久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

作者：睢曉鵬

來源：人民法院報

?

實踐中，房屋質量糾紛主要出現在商品房預售合同糾紛中，買受人因房屋質量瑕疵而拒絕受領房屋，或者要求開發商承擔質量修復責任的情形所在多有，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中也有較為明確的規定。二手房買賣合同糾紛中，因房屋質量問題而產生的爭議較少，但也時有發生，因為并沒有像商品房買賣合同糾紛那樣有具體的司法解釋，實務中觀點也尚存在較多分歧，有討論的必要。

一、觀點分歧

對于二手房買賣質量問題糾紛，一種觀點認為二手房乃現房交易，買受人應盡到審慎查驗義務，只要買受人實地查驗過房屋，就應推定為其對房屋現狀的認可，故而買受人因房屋質量問題主張權利的，不應予以支持。另一種觀點認為，根據合同法的規定，出賣人對標的物承擔質量瑕疵擔保責任，二手房買賣合同同樣適用。因此，如房屋存在質量問題，出賣人應承擔瑕疵擔保責任，買受人可要求出賣人承擔修復義務，或者根據合同法的規定主張減少房屋價款。

筆者認為，兩種觀點均有可商榷之處。合同法第一百五十三條規定：“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。”第一百五十五條規定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。”二手房買賣雖為現房交易，買受人固然有審慎查驗的義務，但并不必然絕對排除出賣人的瑕疵擔保責任。出賣人是否承擔瑕疵擔保責任，則應區分不同的情形。原則上，二手房交易以現狀為準，買受人負有審慎查驗義務，未提出異議的，應視為對房屋質量的認可，并成為雙方協定房屋價款的基礎，不屬于未“按照約定的質量要求交付標的物”或者交付的標的物不“符合該說明的質量要求”的情形；但在例外的情形下，證據足以認定質量瑕疵并未納入雙方房屋價款協商基礎的，可以認定為未“按照約定的質量要求交付標的物”或者交付的標的物不“符合該說明的質量要求”，出賣人應承擔瑕疵擔保責任。

二、處理的原則

二手房買賣合同中，買受人主張因房屋質量瑕疵而要求減少價款或承擔修復義務的，原則上不應支持。

首先，從法律規定而言。合同法第一百五十七條、第一百五十八條規定了買受人的檢驗義務，并規定買受人因質量或數量問題的通知義務，買受人怠于履行檢驗義務或通知義務的，視為標的物的質量或數量符合合同約定。二手房買賣為現房買賣，房屋價格巨大，作為一般理性的買受人，其購買之前應進行實地查驗，對于房屋的坐落、朝向、樓層以及房屋是否存在質量瑕疵等均應認真查驗。因此，如買受人查驗后與出賣人簽訂房屋買賣合同，應視為對房屋現狀的認可和接受，買受人于房屋交付后再提出質量問題，不應予以支持。

其次，從交易慣例而言。二手房雖有部分屬于未使用的“次新房”，但多數已經使用，甚至可能使用多年，存在質量問題在所難免。更重要的是，雙方價格的協定往往正是基于房屋現狀，甚至房屋的缺陷往往是買受人與出賣人討價還價的條件。同時，出賣人一般并非開發商，其在訂立合同之際，也無對房屋質量作出承諾的意思表示，如果買受人在房屋交付后仍可以房屋質量問題為由提出減少價款或進行修復，則將使出賣人陷于不可預知的交易風險，會對二手房交易市場產生較大的沖擊。

因此，筆者認為原則上不應支持買受人要求減少價款或承擔修復責任的請求。但是，這不是說買受人全部自行終局承擔質量問題的責任，對于這些質量問題的處理，仍應區別對待：對于因相鄰關系產生的質量問題，比如因樓上鄰居下水管道堵塞導致的局部滲漏，買受人在取得房屋所有權后，可以基于相鄰權主張權利；對于因房屋建造過程中形成的質量問題，未超過開發商質量保修期的，買受人在取得房屋所有權后，可要求開發商承擔修復的責任，超過開發商保修期的，但屬于因住宅共用部位、共用設施設備的原因所致的，可按照規定申請使用住宅專項維修基金。

三、例外的情形

有原則就有例外。

1.房屋存在主體質量問題。通常買受人購買的目的是為居住使用，而房屋主體質量問題，因涉及買受人的生命、財產安全，且買受人一般即使盡到最謹慎的查驗義務，也難以確知是否存在主體質量問題。因此，一旦有證據證實房屋存在主體質量問題，買受人可向出賣人主張權利，但因主體質量問題一般應經專業機構進行修復甚至重建，因此買受人要求修復的，不應支持，但其可要求解除合同。

2.出賣人故意隱藏質量瑕疵。一般而言，二手房以現狀作為交易的基礎，但實踐中確存在部分出賣人明知其房屋存在某些質量問題，但為了房屋順利出售或為了以更高的價格出售，會通過一些手段對房屋質量問題進行遮掩或隱藏，使買受人無法查驗。此時，因房屋質量問題不能視為雙方協商的基礎，因此出賣人應承擔瑕疵擔保責任。

3.因出賣人原因無法查驗房屋或出賣人對房屋質量作出承諾。買受人一般情況下會事先實地勘查房屋現狀，但在少數情況下，也存在未查驗房屋即簽訂房屋買賣合同的情形，對于因買受人自身原因未查驗房屋的，系其未盡到審慎查驗義務，應視為買受人認可房屋現狀，出賣人不承擔瑕疵擔保責任；當然也存在因出賣人的原因導致未能查驗房屋的情形，比如出賣人因急需用錢，與買受人約定先簽訂合同、過戶，然后交付房屋的，應認定為買受人因出賣人的原因未查驗房屋，出賣人應承擔質量瑕疵擔保責任。出賣人對房屋質量作出承諾的，應承擔其承諾的后果，若房屋存在質量問題，出賣人應按照其承諾履行系屬當然，自不待言。

（作者單位：浙江省杭州市中級人民法院）