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購買有抵押的二手房 買受人能否排除執(zhí)行？

河南許昌中院終審判決準許執(zhí)行案涉房屋

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作者：徐曉勇 李銳（河南省許昌市中級人民法院）

來源：人民法院報2020年06月30日第03版

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購買有抵押的二手房一直未辦理過戶登記，因房主有未支付欠款房屋被強制執(zhí)行，買受人要求停止強制執(zhí)行，債權人提起執(zhí)行異議之訴。近期，河南省許昌市中級人民法院對這起案件作出終審判決，撤銷一審判決，改判準許執(zhí)行案涉房屋。

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2015年10月20日，商某與張某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，雙方約定：張某將其名下分期購買的房屋出售給商某，商某支付首付款33萬元，并每月足額向張某辦理銀行按揭貸款的賬戶支付房屋按揭貸款。后張某將房屋非稅收入票據(jù)、稅票等相關手續(xù)交付商某，但一直未辦理過戶登記。

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2017年12月12日,因張某未按照法院生效判決支付債權人陶某借款，陶某向法院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行中，法院依法對張某名下的房屋進行評估、拍賣。商某以其已在法院查封前購買、占有房屋，向法院提出執(zhí)行異議,要求停止強制執(zhí)行，并提供了物業(yè)費、電費、電梯公攤費等票據(jù)予以證實。法院作出執(zhí)行裁定，中止對案涉房屋的執(zhí)行。申請執(zhí)行人陶某不服，提起案外人執(zhí)行異議之訴。

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長葛市人民法院作出一審判決，認為案涉房屋系按揭購買,因尚有按揭款需支付,致使房屋過戶登記條件未達成，但房屋未辦理產權登記并非商某的過錯造成，因此，商某具有排除強制執(zhí)行的權益，判決駁回申請執(zhí)行人陶某的訴訟請求。宣判后，陶某提出上訴。

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許昌中院經審理認為，物權優(yōu)先于債權是一般原則，商品房消費者享有物權期待權，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權，商品房消費者的概念相對應的是房地產企業(yè)，因此二手房并無適用的余地。而本案中買受人商某系商品房消費者之外的一般買受人，在購房時明知案涉房產已抵押且未能代為清償債務消滅抵押權，主觀上明顯具有過錯，其享有的權利仍然屬于債權請求權而非物權請求權，不應當優(yōu)先于抵押權人。因此，商某對房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，遂判決撤銷一審判決，改判準許執(zhí)行本案房屋。

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法官說法

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執(zhí)行異議之訴的核心審查內容是案外人是否享有阻止執(zhí)行標的轉讓、交付的實體權利，涉及同一執(zhí)行標的物上存在不同性質的權利保護沖突問題，即案外人對執(zhí)行標的物所享有的實體權利在效力上是否優(yōu)先于申請執(zhí)行人的執(zhí)行請求權。二手房買受人并非商品房消費者，買受人在簽訂房屋買賣合同時就應當預見到辦理房屋過戶登記存在障礙。本案中，商某在簽訂房屋買賣合同時，明知房屋存在抵押按揭貸款，該抵押權具有公示效力和物權的優(yōu)先效力，商某就應當預見辦理房屋過戶登記存在障礙，盡到審慎的注意義務，但其仍然放任法律風險推進交易，借用被執(zhí)行人張某的賬戶支付按揭貸款，說明商某怠于辦理所有權轉移登記，在主觀上沒有辦理房產過戶登記取得完整產權的積極意愿。因此，法院判決認定房屋買受人商某無法排除強制執(zhí)行，對其異議請求不予支持。

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在二手房交易過程中，買受人應盡到高度的注意義務，申請查閱不動產登記簿，了解擬交易不動產物上權利負擔，避免因房屋存在抵押權登記等在先物權而無法辦理過戶登記；簽訂房屋買賣合同時，約定合理的過戶時間，積極向出賣人提出辦理過戶登記請求；出賣人遲延履行合同義務時，及時保存主張權利的相關證據(jù)，避免因舉證不能或怠于行使權利承擔不利的法律后果。