行業資訊
分享一篇文章。
?
原創 戴仔勇? 不動產法實務
?
｜作者：戴仔勇/江蘇當代國安律師事務所
｜微信：njdaizaiyong
?
?
裁判要旨：
一方以劃撥土地使用權，另一方以現金作為出資簽訂聯合建房協議，約定房屋建成后各自分得的房產供各方自己使用。協議履行過程中，聯建雙方也未將建設項目變性為開發項目。該聯建協議雖然是利用國有劃撥土地聯合建設，但并非以對外銷售開發的房產進行盈利為目的，不屬于《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》所規范的合作開發房地產合同，不違反法律或者行政法規的強制性規定，應認定其合法有效。
?
?
基本案情：
原告：北京AS投資管理有限公司（以下簡稱AS公司）
?
被告：北京CJ建設工程有限公司（以下簡稱CJ公司）
1997年12月，北京DL技貿發展中心（以下簡稱DL技貿中心）作為乙方與甲方CJ公司簽訂《聯建合同》，就“白石橋路48號綜合培訓樓”（以下簡稱48號樓）的合作事宜進行約定。主要內容包括：合作項目規模約8000平方米；甲方負責土地的征用、拆遷等費用，乙方投資所有建設安裝費、設計費、土地出讓金等費用及全部稅費；建成后總面積如在8000平方米，甲乙產權分成比例為5:5，不足8000平方米，分成比例為6：4，8000平方米以上部分歸乙方所有；甲方負責項目審批，負責在房屋達到正常使用后90天內為乙方辦理其所擁有的房屋及土地使用權權屬文件。
合同簽訂后，CJ公司以自己的名義辦理了《建設工程規劃許可證》、《可行性研究報告的批復》和《建設工程開工證》。1999年5月，48號樓項目取得《國有土地使用權證》。1999年9月，48號樓竣工。
2004年12月15日，DL技貿中心將其在48號樓項目中的房屋產權及投資收益，全部轉讓給AS公司。AS公司向法院起訴請求：CJ公司為48號樓中屬于AS公司的房產部分辦理產權證書，并賠償因遲延辦證造成的損失9740.86萬元。
審理期間，北京市規劃和自然資源委員會就“能否將48號樓中屬于AS公司的房產和土地使用權轉移至其名下”的征詢意見在給法院的復函中明確：首先依法為CJ公司辦理48號樓房屋產權首次登記，再依規辦理土地的有償出讓手續。辦理土地出讓手續后，可按照《北京市不動產登記工作規范》及《聯建合同》有關條款及約定將屬于AS公司的房屋產權轉移至其名下。
?
裁判結果：
一審：一審法院判決：一、CJ公司繼續履行《聯建合同》，辦理48號樓項目的產權手續，并最終依據《聯建合同》的約定將產權進行分割，過戶至AS公司名下；二、CJ公司賠償AS公司損失6500萬元；三、駁回AS公司的其他訴訟請求。
二審：CJ公司不服一審判決，提起上訴。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
?
再審：CJ公司申請再審，最高人民法院于2020年4月作出再審判決：一、撤銷二審判決及一審判決第二項、第三項；二、維持一審判決第一項；三、駁回AS公司其他訴訟請求。
?
裁判理由：
二 審：
?
《聯建合同》合法有效，AS公司承接DL技貿中心在該合同中的權利義務，向CJ公司主張繼續履行合同，即為其應分得的不動產辦理產權手續的訴訟請求，應予以支持。造成48號樓遲遲不能辦理產權手續的原因，主要在于CJ公司不能正視其在履行合同時應當起到的主導作用，尤其在履行合同約定的辦理產權手續義務時，具有明顯的過錯，依法應當承擔賠償責任。鑒于AS公司在取得所有權證后，相應不動產即具有市場價值，故其參照商品房買賣合同司法解釋中的規定主張權利，具有一定的合理性，一審法院結合前述相關各項因素酌情確定的由CJ公司賠償AS公司損失的數額適當。
?
再 審：
關于案涉《聯建合同》的性質及效力問題。在實際履行《聯建合同》中，案涉項目以CJ公司名義取得《建設規劃許可證》《建設工程開工許可證》等一系列手續，說明該項目符合當時的規劃。聯建雙方并未將案涉項目變性為開發項目，通過對外銷售房屋盈利。《聯建合同》約定乙方的出資包括土地出讓金，說明雙方約定在土地變更為國有土地使用權后再轉讓房屋所有權。案涉劃撥土地使用權能否變更為國有出讓土地使用權以及案涉房產能否辦理房產過戶登記手續，均系《聯建合同》約定能否履行問題，并不影響案涉合同的效力。《聯建合同》系利用國有劃撥土地聯合建房的合同，并非國有土地使用權合同司法解釋所規范的合作開發房地產合同，并不違反法律或者行政法規的強制性規定。CJ公司根據國有土地使用權合同司法解釋第十四條、第十六條規定主張案涉合同無效，依據不足。
關于CJ公司應否向AS公司賠償遲延辦理房屋產權證的損失問題。根據查明事實，48號樓建成后，DL技貿中心與CJ公司通過共同出租房產盈利，DL技貿中心和AS公司一直按照約定的權益份額獲得案涉房產出租收益。AS公司并未提交證據證明其因未取得案涉房產的房屋產權證而遭受實際損失。此外，AS公司亦未提交證據證明其在提起訴訟之前，曾催促CJ公司辦理房屋產權證，案涉房產未能辦理房屋產權證，并非CJ公司單方違約所致。因此，原判決判令CJ公司賠償AS公司損失6500萬元，依據不足。
?
分? ? 析：
本案首先引起激烈爭議的焦點問題是，DL技貿中心與CJ公司簽訂的《聯建合同》是否屬于《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》所規范的合作開發房地產合同。這涉及到房產聯建協議與合作開發房地產協議的法律區分問題。
?
《城市房地產管理法》對合作開發房地產作出了原則性規定。該法第28條規定，依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。根據該條規定可推知，合作開發房地產首先是一種經營行為，而經營屬于商業行為，通常以謀求經營利潤為目的。《城市房地產開發經營管理條例》對房地產開發經營的概念作出了界定。該條例第二條規定，本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。該條規定將房地產開發經營界定為一種最終通過轉讓開發項目或銷售、出租房屋以謀取利潤的商業行為。因此，《城市房地產管理法》規定的合作開發房地產實際上是一種狹義意義上的合作開發，是以合作開發房地產為手段，以各作各方取得經營收益為目的。
《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》在上述法律行政法規的基礎上，就合作開發房地產合同糾紛有關法律適用問題作出規定。該司法解釋第十四條規定，本解釋所稱合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》接下來用十三個條文對一方無房地產開發資質的合作協議效力的認定、土地為劃撥性質的合作開發協議效力的認定、有關利潤分配規則、只享有利益不承擔虧損等經營風險合作開發行為性質的認定等問題作出規定。根據該司法解釋的上述規定可知，合作開發房地產應當具備以下三個條件：一是合作主體條件。合作方中至少有一方是具有相應房地產開發資質的企業，或者合作各方成立具備房產開發資質的項目公司。二是投資手段條件。合作雙方中一方需要以依法取得的出讓土地使用權作為出資，另一方以資金等財產權益進行投資。三是利潤與風險共擔原則。合作各方是以各自所擁有的出讓土地使用權、資金作為共同投資，通過開發房地產，最終以轉讓開發項目或者對外銷售房屋分享利潤。與此相對應，對合作中產生的虧損等商業風險當然需要共同承擔。
綜上，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》所要規范的合作開發房地產行為，是合作各方對合作開發的房地產通過項目轉讓或者房屋出售取得的利潤進行分配，是一種商業經營行為。因此，不以盈利分配為目的或者不以經營風險共擔為目的簽訂的合作開發房地產協議，不屬于《城市房地產管理法》和《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》所稱的合作開發房地產合同。
從廣義上來說，房地產合作開發除了《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》所規范的合作開發房地產類型外，還包括不以分配房地產銷售利潤為目的的合作開發行為。例如，雙方各自也是以土地使用權和資金聯合進行房產開發，但房屋建成后并不對外銷售，而是按照合作協議約定的分配方案，由雙方取得分配房產并供自己使用。這種單純的聯合建房行為（以下簡稱房產聯建）顯然不以盈利為目的，當然也不存在需要承擔的經營風險，一般也不涉及公共利益。故，合作一方是否具備房地產開發資質，項目土地是否必須是通過出讓方式取得的土地使用權，均不應當影響房產聯建協議的法律效力。房產聯建協議一經簽訂即成立并生效，聯建各方按照聯建協議的約定承擔合作義務、享有合作權利。對該類房產聯建行為應當給予充分的意思自治尊重，司法不應過度干預。只要用于聯建項目的土地依法取得，其土地使用權的性質可以是出讓取得，也可以是劃撥取得，該建設項目也按照國家有關規定取得建設工程規劃許可、施工許可等行政審批許可，那么，在該土地上進行房產建設便是合法合規的開發建設行為。即便建設形式是聯建，也不能以合作一方不具備房地產開發資質或者土地性質為劃撥而否定房產聯建協議的法律效力。
本案中，雖然CJ公司用于合作建房的土地性質為劃撥土地，但DL技貿中心與CJ公司簽訂《聯建合同》的目的是通過聯合建房取得供各方自行使用的房產，不是通過銷售建成的房產進行商業謀利，更不承擔商業經營風險。故，《聯建合同》不符合《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》關于合作開發房地產協議的認定條件。《聯建合同》合法有效，不能以用于建房的土地性質為劃撥土地而否定該房產聯建協議的效力。
?
（完）
聯系電話：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
