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【裁判要旨】1.依據《物權法》第二十條規定，預告登記的效力在于排除或阻卻第三人對登記權利人名下不動產物權的取得，從而保證將來本登記的實現。但預告登記權利人并不因辦理了預告登記而當然取得預告登記房屋的所有權。2.人民法院查封的效力是禁止被執行人處分財產，且法律并無明確規定，與被執行人發生交易關系的合同相對人的合同權利也因交易標的物被查封而不得行使。3.人民法院的查封措施固定的是房屋預告登記本身以及本登記完成之后對房屋的查封，不包括通過執行程序對標的物進行拍賣、變賣、折價等。房屋預查封的執行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。《商品房買賣合同》解除后，預告登記失效，買受人不再享有相應的物權期待權。而開發商作為訴爭房屋開發企業有權向人民法院申請解除查封，排除執行。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民再299號
再審申請人（一審原告，二審上訴人）：長春市領運房地產開發有限公司。住所地：吉林省長春市凈月開發區乙十四路以北偉峰·生態新城6幢1402號房。
法定代表人：室橋一正，該公司董事長。
委托訴訟代理人：馬麗，吉林功承律師事務所律師。
被申請人（一審被告，二審被上訴人）：長春市慶豐鋼材銷售有限公司。住所地：吉林省長春市凈月經濟開發區玉潭鎮友好村賀家屯屯東。
法定代表人：于云慶，該公司董事長。
委托訴訟代理人：朱英華，吉林愛華律師事務所律師。
被申請人（一審被告，二審被上訴人）：孫丹丹，女，1979年7月24日出生，漢族，住吉林省長春市朝陽區。
委托訴訟代理人：綦建貴，吉林市船營區光華法律服務所法律工作者。
原審第三人：黃湛軒，男，2006年5月27日出生，漢族，住吉林省長春市朝陽區。
原審第三人：黃湛堯，男，2012年6月16日出生，漢族，住吉林省長春市朝陽區。
原審第三人：長春市輕工建筑工程有限責任公司。住所地：吉林省長春市經濟技術開發區長江路57號5層094段。
法定代表人：史育松，該公司董事長。
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再審申請人長春市領運房地產開發有限公司（以下簡稱領運公司）因與被申請人長春市慶豐鋼材銷售有限公司（以下簡稱慶豐公司）、孫丹丹，原審第三人黃湛軒、黃湛堯、長春市輕工建筑工程有限責任公司（以下簡稱輕工工程公司）案外人執行異議之訴一案，不服吉林省高級人民法院（以下簡稱二審法院）(2018)吉民終452號民事判決（以下簡稱二審判決），向本院申請再審。本院于2019年3月28日作出（2019）最高法民申1017號民事裁定提審本案,并依法組成合議庭進行了公開審理。領運公司委托訴訟代理人馬麗，慶豐公司委托訴訟代理人朱英華，孫丹丹委托訴訟代理人綦建貴到庭參加訴訟，原審第三人黃湛軒、黃湛堯、輕工工程公司經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭。本案現已審理終結。
領運公司申請再審稱:（一）預告登記并不產生物權設立變動的效力。本案中孫丹丹所購房屋僅辦理了預告登記，尚未辦理不動產權權屬登記。孫丹丹并非案涉爭議房屋的所有權人，人民法院將案涉房屋作為孫丹丹的財產對房屋所有權進行執行，缺乏依據;（二）人民法院作出的預查封行為依據是案涉房屋取得的預告登記，即預查封的權利不能超出預告登記所設定的權利。而預告登記僅是產生房屋購買人對房屋出賣人的請求權，并非所有權，因此預查封所查封的標的內容也應當是基于預告登記所產生的請求權，并非所有權;（三）預告登記并不阻礙商品房買賣合同的雙方當事人行使合同解除權。預告登記的設立及預查封的執行措施對于合同雙方當事人解除合同的權利不產生任何影響;（四）長春仲裁委員會作出的長仲裁字[2017]第0097號仲裁裁決（以下簡稱案涉仲裁裁決）自作出之日起即發生法律效力，該裁決書已裁定雙方簽訂的商品房買賣合同依法解除，孫丹丹基于商品房買賣合同及預告登記所享有的請求權已滅失。孫丹丹對案涉房屋除依據商品房買賣合同解除后依法享有的權利外，不存在其他物權;（五）一、二審判決認為領運公司提起本案訴訟的請求權基礎是履行擔保責任后的追償權，屬法律適用錯誤。領運公司提出執行異議的依據是商品房買賣合同的簽訂并不導致所有權的轉移，在孫丹丹取得房屋所有權證之前，案涉房屋所有權并未轉移，領運公司一直為案涉房屋的所有權人，享有足以排除強制執行的民事權益。綜上，領運公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項申請再審，請求撤銷一、二審判決，改判不得執行位于長春市凈月開發區乙十四路以北偉峰·生態新城T3幢101號房屋；并確認領運公司為上述房屋的所有權人。
慶豐公司答辯稱:一、二審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。（一）孫丹丹通過簽訂合法有效的商品房買賣合同，繳納全部購房款，并實際占有案涉房屋，已經成為案涉房屋事實上的所有權人，慶豐公司依據生效法律文書申請執行合法有效；（二）長春仲裁委員會作出的長仲裁字[2017]第0097號仲裁裁決在受理、裁決上均存在違反法律法規的情形，依法應不予認定。案涉仲裁裁決解除領運公司與孫丹丹于2014年12月12日簽訂的《商品房買賣合同》及其補充協議，是錯誤的。領運公司與孫丹丹之間的商品房買賣合同是已經履行完畢的合同，不存在解除的法定事由。根據《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條的規定，合同解除是當事人之間的合意，法院和仲裁機構只能確定當事人之間簽署或者達成的解除合同的效力而不是直接解除當事人之間簽署的合同，仲裁機構無權直接解除當事人之間簽署的合同；（三）領運公司沒有向法庭提交任何憑證證明其已履行對孫丹丹債務的擔保責任，其與孫丹丹之間的債權無法確認，對本案中正在執行的案涉房屋不具有對抗性和排他性。
孫丹丹答辯稱：（一）孫丹丹已向領運公司給付了案涉房屋的全部價款（包括首付款及通過銀行貸款支付的尾款），并實際占有和使用了案涉房屋，取得了房屋預告登記，沒有辦理案涉房屋的產權登記手續是因領運公司沒有取得相關許可證，是孫丹丹意志以外的原因造成，依法應認定孫丹丹為案涉房屋的實際所有權人；（二）案涉仲裁裁決因違反法律規定，人民法院依法不應予以采信。案涉商品房買賣合同雖然約定了發生糾紛可以申請仲裁，但商品房買賣合同已經履行完畢，雙方從未協商或就解除該合同達成過一致意見。領運公司也從未向孫丹丹下達過任何解除的通知，該合同又不具備法定解除的條件。仲裁機構只能裁決雙方當事人解除合同之后的效力，而非直接裁決解除合同。且案涉仲裁裁決提起及受理的時間均在人民法院對該案涉房屋查封之后，故對本案不產生直接影響。
領運公司向吉林省長春市中級人民法院（以下簡稱一審法院）起訴請求：（一）不得執行位于長春市凈月開發區乙十四路以北偉峰·生態新城T3幢101號房屋；(二)請求確認領運公司為長春市凈月開發區乙十四路以北偉峰·生態新城T3幢101號房屋的所有權人。
一審法院查明，慶豐公司因與輕工工程公司、孫丹丹等訴前保全糾紛案，于2015年4月27日向長春市綠園區人民法院提出訴前財產保全申請，長春市綠園區人民法院于2015年4月28日在長春市房屋檔案館查封孫丹丹所有的位于長春市凈月開發區偉峰·生態新城Ｔ3幢101號房，丘地號：8-3／552-6（101），合同號0000000000842197，建筑面積469.42平方米的房屋一套，查封期限一年。后在慶豐公司與輕工工程公司、孫丹丹、黃湛軒、黃湛堯買賣合同糾紛一案中，一審法院于2015年8月21日作出（2015）長民四初字第34號民事判決，判決：一、孫丹丹在夫妻財產范圍內及繼承財產范圍內、黃湛軒、黃湛堯在其繼承財產范圍內于本判決生效后立即向慶豐公司支付鋼材款12064538.5元及違約金（分別以8079549元為基數，從2014年11月11日至實際給付之日；以3984989.5元為基數，從2015年2月17日至實際給付之日，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮30%計算）；二、輕工工程公司應在10494642元及違約金（分別以7769549元為基數，從2014年11月11日至實際給付之日；以2725093元為基數，從2015年2月17日至實際給付之日，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮30%計算）范圍內對黃寶華欠付慶豐公司的鋼材款承擔連帶清償責任；三、駁回慶豐公司的其他訴訟請求。輕工工程公司不服該判決，上訴至二審法院。二審判決于2016年2月26日作出（2015）吉民二終字第98號民事判決，駁回上訴，維持原判。后慶豐公司針對該判決向一審法院申請執行，一審法院以（2016）吉01執166號立案執行。在執行過程中，一審法院于2016年4月13日續封了孫丹丹所有的位于長春市凈月開發區乙十四路以北偉峰·生態新城Ｔ3幢101號房，丘地號：8-3／552-6（101），合同號為0000000000842197，建筑面積469.42平方米的房屋一套。查封期限三年。領運公司對此提出執行異議，一審法院于2017年5月2日作出（2017）吉01執異813號執行裁定，駁回其異議請求，并于2017年5月15日向領運公司送達，一審法院于2017年5月25日收到領運公司就本案提交的網上立案材料。
另查明，孫丹丹于2014年10月23日向領運公司交納1560319元購房款后，于2014年12月12日和領運公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定：孫丹丹購買由領運公司開發的位于偉峰生態新城第Ｔ3幢101號，建筑面積為469.42平方米的房屋一套。房屋總價款為5200319元。付款方式為銀行按揭貸款。同時該合同在房產部門已備案。備案合同號為0000000000842197。針對案涉房屋的按揭貸款，孫丹丹作為借款人、吉林銀行股份有限公司長春凈月潭支行（以下簡稱吉林銀行長春凈月潭支行）作為貸款人、領運公司作為保證人于2014年12月15日簽訂《個人房屋按揭借款合同》，合同約定：孫丹丹向吉林銀行長春凈月潭支行貸款3640000元，借款期限自2014年12月15日起至2044年12月14日止。同時該合同還約定用孫丹丹購買的上述房屋為該筆貸款提供擔保。對孫丹丹取得該房屋所有權證并辦理完畢抵押登記之前所產生的所有孫丹丹應付款項，領運公司提供連帶責任保證。孫丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的預告登記證，證號為長房預Ｙ字第××號。孫丹丹于2015年7月21日起逾期向銀行還貸，吉林銀行長春凈月潭支行于2017年1月20日向領運公司發出《履行擔保責任通知書》，因孫丹丹逾期18個月未償還貸款，通知領運公司承擔階段性連帶保證責任。
一審法院認為，第一，孫丹丹在案涉房屋被法院查封之前，已向領運公司支付了全部購房款(包括首付款1560319元和銀行按揭貸款3640000元)，并于2015年1月13日取得案涉房屋的所有權預告登記證。該所有權預告登記尚在有效期內，故孫丹丹取得案涉房屋的原因行為真實且合法有效，法院據此將案涉房屋作為孫丹丹的財產予以查封并無不當。第二，即使領運公司因孫丹丹逾期償還銀行貸款而承擔連帶保證責任，并就其承擔連帶保證責任對孫丹丹享有債權請求權，該債權請求權相較于慶豐公司對孫丹丹享有的對鋼材款的債權請求權，效力也并未更優，不足以排除慶豐公司申請的案涉執行行為，故該院對領運公司請求排除執行不予支持。第三，關于領運公司要求確認其為案涉房屋所有權人的訴訟請求。案涉房屋尚未辦理所有權初始登記手續，領運公司在本案中亦未提交案涉土地使用權登記、建設工程規劃許可等相關證據，且領運公司請求確認其為案涉房屋的所有權人的訴訟請求與本案的執行異議糾紛并無直接關聯，在本案中不宜合并審理。對該項訴訟請求領運公司可另案提起確權之訴。依照《中華人民共和國物權法》第九條、第二十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用的解釋》第三百零四條、第三百零五條、第三百零七條、第三百一十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項規定，判決：駁回領運公司的訴訟請求。案件受理費48230元，由領運公司負擔。
領運公司不服一審判決，上訴至二審法院請求：撤銷一審判決；改判不得執行偉峰·生態新城T3幢101號房屋，并確認領運公司為房屋所有權人或發回重審；全部訴訟費用由慶豐公司、孫丹丹承擔。事實與理由：(一)領運公司已向長春仲裁委員會提起仲裁解除與孫丹丹簽訂的《商品房買賣合同》，一審法院依法應中止審理。(二)案涉《商品房買賣合同》依法解除，孫丹丹對案涉房屋無合法權利。一審判決認定事實錯誤。(三)領運公司作為案涉房屋物權人向執行法院提出執行異議，并非基于保證責任，一審判決適用法律錯誤。
二審期間，領運公司提交下列書證。證據一，案涉仲裁裁決。證明執行案涉房屋的依據即《商品房買賣合同》已通過仲裁確認解除，孫丹丹并非案涉房屋的所有權人，對房屋不享有依據合同產生的物權期待權，法院執行案涉房屋缺乏依據，該仲裁裁決在一審審理時尚未作出，屬于新證據。證據二，國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預)售許可證、備案證明各一份，證明領運公司為案涉房屋的開發企業，已經取得開發建設所需五證，是案涉房屋的合法權利人，在案涉房屋產權登記前，所有權未發生變化。故應依據相關證件確認所有權身份。
對領運公司提供的上述證據，二審法院審核認為，對證據一，長春仲裁委員會受理仲裁案件的時間晚于法院對案涉房屋的查封時間，且案涉仲裁裁決并未生效，故不能證明所證明的問題。對證據二，依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》，該證據在一審庭審結束前就已經存在，不屬于新的證據，且領運公司對未能在法定期限內提交作出合理解釋，該證據是否存在不影響對本案事實的認定。該院查明的其他事實與一審法院認定的事實一致。
二審法院認為，本案為案外人執行異議糾紛，爭議焦點為領運公司請求不得執行案涉房屋并確認其為案涉房屋所有權人的主張應否得到支持。根據原審查明的事實，孫丹丹于2014年10月23日向領運公司交納1560319元購房款后，于2014年12月12日和領運公司簽訂了《商品房買賣合同》，同時約定了付款方式為銀行按揭貸款。該合同在房產部門已備案。該案涉房屋為按揭貸款，孫丹丹作為借款人、吉林銀行長春凈月潭支行作為貸款人、領運公司作為保證人于2014年12月15日簽訂《個人房屋按揭借款合同》，合同約定用孫丹丹購買的案涉房屋為該筆貸款提供擔保。對孫丹丹取得該房屋所有權證并辦理完畢抵押登記之前所產生的所有孫丹丹應付款項，領運公司提供連帶責任保證。孫丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的預告登記證。孫丹丹于2015年7月21日起逾期向銀行還貸，吉林銀行長春凈月潭支行于2017年1月20日向領運公司發出《履行擔保責任通知書》，因孫丹丹逾期18個月未償還貸款，通知領運公司承擔階段性連帶保證責任。本案中，孫丹丹在案涉房屋查封前，支付了全部購房款，已取得案涉房屋的所有權預告登記證。該所有權預告登記尚在有效期內，且領運公司向孫丹丹交付房屋使用通知書，故一審判決認定孫丹丹取得案涉房屋的原因行為真實且合法有效，法院據此將案涉房屋作為孫丹丹的財產予以查封并無不當。根據《個人房屋按揭借款合同》，孫丹丹作為借款人、吉林銀行長春凈月潭支行作為貸款人、領運公司作為保證人，即使領運公司因孫丹丹逾期償還銀行貸款而承擔連帶保證責任，并就其承擔連帶保證責任對孫丹丹享有債權請求權，該債權請求權相較于慶豐公司對孫丹丹享有的對鋼材款的債權請求權，效力也并未更優，不足以排除慶豐公司申請的案涉執行行為。雖然領運公司提交案涉仲裁裁決、建設用地規劃許可證等五證及備案證明等相關證據，主張案涉仲裁裁決已經解除其與孫丹丹簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議，領運公司為該房屋的合法權利人，法院不應對房屋采取執行行為，但案涉仲裁的提起時間及受理時間均在法院對該案涉房屋查封之后，且未發生法律效力，故該仲裁裁決書對本案不發生直接的影響力，其提交的建設用地規劃許可證等五證不影響本案事實的認定。故領運公司上訴理由不成立，不予支持。
綜上所述，領運公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費48230元，由領運公司負擔。
再審中，領運公司提交《個人存量房信息查詢結果證明》《預告登記存根》作為證據，擬證明截至2019年10月28日案涉房屋仍未辦理產權登記，僅取得預告登記。孫丹丹提交如下證據：1.2015年5月14日吉林銀行長春凈月潭支行向長春市綠園區人民法院出具的情況說明，擬證明：孫丹丹一直償還按揭貸款，因2015年4月27日案涉房屋被法院查封，故無法辦理房產登記。2.長春市綠園區人民法院（2015）綠民保字第21號民事裁定書，擬證明：案涉房屋已于2015年4月27日被長春市綠園區人民法院查封。3.長春凈月高新技術產業開發區人民法院（2015）長凈開民初字第675號民事判決書，擬證明：該判決駁回了領運公司主張的案涉房屋所有權及解除《商品房買賣合同》的訴訟請求。4.吉林益多房地產評估有限公司的2019年2月21日房地產估價報告書中現場勘察圖一頁，擬證明：案涉房屋中有孫丹丹裝修用的沙子，孫丹丹已經實際占有使用案涉房屋。
經庭審質證，對領運公司提交的證據，慶豐公司對真實性、合法性、關聯性均不認可，孫丹丹對證據真實性予以認可，認為證明內容與孫丹丹在一審中提交的證據一致。對孫丹丹提交的證據，慶豐公司均予以認可，領運公司對證據1、2、3真實性予以認可，但認為不能證明孫丹丹已經實際享有房屋所有權，對證據4真實性、關聯性均不予認可，認為案涉房屋中的沙子并非孫丹丹放置，案涉房屋也沒有交付給孫丹丹。本院經審查認為，領運公司提交的證據及孫丹丹提交的證據1、2、3均有原件，對其真實性予以認定。領運公司提交的證據欲證明孫丹丹僅取得了案涉房屋的預告登記，并非所有權登記，各方當事人對該事實均予以認可，與原審查明事實亦無矛盾，本院予以確認。孫丹丹提交的證據均不能否定房地產管理部門的登記效力，不足以證明其已經實際享有房屋所有權，故本院對孫丹丹提交證據的關聯性不予認定。
各方當事人對一、二審查明的事實均無異議。一、二審判決認定事實基本屬實，本院予以確認。
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本院補充查明，案涉備案《商品房買賣合同》附件四《商品房買賣合同補充協議》第六條，針對《商品房買賣合同》第七條的補充約定第3項第二款約定：“買受人以按揭貸款方式購房，如買受人未能按照其與銀行（公積金管理中心）簽訂的合同約定期限內及時還款，出賣人因承擔擔保責任而造成出賣人損失的，出賣人有權解除合同，并將上述商品房另行出售……”另，案涉《商品房買賣合同》第十九條約定，本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，提交長春仲裁委員會仲裁。
再查明，長春仲裁委員會于2018年7月26日作出案涉仲裁裁決查明，孫丹丹自2015年7月21日起拖欠銀行貸款本息，吉林銀行凈月潭支行以孫丹丹及領運公司為被告，向長春凈月高新技術產業開發區人民法院提起訴訟，要求孫丹丹及領運公司清償貸款本息。領運公司于2017年2月15日代償10000元本息。2017年12月20日，長春凈月高新技術產業開發區人民法院對此作出（2015）長凈開民初字第675號民事判決，判令孫丹丹償還本金3607901.33元及利息，領運公司承擔連帶清償責任。領運公司已于2018年1月26日代為清償銀行本金3607901.33元、利息535168.05元、訴訟費及保全費40743元。據此，裁決：（一）解除領運公司與孫丹丹于2014年12月12日簽訂的編號0000000000842197《商品房買賣合同》及其補充協議。（二）孫丹丹向領運公司支付違約金人民幣156009.57元。（三）孫丹丹立即協助領運公司辦理撤銷案涉房屋的預告登記。（四）駁回確認領運公司為偉峰生態新城T3幢101號房屋所有權人的仲裁申請。
本院認為，本案系因訴爭房屋被查封后，領運公司以仲裁裁決解除訴爭房屋買賣合同為由提出執行異議之訴，阻卻人民法院對訴爭房屋的執行。故本案應當審理認定以下幾個方面：（一）慶豐公司對人民法院查封的訴爭房屋享有的權利性質；（二）人民法院的查封能否限制領運公司行使合同解除權；（三）領運公司對案涉房屋能否享有足以排除強制執行的民事權益。
（一）慶豐公司對人民法院查封的訴爭房屋享有的權利性質
依據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。”二審判決以孫丹丹取得案涉房屋的原因行為真實且合法有效，進而認定人民法院將訴爭案涉房屋作為孫丹丹的財產予以查封并無不當。雖然這一認定的理由不妥，但因孫丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的預告登記證，符合上述通知第十五條第三項規定的條件，二審判決認定的結論正確，本院予以維持。
依據《中華人民共和國物權法》第二十條規定，預告登記系在不動產登記簿中公示的，具有一定物權效力的、以將來物權變動為內容的預先登記。預告登記的效力在于排除或阻卻第三人對登記權利人名下不動產物權的取得，從而保證將來本登記的實現。但預告登記權利人并不因辦理了預告登記而當然取得預告登記房屋的所有權。本案中，人民法院對辦理了房屋預告登記的房屋進行查封，查封的是孫丹丹享有的在本登記完成之前的要求領運公司履行案涉《商品房買賣合同》的請求權，屬于合同權利。而慶豐公司對于查封預告登記房屋的執行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。只有當訴爭房屋完成本登記（產權人為孫丹丹），慶豐公司才能對訴爭房屋進行拍賣、變賣、折價等以滿足其債權。
（二）人民法院的查封能否限制領運公司行使合同解除權
首先，人民法院查封的效力是禁止被執行人處分財產，且法律并無明確規定，與被執行人發生交易關系的合同相對人的合同權利也因交易標的物被查封而不得行使。本案中，孫丹丹向領運公司購買訴爭房屋，2015年1月辦理了房屋預告登記，2015年4月因人民法院對預告登記在孫丹丹名下的房屋進行查封。故查封的效力限制的是孫丹丹處分訴爭房屋的行為，并不當然等同于限制孫丹丹、領運公司關于訴爭房屋買賣的合同權利。進一步而言，案涉《商品房買賣合同》及補充協議約定了領運公司享有合同解除權的條件，這是合同當事人的真實意思表示。非因法定事由，不能剝奪領運公司的合同解除權。
其次，領運公司依據其與孫丹丹簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議的約定，向長春仲裁委員會申請確認解除上述合同及補充協議。長春仲裁委員會依據《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條的規定，作出案涉仲裁裁決，解除案涉《商品房買賣合同》及補充協議。慶豐公司及孫丹丹主張長春仲裁委員會作出的上述裁決書在受理、裁決上均存在違反法律法規的情形，無權解除案涉《商品房買賣合同》及補充協議等理由，目的在于否定上述仲裁裁決書的效力。但依據《中華人民共和國仲裁法》第五十八條規定，當事人申請撤銷仲裁裁決的，應當向長春仲裁委所在地的中級人民法院申請，故慶豐公司、孫丹丹在本案再審中提出上述理由沒有法律依據，本院不予支持。此外，二審判決認定案涉仲裁裁決未發生法律效力，但未闡述具體理由。慶豐公司及孫丹丹也未能進一步說明。故依據《中華人民共和國仲裁法》第五十七條規定，裁決書自作出之日起發生法律效力。二審判決認定上述仲裁裁決未發生法律效力缺乏事實根據，本院予以糾正。因此，根據已經查明的事實以及慶豐公司、孫丹丹主張的理由，在案涉仲裁裁決未被撤銷的前提下，該裁決的法律效力應當予以采信。
第三，依據《中華人民共和國物權法》第二十條第二款規定：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》進一步對預告登記因債權消滅而失效進行了規定，引起債權消滅的原因很多，例如，債權因為合同被撤銷、合同被解除、混同、清償、免除、提存以及預告登記的權利人放棄債權等其他原因而歸于消滅。本案中，案涉仲裁裁決已經確認解除了案涉《商品房買賣合同》及補充協議，即孫丹丹享有的訴爭房屋物權變動請求權因合同解除而消滅，相應的對訴爭房屋的預告登記亦歸于失效。
（三）領運公司對案涉房屋能否享有足以排除強制執行的民事權益
領運公司依據訴爭房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執行申請，應否得到支持。首先，從《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條、第二十六條規定來看，第二十五條確立了案外人執行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規定。第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據另案生效法律文書提出的排除執行異議，該法律文書認定的執行標的權利人與依照前款規定得出的判斷不一致的，即上述兩個條文應當同時適用，且以第二十五條為先。而第二十六條規范的目的是防止在人民法院作出查封等執行措施之后，當事人再通過另案裁判確認新的物權歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執行異議之訴時進行物權確認，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。本案中，當事人爭議的是不動產，故應當首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項規定。而領運公司提交的案涉仲裁裁決并未對案涉房屋的所有權歸屬進行確認，故并未觸發上引司法解釋第二十六條的適用。進一步而言，案涉仲裁裁決書的主文是確認解除案涉《商品房買賣合同》及補充協議，并未確認訴爭房產的所有權歸屬。故案涉《商品房買賣合同》及其補充協議已經解除的事實能夠作為本案認定事實的前提和基礎。
其次，領運公司提交了國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預)售許可證、備案證明等五證，足以證明領運公司為訴爭房屋的開發企業。在案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二項規定，能夠確認領運公司系訴爭房屋的所有權人。在案涉仲裁裁決確認領運公司與孫丹丹之間的《商品房買賣合同》及補充協議解除后，針對訴爭房屋的預告登記失效。作為訴爭房屋所有權人的領運公司訴求解除人民法院對訴爭房屋的查封，本院予以支持。應說明的是，上述認定并不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，孫丹丹享有的已付購房款項返還請求權，孫丹丹可另尋其他途徑解決。領運公司以訴爭房屋所有權人身份提起本案訴訟，主張對訴爭房屋享有所有權，而二審判決在審理中卻將領運公司訴請的法律性質識別為保證人的追償權，適用法律錯誤，本院予以糾正。
綜上，人民法院的查封措施固定的是房屋預告登記本身以及本登記完成之后對房屋的查封，不包括通過執行程序對標的物進行拍賣、變賣、折價等。房屋預查封的執行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，預告登記失效，孫丹丹不再享有相應的物權期待權。而領運公司作為訴爭房屋開發企業有權向人民法院申請解除查封，排除執行。二審判決認定事實，適用法律均有錯誤，應予以糾正。本院依據《中華人民共和國物權法》第二十條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第五條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：
一、撤銷吉林省高級人民法院(2018)吉民終452號民事判決、吉林省長春市中級人民法院(2017)吉01民初614號民事判決；
二、不得執行長春市凈月開發區乙十四路以北偉峰·生態新城T3幢101號房屋；
三、確認長春市領運房地產開發有限公司為長春市凈月開發區乙十四路以北偉峰·生態新城T3幢101號房屋的所有權人。
一審案件受理費48230元，二審案件受理費48230元，均由長春市慶豐鋼材銷售有限公司、孫丹丹負擔。
本判決為終審判決。
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審? ?判? ?長 丁俊峰
審? ?判? ?員 余曉漢
審? ?判? ?員 李盛燁
二〇一九年十一月二十九日
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法 官 助 理? ? 原楠楠
書? ?記? ?員? ? ?黃? ?蕊
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