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　　8月20日凌晨，恒大集團官微發文：8月19日接受了人民銀行、銀保監會的約談。總結恒大表態的兩條要點，一是保質保量完成樓盤交付；二是全力化解債務風險。

　　巧合的是，一年前的8月20日，人民銀行、住房和城鄉建設部在北京召開了一場重點房企座談會。主題是，進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度。據稱，恒大正是出席這次座談會的房企之一。座談會開完后，形成了重點房企資金監測和融資管理規則，圈內稱為“三 　　道紅線”，在機構眼中則是金融排雷。

　　時至昨日，“三道紅線”排雷剛好滿周年。哪三道紅線？剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。決定的是什么？新增有息負債規模。踩三條線手持紅碼，不得增加；踩一條為黃碼，增速5%；零踩線是綠碼，增速不超15%。

　　量化資產負債表上的這三項指標，5%的間隔性遞進，看似平靜無波，卻恰如其分地卡住了房企過往規模冒進的喉嚨。某證券機構的一份數據顯示，從2011年到2020年，以53家上市企業為樣本，“紅碼”公司負債規模復合增速最高達28%。

　　縱向對比來看，2013年至2018年，地產行業有息負債規模增速為25.3%，這是大中型房企奮斗的黃金時代；而2019年至2020年降至5.5%，不乏扎緊“錢袋子”的威力。有券商分析師預估，2020年以來，地產行業有息負債規模年增速上限約為7.3%，或降至5.7%。給“借債”套上緊箍咒，重 　　新分配金融資源、淘汰落后企業，降低系統性風險，這是“三道紅線”的真正威力。

　　在筆者看來，“三道紅線”確如驚雷，炸醒的是身患“三高”的房企，警示的是仍想依賴“高融資、高負債、高杠桿”來上規模的野心家。據統計，2020年100家上市房企降檔率達40%，綠碼房企已升至29家。

　　如人飲水，冷暖自知。這一年，有的房企掌舵人忙著賣項目、分拆物業上市，減緩流動性危機；有的忙著跟金融機構談判，爭取債務展期；有的拿地又退地，時不常的叫財務人員來核算指標；有的干脆全面收縮投資，3000億元規模TOP10成員半年新進貨不足160億元……如此景象，過 　　去皆不得見。

　　周年已滿，“三道紅線”給房企惡劣商業模式的演進畫下休止符，讓供給側出現一個淘汰產能過程。虧損、債務危機、利潤率低，會導致新進資本變少，但這是行業出清標志。畢竟，行業低增速前行，不意味著所有房企低增長。

　　盤點百強房企近一年表現，多年自律的綠檔房企享受好孩子紅利，加快非住宅業務能力圈建設，助力城市換新顏；一度高歌猛進者或被淘汰，或于陣痛中重生，于創新的細分市場尋得一席之地。有進者進，有退者退，倒逼企業自律健康穩健，亦是構建行業良性生態的路徑之一。

　　短期看，地產行業規模大、利潤薄。未來幾年，地產商要堅持走創新研發之路。規模或許會變小，但利潤恢復到正常水平線，分拆成物業管理、舊改與城市更新、商業運營、產業發展等更多細分領域，共同形成新生態來承接開發巨鯨的經濟體量和作用！