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裁判概述：

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　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向買受人出售案涉房屋時雖未取得預售許可證，但買受人依約支付了全部價款，且房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也依約定向買受人交付了房屋，因案涉房屋系超建房屋，一直未能辦理過戶登記。應當認定買受人對未辦理過戶登記沒有過錯，并享有足以阻卻執(zhí)行的實體權(quán)利。

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案情摘要：

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　　1、胡昊與恒宇房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，并依約支付了全部購房款。

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　　2、另查明，恒宇房產(chǎn)公司在向胡昊公司出售案涉房屋時并未取得預售許可證，恒宇房產(chǎn)公司依約定向胡昊交付的房屋因案涉房屋系超建房屋，一直未能辦理過戶登記。

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　　3、此后，恒宇房產(chǎn)公司因?qū)ν庳搨涣戆附疱X債權(quán)人沈陽十三建依據(jù)生效判決申請法院對案涉房屋進行強制執(zhí)行。

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　　4、胡昊向法院提起執(zhí)行異議，法院裁定予以支持。沈陽十三建對該裁定結(jié)果不服，向法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

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爭議焦點：

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　　胡昊是否享有足以阻卻執(zhí)行的實體權(quán)利?

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法院觀點：

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　　在沈陽十三建對恒宇房產(chǎn)公司的工程款債權(quán)被人民法院判決確認之前，胡昊已經(jīng)與恒宇房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》并支付了部分購房款，并在撫順中院作出(2014)撫中執(zhí)二字第00011號民事裁定之前，該合同已經(jīng)履行完畢。恒宇房產(chǎn)公司在原審中也表明超建房屋正在辦理相關(guān)手續(xù)，該公司與胡昊之間的房屋買賣合同關(guān)系真實。沈陽十三建以胡昊與恒宇房產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》無簽訂日期，胡昊所交購房款無發(fā)票，案涉房屋屬于違章建筑為由，主張胡昊與恒宇房產(chǎn)公司之間不存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系，理由不能成立。如上所述，胡昊已經(jīng)支付全部購房款，在東強公司出具準住通知后，交納了供暖費、煤氣費、物業(yè)管理服務費用等費用，恒宇房產(chǎn)公司亦主張案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)正在辦理，本案沒有證據(jù)證明胡昊對案涉房屋未能辦理過戶登記存在過錯。

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　　一審判決基于上述事實，判決駁回沈陽十三建的訴訟請求，二審判決予以維持，并無不當。

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案例索引:

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　　(2017)最高法民申2384號

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相關(guān)法條：

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　　《民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定(2008修正)》

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　　第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

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實務分析：

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　　關(guān)于違法建筑的買受人支付了全部價款、實際占有的是否可以依據(jù)《查扣凍規(guī)定》第十七條(筆者認為：《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第二十八條、二十九條是在此基礎上的完善和細化)阻卻執(zhí)行的問題在實務中一直存在爭議，部分觀點認為買受人明知違法建筑而購買，當然存在過錯，其當然不享有足以阻卻執(zhí)行的權(quán)益。同時，持本觀點者認為違法建筑不能取得預售許可，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。無效的買賣合同項下的行為自始無效，不能基于無效行為取得應受保護的權(quán)益。

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　　但也有部分觀點認為違法建筑在未被明確拆除之前存在完善相關(guān)行政手續(xù)后被確認為合法建筑的可能性，其存在價值從有利于社會財富最大化的角度看，所發(fā)生的交易并非無保護價值。在執(zhí)行異議的爭議中是債權(quán)人執(zhí)行和買受人之間權(quán)益的博弈，兩者在同一平臺基礎上進行的權(quán)益對比，申請執(zhí)行人如認為違法建筑不得交易，那么其申請執(zhí)行的請求當然也不能得到支持。因此執(zhí)行申請人和買受人應均是在違法建筑具有財產(chǎn)價值并可進行流通的基礎上討論權(quán)益的優(yōu)劣，所以此時不能認定買受人購買違法建筑存在先天過錯。

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　　另筆者發(fā)現(xiàn)，近期公布的《九民會議紀要》官方釋義書中對于未取得商品房預售許可證，購房人的權(quán)利是否優(yōu)先于抵押權(quán)問題，進行了明確：“即使沒有取得商品房預許可證，消費者購房人的權(quán)利也優(yōu)先于抵押權(quán)。另外，預售許可證是行政管理手段，沒有預售許可證，開發(fā)商應當受到行政處罰，但不應當影響民事合同的效力。沒有預售許可證，購房合同無效的法律規(guī)定屬于管理性強制性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定。”，本觀點說明司法實務中對于無預售許可證銷售的合法性問題予以了容忍。同時表明司法中更強調(diào)偏重于保護“生存利益”，本案如異議人是居住性購房消費者，則更毫無爭議的擁有足以對抗其他債權(quán)人執(zhí)行的權(quán)益。本文援引案例支持后一種觀點，筆者贊同，特此推薦。