25日，上訴人戴某雖然到達(dá)被上訴人處，但只是試圖壓低約定的房?jī)r(jià)，遭到被上訴人的拒絕。根據(jù)訂購協(xié)議約定，此日是雙方當(dāng)事人簽訂正式商品房預(yù)售合同的日期。上訴人此日前來無論是談價(jià)格還是要求延期，其行為均是對(duì)訂購協(xié)議約定內(nèi)容進(jìn)行變更，顯然違反了訂購協(xié)議的約定。在此情況下被上訴人沒收上訴人的定金，合理合法。一審認(rèn)定上訴人違反訂購協(xié)議，理應(yīng)適用定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任，事實(shí)清楚，適用法律正確。二審應(yīng)當(dāng)駁回上訴，維持原判。

二審法院查明

? ? ? 蘇州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：2018年4月25日，上訴人戴某曾前往被上訴人華新公司的售樓處，如約與華新公司洽談。對(duì)此次洽談的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人的陳述不一致。戴某主張，其要求待丈夫從香港回來后再簽訂合同，但在該延期請(qǐng)求是否得到華新公司同意一事上，前后陳述不一致；華新公司主張，戴某此日前來是要求降低房?jī)r(jià)，因遭到拒絕故未訂約。對(duì)各自的主張，雙方當(dāng)事人均不能以證據(jù)證實(shí)。除此以外，二審確認(rèn)一審查明的其他事實(shí)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

? ? ? 1.4月25日雙方當(dāng)事人洽談后未能簽訂《商品房預(yù)售合同》的原因何在?

? ? ? 2.雙方當(dāng)事人是否存在違反訂購協(xié)議約定的行為?

本院認(rèn)為

? ? ? 蘇州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱合同法)第三條規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方?！钡谖鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！钡诹鶙l規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

? ? ? 相對(duì)商品房預(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠(chéng)信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對(duì)方無法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。

? ? ? 本案是因被上訴人華新公司沒收了上訴人戴某交付的定金而引發(fā)糾紛。華新公司沒收定金的理由，是認(rèn)為戴某沒有在4月25日與華新公司簽訂商品房預(yù)售合同，違反了訂購協(xié)議的約定。訂購協(xié)議此條約定的全文是：“乙方(戴某)若在甲方(華新公司)通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還?！睆拇丝梢钥闯觯A新公司不退還定金的情形有兩種，第一種即是戴某在簽約日前放棄房屋購買權(quán)。本案事實(shí)證明，直至5月7日，戴某仍在書面意見中表達(dá)著“需另擇日簽約”的愿望，自始沒有放棄房屋購買權(quán)的意思表示，因此不存在此種情形。戴某到期不簽訂商品房預(yù)售合同是華新公司可以不退還定金的第二種情形。4月25日是商品房預(yù)售合同的簽訂到期日。此日戴某曾到達(dá)華新公司處，雙方進(jìn)行過洽談，對(duì)這些事實(shí)雙方當(dāng)事人認(rèn)識(shí)一致。確定是否存在不退還定金的第二種情形，涉及到雙方當(dāng)事人此日的洽談內(nèi)容，而對(duì)此雙方當(dāng)事人有不同的陳述，進(jìn)而也在是否發(fā)生違約事實(shí)上存在認(rèn)識(shí)分歧。戴某說，由于其要待丈夫回來后再簽訂合同，故請(qǐng)求延期簽約，華新公司亦表示同意，未向其出示商品房預(yù)售合同文本，當(dāng)日的簽約活動(dòng)被取消，因此不存在違約。華新公司主張，戴某此日前來是要求降低房?jī)r(jià)，因遭到拒絕故未訂約，進(jìn)而認(rèn)為訂購協(xié)議約定的內(nèi)容是“乙方到期不簽約，5萬元定金不退還”，此日戴某前來無論是談價(jià)格還是要求延期，都是對(duì)訂購協(xié)議約定內(nèi)容進(jìn)行變更，均屬于到期不簽約，顯然違反訂購協(xié)議的約定。

? ? ? 能否將訂購協(xié)議中“到期不簽約”一語理解為無論存在何種理由，只要不簽約就是違約，雙方當(dāng)事人顯然有不同解釋。

? ? ? 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！钡谝话俣鍡l第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！睙o論是訂購協(xié)議還是雙方當(dāng)事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被上訴人華新公司提供的格式合同。當(dāng)對(duì)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于華新公司的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠(chéng)信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從這一認(rèn)識(shí)出發(fā)來理解訂購協(xié)議中的“到期不簽約”一語，顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方只見過出售方提供的樣板房，尚未見過商品房預(yù)售合同文本的情形下，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方到期不簽本約均是違約，勢(shì)必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預(yù)售格式合同的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時(shí)的地位極不平等，顯然違背公平、誠(chéng)信原則。

? ? ? 就本案說，盡管對(duì)4月25日的洽談內(nèi)容雙方當(dāng)事人有不同陳述，但在此日，上訴人戴某到被上訴人華新公司處，與華新公司進(jìn)行過商談，是可以認(rèn)定的事實(shí)。這一情節(jié)證明，戴某有守約如期前往磋商的表現(xiàn)，有別于到期不去簽約。

? ? ? 其次，從5月7日戴某仍在與華新公司進(jìn)行磋商的情節(jié)看，其沒有拒簽商品房預(yù)售合同的明確表現(xiàn)。

? ? ? 第三，對(duì)4月25日的洽談內(nèi)容雙方雖有不同陳述，但都不能舉證證明自己的陳述屬實(shí)，應(yīng)合理推定為磋商未成。

? ? ? 第四，按照戴某的陳述，其是要待丈夫丘某回來而未在4月25日簽約。購買商品房乃一個(gè)家庭中的重大事件，理當(dāng)由家庭成員共同協(xié)商確定。鑒于僅見過樣板房、還不知商品房預(yù)售合同內(nèi)容，戴某提出等丈夫回來后簽約，這個(gè)要求合情合理，不違反訂立預(yù)約合同是為本約創(chuàng)造公平磋商條件的本意。華新公司既然收受了以戴某、丘某二人名義交付的定金，就應(yīng)當(dāng)對(duì)戴某關(guān)于等丘某回來訂約的要求表示理解。

? ? ? 第五，按照華新公司的陳述，戴某4月25日來是要求減讓房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)屬訂購協(xié)議中的已決條款，戴某如果在本約磋商中提出減價(jià)，華新公司當(dāng)然有權(quán)拒絕減價(jià)，但在戴某愿意繼續(xù)磋商本約的情形下，華新公司不能以此為由拒絕與戴某繼續(xù)磋商本約，更不得以此為由將4月25日沒有訂立本約的責(zé)任強(qiáng)加給戴某承擔(dān)。

? ? ? 第六，5月7日戴某看過商品房預(yù)售合同后寫下一紙書面意見，華新公司工作人員在這紙書面意見上簽署了“該客戶意見已收到”。華新公司的這一簽署，當(dāng)然不能證明華新公司同意并接受了戴某的意見，但可以證明戴某在此日與華新公司進(jìn)行了訂立本約的磋商，見到了商品房預(yù)售格式合同的原文，并有與華新公司繼續(xù)進(jìn)行磋商的愿望。華新公司在以樣板房獲取購房者滿意并與之訂立預(yù)約合同后，卻在商品房預(yù)售合同中以附件形式列入樣板房?jī)H供參考和合同解釋權(quán)歸華新公司的格式條款，這對(duì)購房者來說顯失公平。戴某對(duì)這樣顯失公平的格式條款提出異議，是合理的。戴某提出異議的行為，間接證明直至5月7日，雙方當(dāng)事人仍在對(duì)本約進(jìn)行協(xié)商，但未協(xié)商一致，華新公司關(guān)于此前已決定拒絕與戴某簽約的主張不能成立，同時(shí)也反證出4月25日戴某即使不要求等丈夫回來后簽合同，也不可能同意并簽署這個(gè)含有顯失公平的格式條款的商品房預(yù)售合同。因此，在雙方當(dāng)事人均不能以證據(jù)證明自己陳述真實(shí)的情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定4月25日未能訂立商品房預(yù)售合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成，并非哪一方當(dāng)事人對(duì)訂購協(xié)議無故反悔。

? ? ? 綜上，由于磋商未成是導(dǎo)致雙方當(dāng)事人未能在4月25日訂立商品房預(yù)售合同的真正原因，上訴人戴某按訂購協(xié)議交付給被上訴人華新公司的5萬元定金，依法應(yīng)當(dāng)由華新公司返還，故戴某關(guān)于華新公司返還5萬元定金的上訴請(qǐng)求予以支持，但對(duì)華新公司惡意違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金的上訴請(qǐng)求不予支持。華新公司關(guān)于戴某壓價(jià)使本約不能訂立已構(gòu)成違約的抗辯主張，因無證據(jù)，不予支持。一審對(duì)本案的定性處理失當(dāng)，應(yīng)當(dāng)糾正。

? ? ? 據(jù)此，蘇州市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)規(guī)定，于2019年5月18日判決如下：

? ? ? 一、撤銷一審民事判決；

? ? ? 二、被上訴人華新公司于本判決生效后3日內(nèi)，給上訴人戴某返還定金5萬元。

? ? ? 一、二審案件受理費(fèi)各3510元，由雙方當(dāng)事人各半負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。