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民事審判

【裁判要旨】1.依據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記的效力在于排除或阻卻第三人對(duì)登記權(quán)利人名下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，從而保證將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。但預(yù)告登記權(quán)利人并不因辦理了預(yù)告登記而當(dāng)然取得預(yù)告登記房屋的所有權(quán)。2.人民法院查封的效力是禁止被執(zhí)行人處分財(cái)產(chǎn)，且法律并無(wú)明確規(guī)定，與被執(zhí)行人發(fā)生交易關(guān)系的合同相對(duì)人的合同權(quán)利也因交易標(biāo)的物被查封而不得行使。3.人民法院的查封措施固定的是房屋預(yù)告登記本身以及本登記完成之后對(duì)房屋的查封，不包括通過(guò)執(zhí)行程序?qū)?biāo)的物進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)等。房屋預(yù)查封的執(zhí)行效果取決于房屋預(yù)告登記能否符合本登記的條件。《商品房買賣合同》解除后，預(yù)告登記失效，買受人不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)。而開發(fā)商作為訴爭(zhēng)房屋開發(fā)企業(yè)有權(quán)向人民法院申請(qǐng)解除查封，排除執(zhí)行。
中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民再299號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審原告，二審上訴人）：長(zhǎng)春市領(lǐng)運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：吉林省長(zhǎng)春市凈月開發(fā)區(qū)乙十四路以北偉峰·生態(tài)新城6幢1402號(hào)房。
法定代表人：室橋一正，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：馬麗，吉林功承律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審被告，二審被上訴人）：長(zhǎng)春市慶豐鋼材銷售有限公司。住所地：吉林省長(zhǎng)春市凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)玉潭鎮(zhèn)友好村賀家屯屯東。
法定代表人：于云慶，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：朱英華，吉林愛華律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審被告，二審被上訴人）：孫丹丹，女，1979年7月24日出生，漢族，住吉林省長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)。
委托訴訟代理人：綦建貴，吉林市船營(yíng)區(qū)光華法律服務(wù)所法律工作者。
原審第三人：黃湛軒，男，2006年5月27日出生，漢族，住吉林省長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)。
原審第三人：黃湛堯，男，2012年6月16日出生，漢族，住吉林省長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)。
原審第三人：長(zhǎng)春市輕工建筑工程有限責(zé)任公司。住所地：吉林省長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路57號(hào)5層094段。
法定代表人：史育松，該公司董事長(zhǎng)。

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再審申請(qǐng)人長(zhǎng)春市領(lǐng)運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱領(lǐng)運(yùn)公司）因與被申請(qǐng)人長(zhǎng)春市慶豐鋼材銷售有限公司（以下簡(jiǎn)稱慶豐公司）、孫丹丹，原審第三人黃湛軒、黃湛堯、長(zhǎng)春市輕工建筑工程有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱輕工工程公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服吉林省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱二審法院）(2018)吉民終452號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱二審判決），向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹河?019年3月28日作出（2019）最高法民申1017號(hào)民事裁定提審本案,并依法組成合議庭進(jìn)行了公開審理。領(lǐng)運(yùn)公司委托訴訟代理人馬麗，慶豐公司委托訴訟代理人朱英華，孫丹丹委托訴訟代理人綦建貴到庭參加訴訟，原審第三人黃湛軒、黃湛堯、輕工工程公司經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
領(lǐng)運(yùn)公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q:（一）預(yù)告登記并不產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立變動(dòng)的效力。本案中孫丹丹所購(gòu)房屋僅辦理了預(yù)告登記，尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記。孫丹丹并非案涉爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人，人民法院將案涉房屋作為孫丹丹的財(cái)產(chǎn)對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行執(zhí)行，缺乏依據(jù);（二）人民法院作出的預(yù)查封行為依據(jù)是案涉房屋取得的預(yù)告登記，即預(yù)查封的權(quán)利不能超出預(yù)告登記所設(shè)定的權(quán)利。而預(yù)告登記僅是產(chǎn)生房屋購(gòu)買人對(duì)房屋出賣人的請(qǐng)求權(quán)，并非所有權(quán)，因此預(yù)查封所查封的標(biāo)的內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)是基于預(yù)告登記所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，并非所有權(quán);（三）預(yù)告登記并不阻礙商品房買賣合同的雙方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)。預(yù)告登記的設(shè)立及預(yù)查封的執(zhí)行措施對(duì)于合同雙方當(dāng)事人解除合同的權(quán)利不產(chǎn)生任何影響;（四）長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)作出的長(zhǎng)仲裁字[2017]第0097號(hào)仲裁裁決（以下簡(jiǎn)稱案涉仲裁裁決）自作出之日起即發(fā)生法律效力，該裁決書已裁定雙方簽訂的商品房買賣合同依法解除，孫丹丹基于商品房買賣合同及預(yù)告登記所享有的請(qǐng)求權(quán)已滅失。孫丹丹對(duì)案涉房屋除依據(jù)商品房買賣合同解除后依法享有的權(quán)利外，不存在其他物權(quán);（五）一、二審判決認(rèn)為領(lǐng)運(yùn)公司提起本案訴訟的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是履行擔(dān)保責(zé)任后的追償權(quán)，屬法律適用錯(cuò)誤。領(lǐng)運(yùn)公司提出執(zhí)行異議的依據(jù)是商品房買賣合同的簽訂并不導(dǎo)致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，在孫丹丹取得房屋所有權(quán)證之前，案涉房屋所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，領(lǐng)運(yùn)公司一直為案涉房屋的所有權(quán)人，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。綜上，領(lǐng)運(yùn)公司依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)申請(qǐng)?jiān)賹彛?qǐng)求撤銷一、二審判決，改判不得執(zhí)行位于長(zhǎng)春市凈月開發(fā)區(qū)乙十四路以北偉峰·生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋；并確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司為上述房屋的所有權(quán)人。
慶豐公司答辯稱:一、二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。（一）孫丹丹通過(guò)簽訂合法有效的商品房買賣合同，繳納全部購(gòu)房款，并實(shí)際占有案涉房屋，已經(jīng)成為案涉房屋事實(shí)上的所有權(quán)人，慶豐公司依據(jù)生效法律文書申請(qǐng)執(zhí)行合法有效；（二）長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)作出的長(zhǎng)仲裁字[2017]第0097號(hào)仲裁裁決在受理、裁決上均存在違反法律法規(guī)的情形，依法應(yīng)不予認(rèn)定。案涉仲裁裁決解除領(lǐng)運(yùn)公司與孫丹丹于2014年12月12日簽訂的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，是錯(cuò)誤的。領(lǐng)運(yùn)公司與孫丹丹之間的商品房買賣合同是已經(jīng)履行完畢的合同，不存在解除的法定事由。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十六條的規(guī)定，合同解除是當(dāng)事人之間的合意，法院和仲裁機(jī)構(gòu)只能確定當(dāng)事人之間簽署或者達(dá)成的解除合同的效力而不是直接解除當(dāng)事人之間簽署的合同，仲裁機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)直接解除當(dāng)事人之間簽署的合同；（三）領(lǐng)運(yùn)公司沒(méi)有向法庭提交任何憑證證明其已履行對(duì)孫丹丹債務(wù)的擔(dān)保責(zé)任，其與孫丹丹之間的債權(quán)無(wú)法確認(rèn)，對(duì)本案中正在執(zhí)行的案涉房屋不具有對(duì)抗性和排他性。
孫丹丹答辯稱：（一）孫丹丹已向領(lǐng)運(yùn)公司給付了案涉房屋的全部?jī)r(jià)款（包括首付款及通過(guò)銀行貸款支付的尾款），并實(shí)際占有和使用了案涉房屋，取得了房屋預(yù)告登記，沒(méi)有辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因領(lǐng)運(yùn)公司沒(méi)有取得相關(guān)許可證，是孫丹丹意志以外的原因造成，依法應(yīng)認(rèn)定孫丹丹為案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人；（二）案涉仲裁裁決因違反法律規(guī)定，人民法院依法不應(yīng)予以采信。案涉商品房買賣合同雖然約定了發(fā)生糾紛可以申請(qǐng)仲裁，但商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢，雙方從未協(xié)商或就解除該合同達(dá)成過(guò)一致意見。領(lǐng)運(yùn)公司也從未向?qū)O丹丹下達(dá)過(guò)任何解除的通知，該合同又不具備法定解除的條件。仲裁機(jī)構(gòu)只能裁決雙方當(dāng)事人解除合同之后的效力，而非直接裁決解除合同。且案涉仲裁裁決提起及受理的時(shí)間均在人民法院對(duì)該案涉房屋查封之后，故對(duì)本案不產(chǎn)生直接影響。
領(lǐng)運(yùn)公司向吉林省長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱一審法院）起訴請(qǐng)求：（一）不得執(zhí)行位于長(zhǎng)春市凈月開發(fā)區(qū)乙十四路以北偉峰·生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋；(二)請(qǐng)求確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司為長(zhǎng)春市凈月開發(fā)區(qū)乙十四路以北偉峰·生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋的所有權(quán)人。
一審法院查明，慶豐公司因與輕工工程公司、孫丹丹等訴前保全糾紛案，于2015年4月27日向長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院于2015年4月28日在長(zhǎng)春市房屋檔案館查封孫丹丹所有的位于長(zhǎng)春市凈月開發(fā)區(qū)偉峰·生態(tài)新城Ｔ3幢101號(hào)房，丘地號(hào)：8-3／552-6（101），合同號(hào)0000000000842197，建筑面積469.42平方米的房屋一套，查封期限一年。后在慶豐公司與輕工工程公司、孫丹丹、黃湛軒、黃湛堯買賣合同糾紛一案中，一審法院于2015年8月21日作出（2015）長(zhǎng)民四初字第34號(hào)民事判決，判決：一、孫丹丹在夫妻財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)及繼承財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)、黃湛軒、黃湛堯在其繼承財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)于本判決生效后立即向慶豐公司支付鋼材款12064538.5元及違約金（分別以8079549元為基數(shù)，從2014年11月11日至實(shí)際給付之日；以3984989.5元為基數(shù)，從2015年2月17日至實(shí)際給付之日，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮30%計(jì)算）；二、輕工工程公司應(yīng)在10494642元及違約金（分別以7769549元為基數(shù)，從2014年11月11日至實(shí)際給付之日；以2725093元為基數(shù)，從2015年2月17日至實(shí)際給付之日，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮30%計(jì)算）范圍內(nèi)對(duì)黃寶華欠付慶豐公司的鋼材款承擔(dān)連帶清償責(zé)任；三、駁回慶豐公司的其他訴訟請(qǐng)求。輕工工程公司不服該判決，上訴至二審法院。二審判決于2016年2月26日作出（2015）吉民二終字第98號(hào)民事判決，駁回上訴，維持原判。后慶豐公司針對(duì)該判決向一審法院申請(qǐng)執(zhí)行，一審法院以（2016）吉01執(zhí)166號(hào)立案執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，一審法院于2016年4月13日續(xù)封了孫丹丹所有的位于長(zhǎng)春市凈月開發(fā)區(qū)乙十四路以北偉峰·生態(tài)新城Ｔ3幢101號(hào)房，丘地號(hào)：8-3／552-6（101），合同號(hào)為0000000000842197，建筑面積469.42平方米的房屋一套。查封期限三年。領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)此提出執(zhí)行異議，一審法院于2017年5月2日作出（2017）吉01執(zhí)異813號(hào)執(zhí)行裁定，駁回其異議請(qǐng)求，并于2017年5月15日向領(lǐng)運(yùn)公司送達(dá)，一審法院于2017年5月25日收到領(lǐng)運(yùn)公司就本案提交的網(wǎng)上立案材料。
另查明，孫丹丹于2014年10月23日向領(lǐng)運(yùn)公司交納1560319元購(gòu)房款后，于2014年12月12日和領(lǐng)運(yùn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定：孫丹丹購(gòu)買由領(lǐng)運(yùn)公司開發(fā)的位于偉峰生態(tài)新城第Ｔ3幢101號(hào)，建筑面積為469.42平方米的房屋一套。房屋總價(jià)款為5200319元。付款方式為銀行按揭貸款。同時(shí)該合同在房產(chǎn)部門已備案。備案合同號(hào)為0000000000842197。針對(duì)案涉房屋的按揭貸款，孫丹丹作為借款人、吉林銀行股份有限公司長(zhǎng)春凈月潭支行（以下簡(jiǎn)稱吉林銀行長(zhǎng)春凈月潭支行）作為貸款人、領(lǐng)運(yùn)公司作為保證人于2014年12月15日簽訂《個(gè)人房屋按揭借款合同》，合同約定：孫丹丹向吉林銀行長(zhǎng)春凈月潭支行貸款3640000元，借款期限自2014年12月15日起至2044年12月14日止。同時(shí)該合同還約定用孫丹丹購(gòu)買的上述房屋為該筆貸款提供擔(dān)保。對(duì)孫丹丹取得該房屋所有權(quán)證并辦理完畢抵押登記之前所產(chǎn)生的所有孫丹丹應(yīng)付款項(xiàng)，領(lǐng)運(yùn)公司提供連帶責(zé)任保證。孫丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的預(yù)告登記證，證號(hào)為長(zhǎng)房預(yù)Ｙ字第××號(hào)。孫丹丹于2015年7月21日起逾期向銀行還貸，吉林銀行長(zhǎng)春凈月潭支行于2017年1月20日向領(lǐng)運(yùn)公司發(fā)出《履行擔(dān)保責(zé)任通知書》，因?qū)O丹丹逾期18個(gè)月未償還貸款，通知領(lǐng)運(yùn)公司承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。
一審法院認(rèn)為，第一，孫丹丹在案涉房屋被法院查封之前，已向領(lǐng)運(yùn)公司支付了全部購(gòu)房款(包括首付款1560319元和銀行按揭貸款3640000元)，并于2015年1月13日取得案涉房屋的所有權(quán)預(yù)告登記證。該所有權(quán)預(yù)告登記尚在有效期內(nèi)，故孫丹丹取得案涉房屋的原因行為真實(shí)且合法有效，法院據(jù)此將案涉房屋作為孫丹丹的財(cái)產(chǎn)予以查封并無(wú)不當(dāng)。第二，即使領(lǐng)運(yùn)公司因?qū)O丹丹逾期償還銀行貸款而承擔(dān)連帶保證責(zé)任，并就其承擔(dān)連帶保證責(zé)任對(duì)孫丹丹享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)相較于慶豐公司對(duì)孫丹丹享有的對(duì)鋼材款的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，效力也并未更優(yōu)，不足以排除慶豐公司申請(qǐng)的案涉執(zhí)行行為，故該院對(duì)領(lǐng)運(yùn)公司請(qǐng)求排除執(zhí)行不予支持。第三，關(guān)于領(lǐng)運(yùn)公司要求確認(rèn)其為案涉房屋所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求。案涉房屋尚未辦理所有權(quán)初始登記手續(xù)，領(lǐng)運(yùn)公司在本案中亦未提交案涉土地使用權(quán)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可等相關(guān)證據(jù)，且領(lǐng)運(yùn)公司請(qǐng)求確認(rèn)其為案涉房屋的所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求與本案的執(zhí)行異議糾紛并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，在本案中不宜合并審理。對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求領(lǐng)運(yùn)公司可另案提起確權(quán)之訴。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第二十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百零四條、第三百零五條、第三百零七條、第三百一十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回領(lǐng)運(yùn)公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)48230元，由領(lǐng)運(yùn)公司負(fù)擔(dān)。
領(lǐng)運(yùn)公司不服一審判決，上訴至二審法院請(qǐng)求：撤銷一審判決；改判不得執(zhí)行偉峰·生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋，并確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司為房屋所有權(quán)人或發(fā)回重審；全部訴訟費(fèi)用由慶豐公司、孫丹丹承擔(dān)。事實(shí)與理由：(一)領(lǐng)運(yùn)公司已向長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)提起仲裁解除與孫丹丹簽訂的《商品房買賣合同》，一審法院依法應(yīng)中止審理。(二)案涉《商品房買賣合同》依法解除，孫丹丹對(duì)案涉房屋無(wú)合法權(quán)利。一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。(三)領(lǐng)運(yùn)公司作為案涉房屋物權(quán)人向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，并非基于保證責(zé)任，一審判決適用法律錯(cuò)誤。
二審期間，領(lǐng)運(yùn)公司提交下列書證。證據(jù)一，案涉仲裁裁決。證明執(zhí)行案涉房屋的依據(jù)即《商品房買賣合同》已通過(guò)仲裁確認(rèn)解除，孫丹丹并非案涉房屋的所有權(quán)人，對(duì)房屋不享有依據(jù)合同產(chǎn)生的物權(quán)期待權(quán)，法院執(zhí)行案涉房屋缺乏依據(jù)，該仲裁裁決在一審審理時(shí)尚未作出，屬于新證據(jù)。證據(jù)二，國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預(yù))售許可證、備案證明各一份，證明領(lǐng)運(yùn)公司為案涉房屋的開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)取得開發(fā)建設(shè)所需五證，是案涉房屋的合法權(quán)利人，在案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記前，所有權(quán)未發(fā)生變化。故應(yīng)依據(jù)相關(guān)證件確認(rèn)所有權(quán)身份。
對(duì)領(lǐng)運(yùn)公司提供的上述證據(jù)，二審法院審核認(rèn)為，對(duì)證據(jù)一，長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)受理仲裁案件的時(shí)間晚于法院對(duì)案涉房屋的查封時(shí)間，且案涉仲裁裁決并未生效，故不能證明所證明的問(wèn)題。對(duì)證據(jù)二，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，該證據(jù)在一審?fù)徑Y(jié)束前就已經(jīng)存在，不屬于新的證據(jù)，且領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)未能在法定期限內(nèi)提交作出合理解釋，該證據(jù)是否存在不影響對(duì)本案事實(shí)的認(rèn)定。該院查明的其他事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。
二審法院認(rèn)為，本案為案外人執(zhí)行異議糾紛，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為領(lǐng)運(yùn)公司請(qǐng)求不得執(zhí)行案涉房屋并確認(rèn)其為案涉房屋所有權(quán)人的主張應(yīng)否得到支持。根據(jù)原審查明的事實(shí)，孫丹丹于2014年10月23日向領(lǐng)運(yùn)公司交納1560319元購(gòu)房款后，于2014年12月12日和領(lǐng)運(yùn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，同時(shí)約定了付款方式為銀行按揭貸款。該合同在房產(chǎn)部門已備案。該案涉房屋為按揭貸款，孫丹丹作為借款人、吉林銀行長(zhǎng)春凈月潭支行作為貸款人、領(lǐng)運(yùn)公司作為保證人于2014年12月15日簽訂《個(gè)人房屋按揭借款合同》，合同約定用孫丹丹購(gòu)買的案涉房屋為該筆貸款提供擔(dān)保。對(duì)孫丹丹取得該房屋所有權(quán)證并辦理完畢抵押登記之前所產(chǎn)生的所有孫丹丹應(yīng)付款項(xiàng)，領(lǐng)運(yùn)公司提供連帶責(zé)任保證。孫丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的預(yù)告登記證。孫丹丹于2015年7月21日起逾期向銀行還貸，吉林銀行長(zhǎng)春凈月潭支行于2017年1月20日向領(lǐng)運(yùn)公司發(fā)出《履行擔(dān)保責(zé)任通知書》，因?qū)O丹丹逾期18個(gè)月未償還貸款，通知領(lǐng)運(yùn)公司承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。本案中，孫丹丹在案涉房屋查封前，支付了全部購(gòu)房款，已取得案涉房屋的所有權(quán)預(yù)告登記證。該所有權(quán)預(yù)告登記尚在有效期內(nèi)，且領(lǐng)運(yùn)公司向?qū)O丹丹交付房屋使用通知書，故一審判決認(rèn)定孫丹丹取得案涉房屋的原因行為真實(shí)且合法有效，法院據(jù)此將案涉房屋作為孫丹丹的財(cái)產(chǎn)予以查封并無(wú)不當(dāng)。根據(jù)《個(gè)人房屋按揭借款合同》，孫丹丹作為借款人、吉林銀行長(zhǎng)春凈月潭支行作為貸款人、領(lǐng)運(yùn)公司作為保證人，即使領(lǐng)運(yùn)公司因?qū)O丹丹逾期償還銀行貸款而承擔(dān)連帶保證責(zé)任，并就其承擔(dān)連帶保證責(zé)任對(duì)孫丹丹享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)相較于慶豐公司對(duì)孫丹丹享有的對(duì)鋼材款的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，效力也并未更優(yōu)，不足以排除慶豐公司申請(qǐng)的案涉執(zhí)行行為。雖然領(lǐng)運(yùn)公司提交案涉仲裁裁決、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等五證及備案證明等相關(guān)證據(jù)，主張案涉仲裁裁決已經(jīng)解除其與孫丹丹簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，領(lǐng)運(yùn)公司為該房屋的合法權(quán)利人，法院不應(yīng)對(duì)房屋采取執(zhí)行行為，但案涉仲裁的提起時(shí)間及受理時(shí)間均在法院對(duì)該案涉房屋查封之后，且未發(fā)生法律效力，故該仲裁裁決書對(duì)本案不發(fā)生直接的影響力，其提交的建設(shè)用地規(guī)劃許可證等五證不影響本案事實(shí)的認(rèn)定。故領(lǐng)運(yùn)公司上訴理由不成立，不予支持。
綜上所述，領(lǐng)運(yùn)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。二審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)48230元，由領(lǐng)運(yùn)公司負(fù)擔(dān)。
再審中，領(lǐng)運(yùn)公司提交《個(gè)人存量房信息查詢結(jié)果證明》《預(yù)告登記存根》作為證據(jù)，擬證明截至2019年10月28日案涉房屋仍未辦理產(chǎn)權(quán)登記，僅取得預(yù)告登記。孫丹丹提交如下證據(jù)：1.2015年5月14日吉林銀行長(zhǎng)春凈月潭支行向長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院出具的情況說(shuō)明，擬證明：孫丹丹一直償還按揭貸款，因2015年4月27日案涉房屋被法院查封，故無(wú)法辦理房產(chǎn)登記。2.長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院（2015）綠民保字第21號(hào)民事裁定書，擬證明：案涉房屋已于2015年4月27日被長(zhǎng)春市綠園區(qū)人民法院查封。3.長(zhǎng)春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2015）長(zhǎng)凈開民初字第675號(hào)民事判決書，擬證明：該判決駁回了領(lǐng)運(yùn)公司主張的案涉房屋所有權(quán)及解除《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求。4.吉林益多房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的2019年2月21日房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書中現(xiàn)場(chǎng)勘察圖一頁(yè)，擬證明：案涉房屋中有孫丹丹裝修用的沙子，孫丹丹已經(jīng)實(shí)際占有使用案涉房屋。
經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)領(lǐng)運(yùn)公司提交的證據(jù)，慶豐公司對(duì)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，孫丹丹對(duì)證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可，認(rèn)為證明內(nèi)容與孫丹丹在一審中提交的證據(jù)一致。對(duì)孫丹丹提交的證據(jù)，慶豐公司均予以認(rèn)可，領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)證據(jù)1、2、3真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為不能證明孫丹丹已經(jīng)實(shí)際享有房屋所有權(quán)，對(duì)證據(jù)4真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，認(rèn)為案涉房屋中的沙子并非孫丹丹放置，案涉房屋也沒(méi)有交付給孫丹丹。本院經(jīng)審查認(rèn)為，領(lǐng)運(yùn)公司提交的證據(jù)及孫丹丹提交的證據(jù)1、2、3均有原件，對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)定。領(lǐng)運(yùn)公司提交的證據(jù)欲證明孫丹丹僅取得了案涉房屋的預(yù)告登記，并非所有權(quán)登記，各方當(dāng)事人對(duì)該事實(shí)均予以認(rèn)可，與原審查明事實(shí)亦無(wú)矛盾，本院予以確認(rèn)。孫丹丹提交的證據(jù)均不能否定房地產(chǎn)管理部門的登記效力，不足以證明其已經(jīng)實(shí)際享有房屋所有權(quán)，故本院對(duì)孫丹丹提交證據(jù)的關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)定。
各方當(dāng)事人對(duì)一、二審查明的事實(shí)均無(wú)異議。一、二審判決認(rèn)定事實(shí)基本屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院補(bǔ)充查明，案涉?zhèn)浒浮渡唐贩抠I賣合同》附件四《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第六條，針對(duì)《商品房買賣合同》第七條的補(bǔ)充約定第3項(xiàng)第二款約定：“買受人以按揭貸款方式購(gòu)房，如買受人未能按照其與銀行（公積金管理中心）簽訂的合同約定期限內(nèi)及時(shí)還款，出賣人因承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任而造成出賣人損失的，出賣人有權(quán)解除合同，并將上述商品房另行出售……”另，案涉《商品房買賣合同》第十九條約定，本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)仲裁。
再查明，長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)于2018年7月26日作出案涉仲裁裁決查明，孫丹丹自2015年7月21日起拖欠銀行貸款本息，吉林銀行凈月潭支行以孫丹丹及領(lǐng)運(yùn)公司為被告，向長(zhǎng)春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院提起訴訟，要求孫丹丹及領(lǐng)運(yùn)公司清償貸款本息。領(lǐng)運(yùn)公司于2017年2月15日代償10000元本息。2017年12月20日，長(zhǎng)春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院對(duì)此作出（2015）長(zhǎng)凈開民初字第675號(hào)民事判決，判令孫丹丹償還本金3607901.33元及利息，領(lǐng)運(yùn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。領(lǐng)運(yùn)公司已于2018年1月26日代為清償銀行本金3607901.33元、利息535168.05元、訴訟費(fèi)及保全費(fèi)40743元。據(jù)此，裁決：（一）解除領(lǐng)運(yùn)公司與孫丹丹于2014年12月12日簽訂的編號(hào)0000000000842197《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議。（二）孫丹丹向領(lǐng)運(yùn)公司支付違約金人民幣156009.57元。（三）孫丹丹立即協(xié)助領(lǐng)運(yùn)公司辦理撤銷案涉房屋的預(yù)告登記。（四）駁回確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司為偉峰生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋所有權(quán)人的仲裁申請(qǐng)。
本院認(rèn)為，本案系因訴爭(zhēng)房屋被查封后，領(lǐng)運(yùn)公司以仲裁裁決解除訴爭(zhēng)房屋買賣合同為由提出執(zhí)行異議之訴，阻卻人民法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行。故本案應(yīng)當(dāng)審理認(rèn)定以下幾個(gè)方面：（一）慶豐公司對(duì)人民法院查封的訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)利性質(zhì)；（二）人民法院的查封能否限制領(lǐng)運(yùn)公司行使合同解除權(quán)；（三）領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)案涉房屋能否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
（一）慶豐公司對(duì)人民法院查封的訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)利性質(zhì)
依據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”二審判決以孫丹丹取得案涉房屋的原因行為真實(shí)且合法有效，進(jìn)而認(rèn)定人民法院將訴爭(zhēng)案涉房屋作為孫丹丹的財(cái)產(chǎn)予以查封并無(wú)不當(dāng)。雖然這一認(rèn)定的理由不妥，但因?qū)O丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的預(yù)告登記證，符合上述通知第十五條第三項(xiàng)規(guī)定的條件，二審判決認(rèn)定的結(jié)論正確，本院予以維持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記系在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中公示的，具有一定物權(quán)效力的、以將來(lái)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的預(yù)先登記。預(yù)告登記的效力在于排除或阻卻第三人對(duì)登記權(quán)利人名下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，從而保證將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。但預(yù)告登記權(quán)利人并不因辦理了預(yù)告登記而當(dāng)然取得預(yù)告登記房屋的所有權(quán)。本案中，人民法院對(duì)辦理了房屋預(yù)告登記的房屋進(jìn)行查封，查封的是孫丹丹享有的在本登記完成之前的要求領(lǐng)運(yùn)公司履行案涉《商品房買賣合同》的請(qǐng)求權(quán)，屬于合同權(quán)利。而慶豐公司對(duì)于查封預(yù)告登記房屋的執(zhí)行效果取決于房屋預(yù)告登記能否符合本登記的條件。只有當(dāng)訴爭(zhēng)房屋完成本登記（產(chǎn)權(quán)人為孫丹丹），慶豐公司才能對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)等以滿足其債權(quán)。
（二）人民法院的查封能否限制領(lǐng)運(yùn)公司行使合同解除權(quán)
首先，人民法院查封的效力是禁止被執(zhí)行人處分財(cái)產(chǎn)，且法律并無(wú)明確規(guī)定，與被執(zhí)行人發(fā)生交易關(guān)系的合同相對(duì)人的合同權(quán)利也因交易標(biāo)的物被查封而不得行使。本案中，孫丹丹向領(lǐng)運(yùn)公司購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，2015年1月辦理了房屋預(yù)告登記，2015年4月因人民法院對(duì)預(yù)告登記在孫丹丹名下的房屋進(jìn)行查封。故查封的效力限制的是孫丹丹處分訴爭(zhēng)房屋的行為，并不當(dāng)然等同于限制孫丹丹、領(lǐng)運(yùn)公司關(guān)于訴爭(zhēng)房屋買賣的合同權(quán)利。進(jìn)一步而言，案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定了領(lǐng)運(yùn)公司享有合同解除權(quán)的條件，這是合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。非因法定事由，不能剝奪領(lǐng)運(yùn)公司的合同解除權(quán)。
其次，領(lǐng)運(yùn)公司依據(jù)其與孫丹丹簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的約定，向長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)申請(qǐng)確認(rèn)解除上述合同及補(bǔ)充協(xié)議。長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十六條的規(guī)定，作出案涉仲裁裁決，解除案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。慶豐公司及孫丹丹主張長(zhǎng)春仲裁委員會(huì)作出的上述裁決書在受理、裁決上均存在違反法律法規(guī)的情形，無(wú)權(quán)解除案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議等理由，目的在于否定上述仲裁裁決書的效力。但依據(jù)《中華人民共和國(guó)仲裁法》第五十八條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷仲裁裁決的，應(yīng)當(dāng)向長(zhǎng)春仲裁委所在地的中級(jí)人民法院申請(qǐng)，故慶豐公司、孫丹丹在本案再審中提出上述理由沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。此外，二審判決認(rèn)定案涉仲裁裁決未發(fā)生法律效力，但未闡述具體理由。慶豐公司及孫丹丹也未能進(jìn)一步說(shuō)明。故依據(jù)《中華人民共和國(guó)仲裁法》第五十七條規(guī)定，裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力。二審判決認(rèn)定上述仲裁裁決未發(fā)生法律效力缺乏事實(shí)根據(jù)，本院予以糾正。因此，根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)以及慶豐公司、孫丹丹主張的理由，在案涉仲裁裁決未被撤銷的前提下，該裁決的法律效力應(yīng)當(dāng)予以采信。
第三，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》進(jìn)一步對(duì)預(yù)告登記因債權(quán)消滅而失效進(jìn)行了規(guī)定，引起債權(quán)消滅的原因很多，例如，債權(quán)因?yàn)楹贤怀蜂N、合同被解除、混同、清償、免除、提存以及預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)等其他原因而歸于消滅。本案中，案涉仲裁裁決已經(jīng)確認(rèn)解除了案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，即孫丹丹享有的訴爭(zhēng)房屋物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)因合同解除而消滅，相應(yīng)的對(duì)訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記亦歸于失效。
（三）領(lǐng)運(yùn)公司對(duì)案涉房屋能否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益
領(lǐng)運(yùn)公司依據(jù)訴爭(zhēng)房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執(zhí)行申請(qǐng)，應(yīng)否得到支持。首先，從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十五條、第二十六條規(guī)定來(lái)看，第二十五條確立了案外人執(zhí)行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規(guī)定。第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據(jù)另案生效法律文書提出的排除執(zhí)行異議，該法律文書認(rèn)定的執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利人與依照前款規(guī)定得出的判斷不一致的，即上述兩個(gè)條文應(yīng)當(dāng)同時(shí)適用，且以第二十五條為先。而第二十六條規(guī)范的目的是防止在人民法院作出查封等執(zhí)行措施之后，當(dāng)事人再通過(guò)另案裁判確認(rèn)新的物權(quán)歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時(shí)敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執(zhí)行異議之訴時(shí)進(jìn)行物權(quán)確認(rèn)，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。本案中，當(dāng)事人爭(zhēng)議的是不動(dòng)產(chǎn)，故應(yīng)當(dāng)首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項(xiàng)規(guī)定。而領(lǐng)運(yùn)公司提交的案涉仲裁裁決并未對(duì)案涉房屋的所有權(quán)歸屬進(jìn)行確認(rèn)，故并未觸發(fā)上引司法解釋第二十六條的適用。進(jìn)一步而言，案涉仲裁裁決書的主文是確認(rèn)解除案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，并未確認(rèn)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬。故案涉《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議已經(jīng)解除的事實(shí)能夠作為本案認(rèn)定事實(shí)的前提和基礎(chǔ)。
其次，領(lǐng)運(yùn)公司提交了國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預(yù))售許可證、備案證明等五證，足以證明領(lǐng)運(yùn)公司為訴爭(zhēng)房屋的開發(fā)企業(yè)。在案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二項(xiàng)規(guī)定，能夠確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司系訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人。在案涉仲裁裁決確認(rèn)領(lǐng)運(yùn)公司與孫丹丹之間的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，針對(duì)訴爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記失效。作為訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人的領(lǐng)運(yùn)公司訴求解除人民法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封，本院予以支持。應(yīng)說(shuō)明的是，上述認(rèn)定并不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，孫丹丹享有的已付購(gòu)房款項(xiàng)返還請(qǐng)求權(quán)，孫丹丹可另尋其他途徑解決。領(lǐng)運(yùn)公司以訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)人身份提起本案訴訟，主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)，而二審判決在審理中卻將領(lǐng)運(yùn)公司訴請(qǐng)的法律性質(zhì)識(shí)別為保證人的追償權(quán)，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。
綜上，人民法院的查封措施固定的是房屋預(yù)告登記本身以及本登記完成之后對(duì)房屋的查封，不包括通過(guò)執(zhí)行程序?qū)?biāo)的物進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)等。房屋預(yù)查封的執(zhí)行效果取決于房屋預(yù)告登記能否符合本登記的條件。案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，預(yù)告登記失效，孫丹丹不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)。而領(lǐng)運(yùn)公司作為訴爭(zhēng)房屋開發(fā)企業(yè)有權(quán)向人民法院申請(qǐng)解除查封，排除執(zhí)行。二審判決認(rèn)定事實(shí)，適用法律均有錯(cuò)誤，應(yīng)予以糾正。本院依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第五條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷吉林省高級(jí)人民法院(2018)吉民終452號(hào)民事判決、吉林省長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院(2017)吉01民初614號(hào)民事判決；
二、不得執(zhí)行長(zhǎng)春市凈月開發(fā)區(qū)乙十四路以北偉峰·生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋；
三、確認(rèn)長(zhǎng)春市領(lǐng)運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為長(zhǎng)春市凈月開發(fā)區(qū)乙十四路以北偉峰·生態(tài)新城T3幢101號(hào)房屋的所有權(quán)人。
一審案件受理費(fèi)48230元，二審案件受理費(fèi)48230元，均由長(zhǎng)春市慶豐鋼材銷售有限公司、孫丹丹負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審?? 判?? 長(zhǎng)　 丁俊峰
審?? 判?? 員　 余曉漢
審?? 判?? 員　 李盛燁
二〇一九年十一月二十九日

法 官 助 理??? 原楠楠
書?? 記?? 員???? 黃?? 蕊