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在保全與執行中，關于不動產查封登記有幾個問題一定要了解！比如：如何確定首封機關？輪候查封是否需要續封？首封處置是否要解除輪候查封？如何確定統一不動產登記前查封順序等等。
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01
如何確定首封機關
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如何確定首封法院，關系到誰對不動產有處分權。而相關規定對此并不明確，造成理解不同， 相應確定的首封機關也不同。《不動產登記暫行條例實施細則》第91條規定，兩個以上查封機關查封同一不動產的，不動產登記機構應當為先送達法律文書的機關辦理查封登記，對后送達執行文書的機關辦理輪候查封登記。根據此規定，應以登記機構登記查封時間排序確定登記在先的為首封，在后為輪候查封。如首封查封到期未辦續封登記，則排序在后的輪候查封開始生效，生效時點為首封結束時間。如首封辦理了續封登記，則輪候的查封仍不生效，不計算查封時間。例如，甲乙丙3家法院分別于2015年3月1日、4月1日、5月1日分別查封同一不動產，查封期限3年。如甲法院沒續封，首封法院甲查封至2018年2月28日，到期失效；乙法院查封生效時間為2018年3月1日，至2021年2月28 日，丙法院仍為輪候狀態。如甲法院在2018年2月1日辦理了續封登記，則甲法院作為首封，有效期延長時間為2018年2月1日至 2021年1月31日，乙、丙法院為輪候狀態。
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02
輪候查封是否需要續封
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輪候查封，是指對其他人民法院已經查封的財產，執行法院在登記機關進行登記或者在其他人民法院進行記載，查封依法解除后，在先的輪候查封自動轉化為正式查封。輪候查封是否需要續封，對此認識不一，有的要求辦理續封登記。筆者認為，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15 號）第28條第1款規定，輪候查封、扣押、凍結自在先的查封、扣押、凍結解除時自動生效。人民法院對已查封、扣押、凍結的全部財產進行處分后， 該財產上的輪候查封自始未產生查封、扣押、凍結的效力。故輪候查封階段因輪候尚未生效不存在到期，也就不需要進行續查封登記，只有在首封狀態下的查封才有續封登記問題。
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03
處置查封的不動產法律文書種類
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《不動產暫行條例實施細則》第90條要求查封不動產時需法院協助執行通知書，根據《公安機關辦理刑事案件適用查封、凍結措施有關規定》（公通字〔2013〕30 號）第 12 條規定，查封土地、房屋等涉案不動產的，應當經縣級以上公安機關負責人批準，制作協助查封通知書，明確涉案土地、房屋等不動產的詳細地址、權屬證書號、權利人姓名或者單位名稱等事項，送交國土資源、房地產管理等有關部門協助辦理，有關部門應當在相關通知書回執中注明辦理情況。偵查人員到國土資源、房地產管理等有關部門辦理土地使用權或者房屋查封登記手續時，應當出示本人工作證件，提交查封決定書和協助查封通知書，依照有關辦理查封事項。但在涉及處分查封不動產時，法院往往直接下達裁定書和協助執行通知書，對先前查封的財產進行處置實現清償，要求協助辦理轉移登記，實現解除查封登記效果。此時登記機構需審查法律文書的形式，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第7條規定，登記機構可以辦理轉移登記的生效文書是指改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。只有上述文書才能認定為《物權法》第28條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的后果。現實中，有的法院送達解封令要求辦理轉移登記，該文書形式不符合法律要求，憑此解封令不能解除不動產上有輪候的其他機關查封，更不能辦理轉移登記。
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04
首封處置是否要解除輪候查封
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如果首封法院對已查封財產進行全部處分，是否要先行解除該不動產上的其他輪候查封，實踐中有不同的認識。筆者認為，根據最高人民法院司法解釋相關規定，輪候查封自始未產生查封效力，因為輪候查封僅自在先查封已經解除后才發生法律效力。但如果首封法院解除查封是為了對已限制的財產進行處分，所以輪候查封并非自首封解除后生效，而是自始未產生效力。首封法院無需先行解除該財產上的其他輪候查封，可直接進行處分。當然，該法院的處分文書必須是發生效力的改變原有物權關系的法律文書。
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05
如何確定統一不動產登記前查封順序
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不動產統一登記前土地和房產分別由不同部門進行查封登記，《不動產登記暫行條例》實施以來，全國房、地逐步實現由不動產登記機構統一登記。但在此之前土地和房屋分別查封登記的，如何確定查封順序？筆者認為，根據《城市房地產管理法》第32條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓、抵押。《物權法》第182條規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押（《民法典》第397條規定與《物權法》第182條規定相同）。該兩條法律規定體現了“房地一體”原則，應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產，查封土地及其地上房屋，反之亦然。確定查封順序應按登記的時間先后統一計算排序，同一天在不同部門登記，且無法確定時間先后的視為同時登記。
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06
房屋登記后附著的土地能否查封
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實踐中有時遇到法院要求對已辦理登記的房屋附著的土地進行查封，根據“房地一體”原則，房屋辦理不動產登記時，其附著的土地不應視為獨立于房屋存在，應視為同一權利。正如開發商取得土地使用權后，在其土地上開發房屋并銷售，房屋銷售登記后， 土地權利主體已不再是開發商，而應為全體業主共有。此時土地使用證雖顯示為原土地權利主體，但原開發商已不能再行使土地使用權，如抵押、轉讓等。當然也不能單獨查封土地，而應查封地上建成的建筑物不動產。對地面建、構筑物行使權力效力自然及于其依附的土地，達到房地一體處分效果。
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07
開發房地產的土地不宜查封的時點
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現實中房產交易及土地管理分屬兩部門管理，信息尚不能完全共享，查封登記容易造成矛盾。如土地被查封后房屋銷售管理部門因不能及時獲取查封信息，仍同意繼續銷售房屋，或房屋銷售后土地又被查封。房屋建成之后購房者在辦理不動產轉移登記時，因土地被查封無法辦理轉移登記造成社會不穩定現象。同樣，法院在處置土地時，因地上房屋已出售涉及大批購房者權益，易引發群體上訪，也無法實現生效法律文書確定的債權，影響司法公信力。筆者認為，開發商在取得房屋預售許可證時，以此為時間節點，土地使用權便不宜再單獨查封，而應查封地上已獲許可銷售的房屋。通過對預售房屋的查封，具體明確限制沒有銷售的房屋。這樣將不會造成房、地主體不一的矛盾，處置房屋時也一并處置了附著的土地，實現債權時也不會沖突，化解了可能產生的矛盾和風險。
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08
過期查封如何處置
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根據《不動產登記暫行條例實施細則》第 92條規定，查封期間，人民法院解除查封的，不動產登記機構應當及時根據人民法院協助執行通知書 注銷查封登記。不動產查封期限屆滿，人民法院未續封的，查封登記失效。對于查封期限屆滿未續封的，登記機構可通過內部程序，采取適當的方式在登記簿上記載其已經自動失效，以解除該查封對其他登記的限制，不影響直接辦理后續的其他登記。
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09
登記機構審查的義務
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協助法院執行生效裁判文書，本質上屬于履行生效裁判的行為，是登記機構必須履行的法定義務。登記機構對法律文書不進行實質審查，僅對協助執行文書中載明的不動產權利人、坐落、證號是否與登記簿記載一致進行核對，如法院查封不動產權利人已網備、拆遷還原給其他權利主體以及是否超額查封，當事人提出異議的，應根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》向法院提出執行異議，登記機構無權審查或改變生效法律文書內容。
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聲明：本文來源“《中國房地產》”“保全與執行”微信公眾號，轉載自“豫法陽光”最高人民法院司法案例研究院微信公眾號，在此致謝！
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