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房屋租賃關系中，承租人使用房屋和出租人收取租金是眾所周知的權利義務內容，但在房東出售租賃房屋時，承租人還有一項非常重要的權利——承租人優先購買權。
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下面就讓我們通過《民法典》的學習
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一起來看看房屋承租人
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優先購買權的相關內容
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以及生活實踐中遇到此類問題
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該如何維護自身合法權益
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何為承租人優先購買權?
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隨著房屋居住使用理念的轉變，城鎮化進程加快和人口流動的增加，租房逐漸成為現代人普遍首選的生活方式，房屋租賃質量對承租人的切身利益產生著重要影響。黨的十九大報告提出“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。為此，《民法典》在借鑒了現行《合同法》及相關司法解釋等條款的基礎上，進一步完善了承租人的優先購買權規則，明確出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優先購買的權利，為規范租賃市場秩序、維護承租人的居住利益提供了有力保障。
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之所以要明確賦予承租人優先購買權，并非是對出租人買賣房屋的限制，而是對基本社會秩序的維護。在民事合同關系中，租賃房屋一般是為了滿足實際生產生活的需要，承租人在對房屋長時間居住、使用后，自然會對其住所產生較為深厚的情感和一定程度的依賴，而圍繞房屋也會形成一系列穩定的社會關系和法律關系，因此法律有必要賦予承租人優先購買的權利，以維護其對房屋所具有的正當合法權益。
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承租人優先購買權的理解適用
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理解承租人優先購買權須注意以下四個方面的內容:
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1.明確承租人的“通知義務”。
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出租人在出賣房屋之前應當向承租人履行通知義務，通知的內容為出租人和第三人協議的房屋出售條件，承租人針對出租人和第三人談判的結果享有優先購買權。
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2.規定應當遵守的“兩個期限”。
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一是出租人須在出賣之前的“合理期限”內通知承租人。出租人與第三人確定房屋交易條款后，出租人應當及時通知承租人，在可合理期待的時間內，給予承租人一定的考慮時間。
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二是承租人對出租人表示是否購買應當在“十五日之內”，否則視為承租人放棄優先購買權。此款為法律擬制，如果承租人在收到通知之日起的15日內仍未明確表示購買房屋，則視為承租人放棄優先購買權。
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此外，要注意出租人委托拍賣租賃房屋的特殊情況下，承租人的優先購買權不受影響。出租人應當在拍賣五日前通知承租人，如承租人接到拍賣通知但未參加拍賣的，推定其放棄優先購買權。
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3.注意承租人行使權利的前提是“同等條件”。
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“同等條件”旨在平衡承租人和出租人之間的利益，因此強調承租人應當在“同等條件”下才能行使優先購買權。但“同等條件”不等于“同等價格”，還應當考慮房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供擔保等影響出租人利益等實質性內容。
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4.限制承租人不能行使權利的“兩種例外”。
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一種情況是，如果房屋是數個共有人按份享有房屋所有權，其他共有人在同等條件下具有優先購買的權利。雖然按份共有人和承租人均享有優先購買權，但按份共有人的優先購買權具有物權屬性，而承租人的優先購買權僅具有債權屬性。因此，按份共有人的優先購買權當然更優越于承租人的優先購買權。
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另一種情況是，如果出租人的近親屬想要購買租賃房屋，如父母把房屋出售給自己的子女，那么承租人也不能主張優先購買權。我國早在宋朝就有“賣房需問親鄰”的法律制度，《民法典》汲取了傳統法治文化中的“人本主義”思想，從實際生活和家庭倫理的角度，對出租人的近親屬給予特別優待和特殊保護，更貼近人民的生活和心理。
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承租人優先購買權受到侵害后的損害賠償責任
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依據《民法典》第728條規定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
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案例：安小佳承租了房多多女士的房屋，后房多多欲將該房屋出售給她的閨蜜，安小佳得知后明確向房多多表示愿意以同等條件購房，但房多多最終卻仍與其閨蜜就租賃房屋簽訂了買賣合同并辦理了過戶手續。
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安小佳能否請求房多多與第三人簽訂的房屋買賣合同無效?
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本案中，房多多雖然侵害了承租人的優先購買權，但安小佳的優先購買權屬于債權，安小佳不得僅以其優先購買權受侵害為由要求宣告房多多與第三人訂立的買賣合同無效，該合同效力應當依據《合同法》有關合同效力的規定進行評價。若房多多與其閨蜜簽訂買賣合同過程中存在惡意串通或其他導致合同無效的情形，安小佳依然得以請求法院宣告合同無效。
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安小佳能否向房多多請求賠償?
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本案中，安小佳可以要求房多多承擔租賃期間屆滿后另行購買或租賃房屋而支出的不必要的交易成本，如搬家費、誤工費及房屋差價等損失。法院將綜合考慮實踐當中的具體情況酌情確定安小佳的損失數額。
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“法與時轉則治”
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《民法典》對承租人優先購買權的修訂與完善
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充分回應了人民對“住有所居”的利益訴求
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為圍繞房屋租賃可能產生的權利義務糾紛
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提供了更為細致周到的規范指引和立法保護
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讓“居者有其屋”的期待一步步變為美好現實
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來源：北京一中院(文中均為化名)
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作者：田曉宇
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