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原創(chuàng) 王藝璇? 明德商法

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摘要

實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的借名買房現(xiàn)象多與我國(guó)當(dāng)下各項(xiàng)住房政策有關(guān)。因此，對(duì)借名買房糾紛中的各項(xiàng)核心爭(zhēng)議如借名人與出名人之間借名合同的效力、房屋所有權(quán)的歸屬及出名人處分房屋的效力等問(wèn)題不能僅局限于純粹私法層面的討論，其更本質(zhì)的涉及公法規(guī)范是否以及如何延伸至私法關(guān)系的問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，政策本身的正當(dāng)性越強(qiáng)，其對(duì)私法關(guān)系的影響也應(yīng)更強(qiáng)。具體而言，對(duì)于借名合同，應(yīng)綜合衡量政策目的、當(dāng)事人的合同利益，并應(yīng)結(jié)合比例原則的分析以確定政策是否影響以及對(duì)合同效力的影響程度。對(duì)于房屋所有權(quán)歸屬的判斷，政策所欲保護(hù)的法益、借名人與出名人的利益亦是必須考量的因素，不過(guò)在這一問(wèn)題的判斷中應(yīng)特別注意對(duì)交易安全的維護(hù)。

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關(guān)鍵詞

借名買房；公法私法的關(guān)系；比例原則；交易成本

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目次

一、問(wèn)題的提出

二、住房政策背景下借名合同的效力

三、住房政策背景下借名買房的房屋所有權(quán)歸屬

四、結(jié)語(yǔ)

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一、問(wèn)題的提出

近年來(lái)，為規(guī)避各項(xiàng)住房政策，實(shí)踐中借名買房的現(xiàn)象逐漸增多。所謂借名買房，其核心是指借名人與出名人約定，以出名人的名義購(gòu)買房屋并將房屋所有權(quán)登記至出名人名下，但房屋的實(shí)際占有、使用和收益等權(quán)能仍由借名人享有。其具體包括了借名合同的簽訂、房屋買賣合同的簽訂及房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記等多個(gè)步驟。伴隨這一現(xiàn)象，實(shí)務(wù)中借名買房糾紛也頻繁出現(xiàn)，核心爭(zhēng)議主要集中于借名人與出名人間借名合同的效力、房屋所有權(quán)的歸屬及出名人處分房屋的效力等問(wèn)題。

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對(duì)于這些問(wèn)題，學(xué)界及實(shí)務(wù)界最基本的態(tài)度逐漸趨向統(tǒng)一。對(duì)借名合同，學(xué)界與實(shí)務(wù)界較一致地認(rèn)為，只要借名合同中當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和善良風(fēng)俗，應(yīng)認(rèn)可其效力。 對(duì)于房屋的所有權(quán)歸屬，我國(guó)法院早期一般是在認(rèn)定借名合同有效或借名事實(shí)存在后，徑直認(rèn)定借名人為房屋所有人，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記屬登記錯(cuò)誤。近來(lái)，法院的態(tài)度已有所轉(zhuǎn)變，如大連羽田案中，最高院認(rèn)為“對(duì)于權(quán)利人提出的登記于他人名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸其所有的確權(quán)請(qǐng)求，人民法院不宜直接判決確認(rèn)其權(quán)屬，而應(yīng)判決他人向權(quán)利人辦理登記過(guò)戶。”北京高院亦出臺(tái)相關(guān)意見(jiàn)，基本思路與最高院一致。與此相適應(yīng)，出名人處分房屋的效力也從無(wú)權(quán)處分說(shuō)逐漸轉(zhuǎn)向有權(quán)處分說(shuō)。

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這也與面臨相似問(wèn)題的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)基本取向一致，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的借名登記多出于投機(jī)、逃稅或規(guī)避法律等目的，對(duì)于借名合同的效力，其學(xué)術(shù)和實(shí)務(wù)界亦經(jīng)歷了無(wú)效說(shuō)到附條件有效說(shuō)的轉(zhuǎn)變。對(duì)于出名人處分房屋的效力，其亦從無(wú)權(quán)處分說(shuō)逐步轉(zhuǎn)向有權(quán)處分說(shuō)。2017年，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)最高法院第三次民事庭會(huì)議就借名登記專門(mén)做出決議：不動(dòng)產(chǎn)借名登記契約為借名人與出名人間之債權(quán)契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無(wú)管理、使用、收益、處分借名財(cái)產(chǎn)之權(quán)利，然此僅為出名人與借名人間之內(nèi)部約定，其效力不及于第三人。出名人即登記為該不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)人，其將該不動(dòng)產(chǎn)處分登記予第三人，自屬有權(quán)處分。

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然而，學(xué)術(shù)與實(shí)務(wù)界基本態(tài)度的一致只是提供了整體的思考方向，其整體取向尊重意思自治的態(tài)度值得肯定，但未能徹底解決實(shí)踐中的具體問(wèn)題：在我國(guó)，基于特殊的住房政策背景， “各項(xiàng)住房政策是否以及如何影響借名合同的效力、房屋所有權(quán)歸屬的判定等”是必須要解決的核心問(wèn)題。在這個(gè)意義上，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的處理方案也僅有有限的借鑒意義。有鑒于此，本文意圖通過(guò)對(duì)我國(guó)既有案例實(shí)踐與學(xué)術(shù)觀點(diǎn)的整理與分析，立基于現(xiàn)行法秩序，為我國(guó)特殊政策背景下的借名買房糾紛尋求更具體的解決方案。

二、住房政策背景下借名合同的效力

借名人與出名人間的借名合同是借名買房的基礎(chǔ)。其一般約定以出名人的名字購(gòu)買房屋，房屋登記在出名人名下，但房屋仍由借名人占有、使用、收益和處分。由于借名合同并非《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）明確規(guī)定的合同類型，從內(nèi)涵來(lái)看，其與委托合同最相類似，因此，在合同未有明確約定時(shí)，應(yīng)類推適用委托合同的規(guī)定。

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在我國(guó)特殊的政策背景下，借名合同效力的判定更本質(zhì)的涉及公法規(guī)范是否以及如何影響私法關(guān)系的問(wèn)題，這又與具體公法規(guī)范的目的及正當(dāng)性密切相關(guān)。以下區(qū)分不同規(guī)范予以討論。

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（一）借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房中借名合同的效力

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經(jīng)濟(jì)適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。我國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》）以及建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）均對(duì)購(gòu)房主體資格做了明確限定，由此也誘發(fā)無(wú)資格者借名買房的問(wèn)題。學(xué)界及實(shí)務(wù)界一致認(rèn)為前述文件屬行政規(guī)章，非法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。但其可能構(gòu)成《中華人民共和國(guó)民法總則》第153條所稱的“公序”。

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而判斷前述文件是否構(gòu)成“公序”需法官綜合考慮公法規(guī)范與私法關(guān)系所要實(shí)現(xiàn)的利益、價(jià)值，排除合同效力的必要性以及得失之間的權(quán)衡。對(duì)此，學(xué)界及實(shí)務(wù)界已從不同角度提出了權(quán)衡要點(diǎn)：

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1. 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)梳理

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實(shí)踐中，由于經(jīng)適房并非絕對(duì)不可交易，5年期滿后其可上市轉(zhuǎn)讓。在本文收集的案例中，法院多將考量重點(diǎn)放在對(duì)“法庭辯論終結(jié)前訴爭(zhēng)房屋是否已具備上市交易條件”的事實(shí)判斷，在認(rèn)定合同有效的案例中，法院的論證思路一般為“訴爭(zhēng)房屋已具備上市交易條件——因此雙方的借名行為并未損害國(guó)家利益——借名合同有效。”不過(guò)，這種“將具體事實(shí)的發(fā)生作為合同有效的決定因素”的論證思路，有逃避回答實(shí)質(zhì)問(wèn)題的嫌疑，未能從根本上解決在房屋滿足上市交易條件前，借名合同為何因違反公共利益而無(wú)效的問(wèn)題。?

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也有法院給出較詳細(xì)論證，如認(rèn)為：“《辦法》非法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而至于是否損害國(guó)家或社會(huì)公共利益，本案出名人當(dāng)時(shí)并無(wú)購(gòu)買經(jīng)適房的實(shí)際需求和意愿，而借名人除訟爭(zhēng)房屋外無(wú)其他住房，其購(gòu)買訟爭(zhēng)房系用于自住，而非用于投資或投機(jī)，因此雙方的借名合同不能認(rèn)定存在非法目的，其實(shí)際效果與政策規(guī)范目的亦不存在明顯背離。……” 也有認(rèn)為“當(dāng)事人的約定侵害了其他符合申請(qǐng)條件的居民家庭重大切身利益”。

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我國(guó)學(xué)界對(duì)此也有不同觀點(diǎn)，無(wú)效說(shuō)將觀察重點(diǎn)置于其他符合購(gòu)買條件的低收入家庭的利益。有效說(shuō)著重關(guān)注雙方當(dāng)事人利益的衡量。 部分無(wú)效說(shuō)認(rèn)為雙方關(guān)于“5年后出名人應(yīng)將房屋登記于借名人名下”的約定有效，而房屋由借名人占有、使用的約定因背離經(jīng)適房系為困難居民提供住房保障的宗旨，應(yīng)為無(wú)效。

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總結(jié)而言，既有觀點(diǎn)從不同角度提出了判斷合同效力的考量要點(diǎn)：因經(jīng)適房數(shù)量有限，可能受到影響的公共利益主要是潛在的有購(gòu)房資格且亟需住房的家庭的利益，此外，借名人與出名人的利益也必須加以權(quán)衡。不過(guò)，不同要點(diǎn)具體應(yīng)占何種權(quán)重，既有研究尚未得出統(tǒng)一結(jié)論，對(duì)此還應(yīng)回到對(duì)公法規(guī)范本身的分析。

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2. 本文觀點(diǎn)

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與判斷借名購(gòu)買經(jīng)適房有關(guān)的規(guī)范主要包括：

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（1）規(guī)范目的

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從《若干意見(jiàn)》第一段可看出，經(jīng)適房設(shè)立的整體目的在于為低收入家庭提供住房保障。而由于經(jīng)適房數(shù)量有限，為使具有購(gòu)房資格又真正需要住房的人購(gòu)得房屋，防止投機(jī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，《辦法》及配套文件又輔以各項(xiàng)具體限制措施保障該目的實(shí)現(xiàn)。由于借名買房并未直接違反相關(guān)文件對(duì)購(gòu)房資格的限制，不能簡(jiǎn)單以此認(rèn)定合同無(wú)效，需進(jìn)一步考慮具體限制措施對(duì)合同效力的影響。可能對(duì)合同效力產(chǎn)生影響的限制包括：房屋轉(zhuǎn)讓限制；房屋在取得完全產(chǎn)權(quán)前只能自住的限制。

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（2）房屋轉(zhuǎn)讓限制對(duì)合同效力的影響

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前述文件均對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓予以限制，但此限制并非絕對(duì)禁止，在房屋購(gòu)買滿五年并補(bǔ)繳土地收益等款項(xiàng)后可上市交易。因此，若雙方當(dāng)事人約定“在房屋符合上市交易條件后辦理過(guò)戶登記”并不違反前述規(guī)定。

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有疑問(wèn)的是若當(dāng)事人未就房屋過(guò)戶登記做出約定時(shí)如何處理，類推《合同法》第404條關(guān)于委托合同的規(guī)定，受托人將其因處理委托事務(wù)而取得的財(cái)產(chǎn)移交于委托人是其法定的附隨義務(wù)，因此借名合同中出名人亦當(dāng)然負(fù)有將房屋移轉(zhuǎn)至借名人名下的義務(wù)。不過(guò)我國(guó)法并未規(guī)定此項(xiàng)義務(wù)的履行時(shí)間，此時(shí)將《辦法》等的規(guī)定解釋為是對(duì)此項(xiàng)義務(wù)履行時(shí)間的限制即可，無(wú)認(rèn)定合同無(wú)效的必要。

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（3）房屋使用限制對(duì)合同效力的影響

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借名合同中關(guān)于房屋由借名人占有、使用、收益的約定最可能違反上表中《通知》第8條，該條限制購(gòu)房人在取得房屋完全產(chǎn)權(quán)前必須用于自住，不得出租、出借、閑置等，考量其配套的制裁措施（《通知》第16條規(guī)定應(yīng)收回）及房屋收回后的處理辦法（《辦法》第31條規(guī)定其仍應(yīng)用于解決低收入家庭的住房困難），可窺見(jiàn)其目的應(yīng)是為更嚴(yán)格地保障房屋真正落入符合購(gòu)房資格且亟需住房的家庭手中，防止購(gòu)房指標(biāo)被浪費(fèi)。據(jù)此，即使有購(gòu)房資格但非亟需的情形也會(huì)被限制。

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但是，首先，《通知》在《辦法》基礎(chǔ)上對(duì)購(gòu)房人做進(jìn)一步限制的正當(dāng)性值得懷疑。《辦法》并未絕對(duì)禁止經(jīng)適房流通，且其對(duì)未取得完全產(chǎn)權(quán)前的使用限制也僅是禁止出租經(jīng)營(yíng)；而《通知》進(jìn)一步限制房屋必須用于自住，此雖更有利于保護(hù)第三人，但其打破《辦法》權(quán)衡的正當(dāng)性有待進(jìn)一步論證，且其可執(zhí)行性也頗值懷疑。

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其次，即便認(rèn)定《通知》的規(guī)定有正當(dāng)性，在具體情形中是否有必要配以借名合同無(wú)效還應(yīng)經(jīng)受比例原則的檢驗(yàn)：需逐次檢驗(yàn)合同無(wú)效是否有助于欲保護(hù)的公共利益的實(shí)現(xiàn)（合目的性）——在諸多可實(shí)現(xiàn)目的的手段中合同無(wú)效是否損害最小（必要性）——合同無(wú)效對(duì)當(dāng)事人利益的影響與欲實(shí)現(xiàn)的公共利益是否相稱（狹義比例原則）。

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“合目的性”審查可從兩方面展開(kāi)：第一，直接作用。應(yīng)當(dāng)說(shuō)認(rèn)定借名合同無(wú)效無(wú)法直接實(shí)現(xiàn)政策目的，因借名合同僅涉及借名人與出名人，認(rèn)定其無(wú)效的后果也只是由出名人享有房屋的所有權(quán)益。而欲在具體案件中直接實(shí)現(xiàn)政策所欲保護(hù)的具有購(gòu)房資格且亟需住房的家庭的利益，必須配以外部的房屋買賣合同被解除或政府采取行政措施收回住房，且這兩種措施才是實(shí)現(xiàn)政策目的的關(guān)鍵。但不可否認(rèn)認(rèn)定合同無(wú)效具有第二層作用，即警示作用。其通過(guò)使借名人不能享有合同利益的方式在一定程度上可減少此類借名買房現(xiàn)象的出現(xiàn)。因“合目的性”審查僅要求手段有助于目的實(shí)現(xiàn)，因此，認(rèn)定合同無(wú)效符合該要求。

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如此進(jìn)入“必要性”檢驗(yàn)，認(rèn)定借名合同無(wú)效是否損害最小？第一，對(duì)于直接實(shí)現(xiàn)政策目的——保護(hù)具有購(gòu)房資格且亟需住房的家庭的利益，“合同無(wú)效+房屋買賣合同的出賣人依約解除合同/政府采取行政措施收回住房”是可選方案，而“合同有效+房屋買賣合同的出賣人依約解除合同/政府采取行政措施收回住房”亦可實(shí)現(xiàn)政策目的，認(rèn)定合同有效并不能對(duì)出賣人解除合同或政府采取行政手段產(chǎn)生阻礙。第二，認(rèn)定合同有效亦有發(fā)揮警示作用的機(jī)制，其通過(guò)認(rèn)定房屋登記在出名人名下因此應(yīng)屬出名人所有，且在房屋滿足上市交易條件前，借名人不能請(qǐng)求出名人辦理過(guò)戶登記，借名人需承擔(dān)出名人出賣房屋于第三人的風(fēng)險(xiǎn)予以實(shí)現(xiàn)。

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綜上，兩種方案均可實(shí)現(xiàn)政策目的，但認(rèn)定合同無(wú)效的負(fù)面效應(yīng)較大：實(shí)踐中主張合同無(wú)效的一般并非政府或可能被剝奪購(gòu)房機(jī)會(huì)的第三人，而是借名合同的一方當(dāng)事人（一般為出名人）。因政府并不總能及時(shí)介入，若法院認(rèn)定合同無(wú)效，其后果是由出名人享有房屋利益，這極易使本為維護(hù)公共利益的政策成為當(dāng)事人擺脫合同約束的工具，為此，法院須謹(jǐn)慎安排合同無(wú)效的后果以遏制當(dāng)事人背信。鑒于借名購(gòu)買經(jīng)適房的違法程度較弱，法院衡量的后果一般與合同有效已無(wú)太大差異。此時(shí)不如直接認(rèn)定合同有效以遵從當(dāng)事人的利益安排，也省去法院在無(wú)效后果的安排上花費(fèi)精力。

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但是，認(rèn)定合同有效也并非表明經(jīng)適房政策對(duì)此私法關(guān)系毫無(wú)影響，其會(huì)對(duì)出名人移轉(zhuǎn)房屋登記于借名人的義務(wù)履行時(shí)間產(chǎn)生限制，即只能在房屋符合上市交易條件后。

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（二）為規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策而借名購(gòu)房中借名合同的效力

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為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院于2010年頒布“新國(guó)十條”意圖對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，隨后，“9.29新政”、“新國(guó)八條”、“國(guó)五條”陸續(xù)出臺(tái)。這些文件主要采納了限購(gòu)和限貸的手段，意在遏制不合理的住房需求，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。為規(guī)避此類政策，也催生了借名買房現(xiàn)象。

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1. 為規(guī)避限購(gòu)政策而借名購(gòu)房

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“新國(guó)十條”指出：地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。各地政府據(jù)此紛紛出臺(tái)具體措施限制購(gòu)房資格。對(duì)于為規(guī)避限購(gòu)政策而借名買房中借名合同的效力，司法實(shí)踐中觀點(diǎn)不一，分歧的根源仍在于是否應(yīng)認(rèn)定合同因違反公共利益而無(wú)效。

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就本文收集的樣本來(lái)看，認(rèn)定借名合同有效者居多，且多數(shù)法院未明確回應(yīng)“限購(gòu)”政策對(duì)合同效力的影響，其要么徑直認(rèn)定合同有效，要么將規(guī)避限購(gòu)政策作為認(rèn)定當(dāng)事人之間存在借名買房事實(shí)的依據(jù)之一，進(jìn)而認(rèn)定借名合同有效。部分法院對(duì)合同有效給出了論證理由：其有從規(guī)范性文件的效力層級(jí)展開(kāi)論述；也有從當(dāng)事人利益衡量的角度論證。然而前述說(shuō)理并未回答為何此類規(guī)避了限購(gòu)政策的合同未構(gòu)成對(duì)公共利益的違反這一核心問(wèn)題。此外值得注意的是，在認(rèn)定合同有效的判決中，有法院進(jìn)一步認(rèn)定限購(gòu)政策對(duì)合同的實(shí)際履行構(gòu)成阻礙，因此對(duì)借名人過(guò)戶登記的請(qǐng)求不予支持。北京及浙江高院亦是采取了相同態(tài)度，即不輕易否認(rèn)借名合同的效力，但限購(gòu)政策對(duì)合同的履行產(chǎn)生限制。而在認(rèn)定無(wú)效的案例中，法院大多僅以“規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策”、 “損害國(guó)家公共利益”即認(rèn)定合同無(wú)效，未見(jiàn)更詳細(xì)論述。

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事實(shí)上，判斷合同效力的關(guān)鍵仍在于：探求政策目的——判斷借名合同是否違反政策目的——為實(shí)現(xiàn)該目的，是否需犧牲合同的有效性？這仍需經(jīng)過(guò)比例原則的檢驗(yàn)。首先，從前述系列文件可看出，“限購(gòu)令”的目的系從需求側(cè)入手，遏制不合理的住房需求，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，從而最終達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。為規(guī)避該政策而借名買房也確使本不具購(gòu)房資格的借名人取得房屋，與“限購(gòu)令”直接欲實(shí)現(xiàn)的效果相違背。此時(shí)，認(rèn)定借名合同無(wú)效有助于實(shí)現(xiàn)政策目的，其可使借名人無(wú)法取得房屋，也因此對(duì)不具購(gòu)房資格的潛在購(gòu)房人產(chǎn)生警示作用，從而可在較大程度上抑制不合理的購(gòu)房需求。但除此手段外，認(rèn)定合同有效，但限制出名人所負(fù)移轉(zhuǎn)房屋登記義務(wù)的履行時(shí)間在“限購(gòu)政策解除或借名人取得購(gòu)房資格后”其實(shí)亦可實(shí)現(xiàn)政策目的。因?yàn)椋催@種方式，在限購(gòu)政策解除或借名人取得購(gòu)房資格前，房屋仍登記在出名人名下，出名人的資格已被使用，政策限制從借名人轉(zhuǎn)至出名人，因此需求方的數(shù)量并不會(huì)因認(rèn)定借名合同有效而聚增，從調(diào)控總量上來(lái)看，政策目的并未落空。

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既然以上兩種手段均可實(shí)現(xiàn)政策目的，需比較何者造成的損害更小。本文認(rèn)為認(rèn)定合同無(wú)效雖直截了當(dāng)，但較之第二種手段有如下弊端：

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第一，認(rèn)定借名合同無(wú)效在抑制不合理的住房需求時(shí)，也抑制了合理的住房需求。現(xiàn)實(shí)中許多借名人確有正當(dāng)乃至迫切的買房需求，只是由于限購(gòu)政策而失去買房資格。此時(shí)通過(guò)認(rèn)定認(rèn)定合同有效可緩和“限購(gòu)令”可能帶來(lái)的負(fù)面效果。

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第二，直接認(rèn)定合同無(wú)效也極易使國(guó)家政策成為當(dāng)事人背信的工具，與借名購(gòu)買經(jīng)適房類似，此時(shí)法院為防止背信須在無(wú)效后果的安排上花費(fèi)精力，而認(rèn)定合同有效則即尊重當(dāng)事人利益安排也可節(jié)約司法成本。此外，認(rèn)定合同有效亦有對(duì)不具備購(gòu)房資格的潛在購(gòu)房人發(fā)揮警示作用的機(jī)制，其系通過(guò)由借名人承擔(dān)在房屋未能登記至其名下之前出名人將房屋出賣于第三人系有權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

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綜上，在為規(guī)避限購(gòu)政策而借名買房的情形，只需限制借名合同中部分義務(wù)的履行時(shí)間即可實(shí)現(xiàn)政策目的，無(wú)否定合同效力的必要。

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2. 為規(guī)避銀行信貸政策借名購(gòu)房

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除“限購(gòu)令”外，“新國(guó)十條”的另一項(xiàng)要求是實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)于為享受更優(yōu)惠的貸款政策而借名購(gòu)房中借名合同的效力，法院多傾向于認(rèn)定有效。對(duì)當(dāng)事人的規(guī)避行為，有法院提出批評(píng)，有法院指出在辦理相關(guān)權(quán)證時(shí)，可按國(guó)家相關(guān)政策辦理。?

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雖同為遏制不合理的住房需求以最終實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目的，“限貸”較之“限購(gòu)“政策手段更為緩和，其并非直接限制購(gòu)房資格，而是通過(guò)對(duì)貸款首付款比例和貸款利率依所購(gòu)房屋套數(shù)做出差別規(guī)定的方式間接助力于最終目的實(shí)現(xiàn)。因此其直接涉及的是銀行利益，間接才會(huì)涉及公共利益。

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此時(shí)，首先需考慮當(dāng)事人之間的借名合同是否因惡意串通損害銀行利益而無(wú)效。《民法總則》第154條明確規(guī)定惡意串通損害特定第三人利益的法律行為無(wú)效，但該規(guī)則的適用范圍十分有限，其仍應(yīng)受比例原則的限制。對(duì)于前述情形，若認(rèn)定合同無(wú)效，第一，在具體個(gè)案中手段無(wú)助于目的實(shí)現(xiàn)：依據(jù)法條規(guī)定，合同無(wú)效的后果是借名人返還房屋占有使用于出名人，即出名人取得完全意義上的所有權(quán)。此時(shí)由于出名人本就享有優(yōu)惠的信貸政策，銀行的損失并不能得到彌補(bǔ)，這反而可能成為當(dāng)事人背信的工具。第二，認(rèn)定合同無(wú)效可能會(huì)起到一定的警示作用，但是此作用尚可通過(guò)其他途徑（如要求借名人根據(jù)其實(shí)際情況彌補(bǔ)銀行損失）予以實(shí)現(xiàn)，無(wú)需采合同無(wú)效這一嚴(yán)重?fù)p害當(dāng)事人意思自治的方式。因此不應(yīng)因當(dāng)事人的約定損害了銀行利益而認(rèn)定合同無(wú)效，對(duì)于銀行的損失可通過(guò)其他途徑予以救濟(jì)。

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在認(rèn)定借名合同有效，同時(shí)通過(guò)其他途徑對(duì)銀行損失進(jìn)行救濟(jì)的情況下，其實(shí)已不構(gòu)成對(duì)限貸政策的直接違反。但可能的問(wèn)題是是否有必要為政策的最終目的而超越政策本身的限制認(rèn)定合同無(wú)效，本文認(rèn)為這種做法不可取，否則會(huì)對(duì)私人權(quán)利造成極大侵害。

三、住房政策背景下借名買房的房屋所有權(quán)歸屬

以上分析了為規(guī)避住房政策而借名買房中借名合同的效力問(wèn)題，但借名合同有效抑或無(wú)效解決的只是當(dāng)事人間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能直接因此發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。

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（一）房屋買賣合同主體的確定

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欲確定房屋所有權(quán)的歸屬需先對(duì)借名買房中外部的房屋買賣過(guò)程加以分析。在基于法律行為所生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，通說(shuō)認(rèn)為我國(guó)主要采“債權(quán)形式主義”的物權(quán)變動(dòng)模式，因此，確定房屋買賣合同的主體是判斷房屋所有權(quán)歸屬的基礎(chǔ)和前提。

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具體到借名買房，其牽涉了借名人、出名人、出賣人三方主體。實(shí)踐中借名買房主要有兩種類型，一是出名人僅提供相關(guān)證件材料，房屋買賣合同的簽訂等其他事務(wù)均由借名人自己辦理，有學(xué)者稱之為“狹義借名買房”；二是出名人不僅提供名義，還具體負(fù)責(zé)辦理合同簽訂等事項(xiàng)，僅資金由借名人提供，有學(xué)者稱之為“委托型借名買房”。

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1. 狹義借名買房中房屋買賣合同的主體

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狹義借名買房中出名人僅提供名義，由借名人負(fù)責(zé)房屋買賣合同的簽訂，推及最一般情形，此即借用他人名義從事法律行為的效果歸屬問(wèn)題，我國(guó)法律未做明確規(guī)定，比較法經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。

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（1）域外經(jīng)驗(yàn)

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德國(guó)學(xué)者對(duì)此類法律行為關(guān)注較多，梅迪庫(kù)斯、拉倫茨、海爾穆特·科勒、布洛克斯與瓦爾克等教授均對(duì)此有過(guò)經(jīng)典論述。其討論的出發(fā)點(diǎn)略有不同，但均將重點(diǎn)放在了考量相對(duì)人的意愿、名義載體的意愿和行為實(shí)施者的意愿方面。總結(jié)而言，分析路徑如下：首先考量交易相對(duì)人的意愿，若交易相對(duì)人只愿與名義載體締結(jié)法律行為，此時(shí)進(jìn)一步考慮名義載體的意愿，如果名義載體同意他人使用自己姓名從事行為，則法律行為在交易相對(duì)人與名義載體間締結(jié)。如果沒(méi)有名義載體的同意，則可按無(wú)權(quán)代理規(guī)則來(lái)處理，即姓名載體可通過(guò)追認(rèn)使法律效果歸屬于自己，善意的相對(duì)人也可在姓名載體追認(rèn)前撤銷法律行為或拒絕追認(rèn)后請(qǐng)求行為實(shí)施者履行義務(wù)或賠償損害。而若相對(duì)人并不在乎交易伙伴是誰(shuí)，且行為實(shí)施者主觀上想為自己締結(jié)法律行為，則法律行為在行為實(shí)施者與相對(duì)人間成立。

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（2）本文觀點(diǎn)

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經(jīng)由前述，判斷借用他人名義實(shí)施法律行為的效果歸屬應(yīng)綜合考量交易相對(duì)人、名義載體及行為實(shí)施者的意愿，且基于風(fēng)險(xiǎn)分配的考慮，交易相對(duì)人的意愿應(yīng)是判斷的出發(fā)點(diǎn)。

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具體到狹義借名買房，需結(jié)合主客觀事實(shí)對(duì)當(dāng)事人意愿做出判斷：第一，對(duì)于經(jīng)適房和規(guī)避限購(gòu)令等涉及購(gòu)房資格的情形，應(yīng)認(rèn)定房屋出賣人只愿與出名人締結(jié)房屋買賣合同，借名人以出名人代理人的身份出現(xiàn)，此時(shí)可直接認(rèn)定房屋買賣合同在出名人與出賣人間成立。第二，對(duì)于規(guī)避限貸令等無(wú)涉購(gòu)房資格的情形，首先應(yīng)考察出賣人的意愿，若出賣人于合同簽訂時(shí)明知借名事實(shí)仍然締約，則表明其已經(jīng)不在乎與何人締結(jié)合同。此時(shí)借名人又實(shí)際是為自己購(gòu)房，因此合同在借名人與出賣人間成立。若出賣人不知借名事實(shí)，由于買受人一方不涉及購(gòu)房資格問(wèn)題，所以通常也可認(rèn)定出賣人不在乎與何人締結(jié)合同，除非有相關(guān)情事表明出賣人特別看重出名人的某些屬性，則房屋買賣合同在借名人與出賣人間成立

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2. 委托型借名買房中房屋買賣合同的主體

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委托型借名購(gòu)房即出名人不僅提供名義而且受借名人委托辦理合同的訂立及不動(dòng)產(chǎn)登記等事務(wù)。有學(xué)者將此認(rèn)定為間接代理， 并有學(xué)者在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步區(qū)分房屋類型對(duì)房屋買賣合同的效力歸屬做出判斷：

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第一，在為獲得特定購(gòu)房資格而借名購(gòu)房的情形，出賣人顯然只愿將房屋出賣給具備購(gòu)房資格的出名人，因此，即便出賣人訂約時(shí)明知存在借名關(guān)系，也可認(rèn)定其屬于《合同法》第402條但書(shū)規(guī)定情形，即“有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人”，此時(shí)房屋買賣合同在出名人與出賣人間成立。第二，在借名購(gòu)買無(wú)涉購(gòu)房資格的房屋情形，出賣人知道借名關(guān)系的，原則上依照《合同法》第402條，合同直接約束借名人與出賣人；但如符合402條但書(shū)規(guī)定的情況，則合同約束出名人與出賣人。若出賣人不知借名關(guān)系，則依據(jù)第403條，合同原則上約束出名人與出賣人，借名人介入的前提是出名人因出賣人的原因?qū)杳瞬宦男辛x務(wù)。?

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本文亦贊同前述觀點(diǎn)，即認(rèn)為在由出名人辦理房屋買賣手續(xù)的情形，其法律效果的歸屬有明確的法條依據(jù)，具體合同主體認(rèn)定如下

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（二）借名買房所取得房屋的所有權(quán)歸屬

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在房屋買賣合同的主體確定后，再對(duì)物權(quán)變動(dòng)的形式要件予以分析即可確定房屋所有權(quán)歸屬。以下將先結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行法的規(guī)定得出初步結(jié)論（形式論證），在此基礎(chǔ)上將所有權(quán)歸屬問(wèn)題所涉實(shí)際利益一一列出進(jìn)行實(shí)質(zhì)論證，以檢驗(yàn)形式論證的合理性。

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1. 房屋所有權(quán)歸屬的形式論證

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根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采登記要件主義。具體到借名買房，若房屋買賣合同在出名人與出賣人之間成立，因房屋登記在出名人名下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件已齊備，認(rèn)定房屋歸出名人所有應(yīng)不存在異議；若合同在借名人與出賣人之間成立，由于出賣人按借名人指示將房屋登記在出名人名下，此時(shí)通過(guò)將此房屋買賣合同解釋為利益第三人合同，認(rèn)定房屋歸出名人所有似也不存在障礙。

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但上述結(jié)論僅是在現(xiàn)行法基礎(chǔ)上的邏輯推演，其是否符合實(shí)質(zhì)的價(jià)值判斷還需進(jìn)一步論證。

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2. 房屋所有權(quán)歸屬的實(shí)質(zhì)論證

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因該買賣合同涉及出賣人、借名人、出名人三方主體，以下分別進(jìn)行討論：

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（1）出賣人為所有權(quán)人？

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認(rèn)定房屋仍為出賣人所有不合常理。對(duì)于出賣人，其與相對(duì)方簽訂房屋買賣合同并按對(duì)方指示辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，合同義務(wù)已履行，本身亦無(wú)保留所有權(quán)的意思；對(duì)于借名人，其大費(fèi)周章也不是為使出賣人繼續(xù)保有房屋所有權(quán)，認(rèn)定房屋仍由出賣人所有非借名人本意； 對(duì)外而言，房屋已移轉(zhuǎn)登記，已經(jīng)對(duì)外表彰了所有權(quán)變動(dòng)，亦無(wú)信賴房屋仍為出賣人所有的信賴?yán)嬷档帽Ｗo(hù)。綜上，不妨將出名人和借名人看作一個(gè)整體，出賣人的義務(wù)履行完畢后，可認(rèn)為房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至“出名人—借名人”一方，至于最終由誰(shuí)享有所有權(quán)應(yīng)在內(nèi)部再做考慮

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（2）借名人抑或出名人為所有權(quán)人？

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房屋所有權(quán)主體應(yīng)為出名人抑或借名人的問(wèn)題涉及多種利益，應(yīng)綜合多種因素予以分析：基于我國(guó)的特殊背景，住房政策對(duì)所有權(quán)歸屬認(rèn)定的影響必須加以考慮，對(duì)借名人與出名人的利益也需加以權(quán)衡，此外，在所有權(quán)歸屬判斷中應(yīng)特別注重對(duì)交易安全的維護(hù)。以下將可能涉及的交易第三人逐一列出，意在論證由出名人取得所有權(quán)更符合實(shí)質(zhì)價(jià)值判斷。

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①?gòu)摹白猿雒颂庂I受房屋的第三人”的角度分析

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若認(rèn)定房屋為出名人所有，出名人處分房屋即屬有權(quán)處分，反之則為無(wú)權(quán)處分。究竟采無(wú)權(quán)處分說(shuō)抑或有權(quán)處分說(shuō)，實(shí)際涉及在借名人與自出名人處買受房屋的第三人間更傾向于保護(hù)誰(shuí)的問(wèn)題。具體而言，兩種學(xué)說(shuō)的分歧主要集中在第三人為惡意的情形下有無(wú)傾向保護(hù)借名人的必要。

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A. 風(fēng)險(xiǎn)分配分析

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無(wú)權(quán)處分說(shuō)的核心觀點(diǎn)之一是借名人與惡意第三人相比，惡意第三人更容易控制風(fēng)險(xiǎn)，其與出名人交易時(shí)，已明知該交易可能損害借名人利益，并可事前取得借名人同意，以兼顧借名人利益；反之，借名人無(wú)論采取何種措施，均無(wú)法全面防止出名人擅自處分登記財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。但這種觀點(diǎn)忽略了該風(fēng)險(xiǎn)系由借名人開(kāi)啟的事實(shí)，借名人基于對(duì)出名人的信賴自行選擇出名人，其理當(dāng)?shù)靡灶A(yù)測(cè)出名人可能違反雙方約定擅自處分該房屋，其在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后仍選擇此種方式，則法律上當(dāng)應(yīng)尊重形式上的權(quán)利變動(dòng)，無(wú)特別保護(hù)之必要。

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也即借名人和惡意的第三人均有控制風(fēng)險(xiǎn)的能力，無(wú)法依據(jù)優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)原則作出判斷。此時(shí)，決定由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)還需進(jìn)行成本收益分析。

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B. 成本收益分析

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無(wú)權(quán)處分說(shuō)的出發(fā)點(diǎn)是認(rèn)定借名人為房屋所有權(quán)人，這其實(shí)已突破登記要件主義，因房屋從未登記于借名人名下，而借名買房亦不屬于法律明確規(guī)定的可采登記對(duì)抗的情形。也即此說(shuō)從根源上即缺乏現(xiàn)行法律的支撐，但這并不意味著已全無(wú)討論意義，其尚可從立法論角度重新進(jìn)行利益衡量。在這個(gè)衡量中，采何種學(xué)說(shuō)與倫理價(jià)值無(wú)關(guān)，只是單純的社會(huì)成本考量問(wèn)題。其中，“交易成本”是衡量的重點(diǎn)，此外還涉及“與借名買房相關(guān)的政策的執(zhí)行成本”、“法院的審判成本”等。

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第一，交易成本分析

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如果認(rèn)定出名人處分房屋為無(wú)權(quán)處分，其帶來(lái)的是對(duì)整個(gè)登記簿公信力的沖擊，不過(guò)沖擊到多大程度還取決于賦予第三人多大的審查義務(wù)。若審查義務(wù)只限于登記簿，這對(duì)登記簿公信力基本不會(huì)產(chǎn)生影響，亦不會(huì)過(guò)分增加交易成本。但此時(shí)無(wú)權(quán)處分說(shuō)也基本上不能達(dá)到其目的：其能發(fā)揮作用的場(chǎng)合僅在第三人明知借名事實(shí)存在時(shí)，因明知為內(nèi)心事實(shí)，實(shí)則很難證明。并且即便借名人有證明第三人明知的可能，由于前文已提及兩者均可控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)在沒(méi)有偏向保護(hù)其中一方的理由，采有權(quán)處分說(shuō)公平對(duì)待亦無(wú)不可。

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若審查義務(wù)不限于登記簿，由于借名買房的標(biāo)的物本身不具有特殊性沒(méi)有明確的可供識(shí)別的外觀，因此在任何房屋買賣中，買受人均要考慮標(biāo)的物是否是借名登記，這將從根本上動(dòng)搖登記簿的公信力，嚴(yán)重影響交易效率：若審查義務(wù)不限于登記簿，不管法律將審查義務(wù)規(guī)定到何種程度，如占有，由于占有并不總能代表本權(quán)，為方便物的利用，登記名義人也常與占有脫離，因此實(shí)際欲完成交易的交易者其進(jìn)行的實(shí)質(zhì)審查必然不限于占有，而是竭力探求真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)，這將極大的阻礙交易。由此來(lái)看無(wú)權(quán)處分說(shuō)，若設(shè)定其審查義務(wù)不限于登記簿，這的確可達(dá)到保護(hù)借名人的目的，但需付出的代價(jià)是打破登記簿的公信力，這一方面使花費(fèi)巨額成本建立起的不動(dòng)產(chǎn)登記秩序被閑置，另一方面也會(huì)顛覆整個(gè)現(xiàn)行交易秩序，成本遠(yuǎn)大于收益。相反采有權(quán)處分說(shuō)，公平對(duì)待借名人及第三人，即未過(guò)分偏離對(duì)借名人的保護(hù)，也可維護(hù)登記簿的公信力。

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第二，相關(guān)政策的執(zhí)行成本分析

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本文主要討論為規(guī)避住房政策而借名買房的情形，此時(shí)，因國(guó)家管制并不總能及時(shí)發(fā)揮作用，因此特別需考慮如何通過(guò)民事法律效果的安排在實(shí)現(xiàn)私法公平正義的同時(shí)亦可減輕國(guó)家管制的執(zhí)行負(fù)擔(dān)，提高管制的效率。

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而在第二部分的討論中，本文借助比例原則的分析，認(rèn)為無(wú)論是借名購(gòu)買經(jīng)適房抑或?yàn)橐?guī)避限購(gòu)限貸政策而借名購(gòu)房，尊重當(dāng)事人意思自治認(rèn)定借名合同有效，但對(duì)出名人合同義務(wù)的履行做出一定限制是更優(yōu)選擇。在此前提下，若再采無(wú)權(quán)處分說(shuō)，過(guò)分偏重于對(duì)違反政策的借名人的保護(hù)則基本上會(huì)使民事手段輔助管制的功能喪失殆盡。此時(shí)采有權(quán)處分說(shuō)，由借名人承擔(dān)出名人可能出賣房屋于第三人的風(fēng)險(xiǎn)，這即在借名人可預(yù)見(jiàn)范圍內(nèi)，也可在一定程度上抑制借名買房現(xiàn)象，有助于政策目的的實(shí)現(xiàn)。

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第三，審判成本分析

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除前述成本外，審判成本也是需考量的社會(huì)成本之一。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，采無(wú)權(quán)處分說(shuō)，不論將自出名人處購(gòu)買房屋的第三人的審查義務(wù)設(shè)定到何種程度，其審判成本均高于有權(quán)處分說(shuō)：若第三人的審查義務(wù)限于登記簿，法院還需審查第三人是否明知借名買房的事實(shí)存在；若第三人的審查義務(wù)不限于登記簿，則法院必須對(duì)與第三人是否盡到審查義務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)事實(shí)予以查明，因此而產(chǎn)生的巨大的事實(shí)查明成本以及錯(cuò)誤審判的成本難以忽視。當(dāng)然，這只是在出名人出賣房屋于第三人的情形討論認(rèn)定借名人為所有權(quán)人所導(dǎo)致的審判成本的增加，除此之外，在所有與房屋相關(guān)的借名人或出名人的糾紛中，這種事實(shí)的查明成本和錯(cuò)誤審判成本恐怕均難忽略。

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②從出名人及借名人的一般債權(quán)人角度分析

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認(rèn)定出名人為房屋所有權(quán)人可在極大程度上維護(hù)交易安全、保障交易效率，但其輻射效果可能是對(duì)出名人的債權(quán)人過(guò)分保護(hù)以及對(duì)借名人的債權(quán)人不利。

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A. 出名人的債權(quán)人

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一般情況下，出名人的一般債權(quán)人指向的目標(biāo)僅是出名人的一般責(zé)任財(cái)產(chǎn)，并不會(huì)對(duì)借名人產(chǎn)生威脅。借名人與出名人的債權(quán)人產(chǎn)生利益沖突實(shí)際主要發(fā)生在該房屋被采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)。實(shí)踐中面對(duì)借名人所提的執(zhí)行異議，有不少法院判決駁回：“借名人享有的僅是對(duì)出名人的債權(quán)，在借名人和申請(qǐng)執(zhí)行人均對(duì)出名人享有債權(quán)的情形下，不能認(rèn)定借名人對(duì)出名人的債權(quán)優(yōu)先。”也有法院在考量了出資及占有等因素后支持借名人的執(zhí)行異議。

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對(duì)此，認(rèn)為房屋應(yīng)為借名人所有的學(xué)者認(rèn)為，在出名人的債權(quán)人對(duì)房屋申請(qǐng)強(qiáng)執(zhí)的情形，由于該房屋并非由出名人以其責(zé)任財(cái)產(chǎn)的一部分換取，使之加入出名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)并使其債權(quán)人獲益，有失公平。這種觀點(diǎn)有一定道理，但借名人與出名人的關(guān)系與房屋買賣合同具有極大相似性，僅是簡(jiǎn)化了價(jià)款支付手段和約定了履行時(shí)間。而在房屋買賣的情形，對(duì)于已經(jīng)交付價(jià)款并實(shí)際占有房屋的買受人，立法者也并未一般性地給予其優(yōu)于出賣人的債權(quán)人的地位，僅在滿足特定條件時(shí)才對(duì)其偏向保護(hù)。鑒于兩者形式構(gòu)造上的相似性，在無(wú)其他特殊考量因素的情形下，借名人也無(wú)理由獲得較之一般房屋買賣合同的買受人更多的保護(hù)。此時(shí)進(jìn)一步的問(wèn)題是借名人是否亦可類比房屋買賣合同的買受人，在滿足特定條件時(shí)可提執(zhí)行異議？對(duì)此，需特別考慮是否滿足“未辦理過(guò)戶登記并非因借名人原因”這一條件，若房屋未辦理過(guò)戶登記是由于經(jīng)適房尚未滿足上市交易條件、為規(guī)避限購(gòu)政策而借名購(gòu)房中借名人尚未取得購(gòu)房資格或限購(gòu)政策尚未解除等，則房屋不能辦理過(guò)戶登記系借名人在明知情況下自愿選擇的結(jié)果，不應(yīng)對(duì)其提供偏向保護(hù)。但在前述限制消除后，也可能存在未辦理過(guò)戶登記非出于借名人原因的情形，此時(shí)借名人亦可獲得優(yōu)先于普通債權(quán)人的保護(hù)。

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B．借名人的債權(quán)人

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支持房屋所有權(quán)人應(yīng)為借名人的又一理由即是考慮到了借名人債權(quán)人的利益，其認(rèn)為購(gòu)房款本來(lái)是借名人財(cái)產(chǎn)的一部分，如其付款后不能換回房屋所有權(quán)，則會(huì)導(dǎo)致借名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)減少，不利于保障其債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)。

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但這一理由恐怕更不足以支撐借名人為房屋所有權(quán)人。同樣類比房屋買賣，對(duì)于在買受人購(gòu)買房屋之前即對(duì)買受人享有債權(quán)的債權(quán)人法律亦未賦予其阻止買受人購(gòu)房的權(quán)利，也沒(méi)有要求在買受人無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)直接將已簽訂房屋買賣合同但尚未辦理過(guò)戶登記的房屋認(rèn)定為買受人所有，這實(shí)則是在社會(huì)交往中一般債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。只是最高院司法解釋也給出了緩和措施，在滿足法律規(guī)定條件時(shí)可對(duì)房屋查封、扣押、凍結(jié)。由此來(lái)看與之結(jié)構(gòu)相似的借名購(gòu)房，沒(méi)有理由支持借名人的債權(quán)人應(yīng)獲得較之一般房屋買受人的債權(quán)人更優(yōu)的地位。對(duì)于借名買房后才對(duì)借名人享有債權(quán)的債權(quán)人，其可查閱到房屋并非登記在借名人名下，比借名買房之前的債權(quán)人更容易控制風(fēng)險(xiǎn)，亦無(wú)特殊保護(hù)的必要。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文認(rèn)為在我國(guó)的特殊背景下處理借名買房糾紛，應(yīng)特別注重現(xiàn)行的住房政策對(duì)私法關(guān)系的影響，并應(yīng)結(jié)合比例原則予以分析。本文基本結(jié)論如下：

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第一，對(duì)于為規(guī)避住房政策借名買房中借名人與出名人之間借名合同的效力問(wèn)題。在借名購(gòu)買經(jīng)適房或?yàn)橐?guī)避限購(gòu)政策而借名購(gòu)房的情形，認(rèn)定合同無(wú)效確實(shí)對(duì)政策欲保護(hù)的公共利益的實(shí)現(xiàn)有一定的積極意義。但其造成的負(fù)面效應(yīng)較大，這尤其體現(xiàn)在使法院不得不仔細(xì)斟酌合同無(wú)效的后果以防止鼓勵(lì)背信，徒增司法成本。如此，認(rèn)定合同有效以遵從當(dāng)事人的利益安排并結(jié)合政策對(duì)出名人辦理過(guò)戶登記義務(wù)的履行時(shí)間予以限制來(lái)實(shí)現(xiàn)政策目的是更優(yōu)選擇。對(duì)于規(guī)避限貸政策的情形，政策直接涉及的是銀行利益，因尚有其他補(bǔ)救措施，無(wú)需認(rèn)定合同無(wú)效。

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第二，對(duì)規(guī)避住房政策借名買房中房屋所有權(quán)的歸屬及由此引發(fā)的出名人處分房屋的效力問(wèn)題。本文認(rèn)為依現(xiàn)行法規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定房屋歸出名人所有，并且這也是符合實(shí)質(zhì)價(jià)值判斷的妥當(dāng)結(jié)論：這一結(jié)論更符合交易成本的考慮，也可降低相關(guān)政策的執(zhí)行成本，其通過(guò)使借名人承擔(dān)出名人可能出賣房屋的風(fēng)險(xiǎn)而在一定程度上達(dá)到抑制借名買房現(xiàn)象的作用；其也可降低法院的審判成本，節(jié)約司法資源。不過(guò)這一結(jié)論的輻射效果是對(duì)出名人的債權(quán)人保護(hù)過(guò)度以及對(duì)借名人的債權(quán)人保護(hù)不足，但這些情形僅在需要或已對(duì)訴爭(zhēng)房屋強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)才有實(shí)際的意義，且依據(jù)現(xiàn)行法，借名人或借名人的債權(quán)人特定情形下也可獲得一定程度的物權(quán)性保護(hù)，實(shí)無(wú)充分且正當(dāng)?shù)睦碛梢誀奚怯洸镜墓帕榇鷥r(jià)保護(hù)前述可能被侵害的利益。

編輯：葉冬影

初審：陳嘉白

審核：王藝璇