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Q：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第84條規(guī)定，“異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構應當書面告知申請人該權利已經(jīng)存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續(xù)辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾”。這樣的話，申請異議登記還有必要嗎？我想了解一下，在異議登記期間允許權利人有條件地處置不動產(chǎn)的立法本意是什么？
甲：在受理異議登記時，登記部門需要審核“證實不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的材料”這一個情況。那么問題就來了，如果證實了登記簿記載事項錯誤了，那登記部門不是可以啟動依職權更正登記了嗎？反正異議登記也無法限制權利人處分不動產(chǎn)。
Q：所以我覺得以前房屋登記辦法中的異議登記后15天內不能處分不動產(chǎn)更有合理性。
乙：這個證實登記錯誤的材料應該是生效法律文書等。
丙：異議登記限制了登記的公信力，說明登記信息在被責疑狀態(tài)。異議本身也是公示的一部分。相對人應該對此謹慎，而不應當簡單信賴原有登記信息。
乙：很多老百姓把異議登記當做一種“緊急”“限制”不動產(chǎn)的措施來用。問題是登記部門設定了異議登記，可以幫申請人什么忙？
丙：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》說的“利害關系人認為登記簿記載的事項錯誤”，但是到底是對是錯，不是由登記部門說了算，也不是雙方當事人說了算，而是法院或仲裁機構說了算。
乙：房屋登記時代，異議登記可以阻卻房屋轉移登記的辦理。現(xiàn)時的異議登記，只可以排除善意取得。
甲：我認為現(xiàn)時的異議登記更符合法理，更能體現(xiàn)法律的精神。
Q：申請需要提供的材料中“證實不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的材料”是指什么？
丁：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第16條明確規(guī)定了有異議登記不是善意取得。
甲：現(xiàn)在司法對異議登記的作用意見是用來判定是否善意取得，而不是阻止申請登記行為。
丙：我覺得登記部門要考慮的是，異議登記不動產(chǎn)轉讓后是否繼續(xù)標示。如轉讓后再行轉讓的是否繼續(xù)標示。
Q：從實際情況來看，現(xiàn)在的異議登記對老百姓沒有什么實際意義。
丁：所以我們還是要提高異議登記的宣傳力度。特別是要講清楚現(xiàn)政策和以前政策中對于異議登記的完全不同之處，以及現(xiàn)行政策中異議登記的實際用處。
Q：說白了，就是以前的異議登記限制了轉移，老百姓一眼可以看到效果，起到一種緊急的限制處分作用，也符合《物權法》中提到的異議登記不當?shù)模瑱嗬丝梢韵蛏暾埲苏埱髶p害賠償?shù)恼f法。而現(xiàn)行政策中的異議登記，更符合法理，更能體現(xiàn)法律的精神，但是對申請人的效果不是立竿見影的，為將來判斷是否善意取得提供了審判依據(jù)。所以異議登記條款的前后政策調整屬于重大調整。
點 評
于 磊（日照市房地產(chǎn)管理局）：
異議登記是《物權法》規(guī)定的登記類型，旨在對登記錯誤狀態(tài)下的真正權利人或者利害關系人提供救濟的手段，并不是一種終局的對錯誤登記的救濟。其最基本法律效果是阻斷登記公信力，避免存在產(chǎn)權爭議的房屋為第三人善意取得，從而為其通過民事訴訟進行權利確認收取更多的證據(jù)，提供一種臨時的保障，異議登記之后15天不起訴，異議登記失效。
異議登記并不能阻礙權利人行使其對于不動產(chǎn)的處分權，但異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。異議登記未失效后，后續(xù)登記簿記載內容應保留異議信息，避免出現(xiàn)異議登記阻斷公信力效力的喪失。
【來源】《中國房地產(chǎn)》2020年1月上旬刊
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