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原創 蔣文文? 良翰律師事務所

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前言

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商品房“草簽”合同指的是開發商與購房人簽訂與正本合同內容一致但未經過地方住建局備案的合同。一般而言，草簽發生在購房人成功認購商品房后、簽訂正式商品房合同之前。

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實踐中，因對草簽合同效力認定不同，導致對草簽合同引發的相關問題的看法不同。故本文嘗試分析草簽合同的效力，并對因草簽合同引發的問題做探討。

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一、 商品房“草簽”合同的效力

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商品房草簽合同分為兩種類型，一種是開發商與購房人未通過住建局商品房網簽備案系統而雙方自行簽訂的商品房買賣合同，也即所謂的線下版草簽。

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另一種是指開發商與購房人在住建局商品房網簽備案系統中簽訂的商品房買賣合同，此時合同等待住建局審核備案通過，也即所謂的線上版草簽。

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我們認為在住建局商品房網簽系統中的草簽合同是網簽備案通過的前置程序，此時合同經住建局審核通過后，即形成了正式合同。故此類型草簽合同并不是本文討論的對象，本文討論的草簽合同指的是線下版草簽。

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草簽合同具有效力應當符合兩個條件：

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① 雙方對草簽合同具有真實的意思表示。開發商是以備案合同示范文本為基礎，結合購房人實際購房情況，從而與購房人簽訂合同，合同內容與正式商品房買賣合同一致，合同約定了房屋情況、房價、交付期限、付款期限等商品房買賣合同具備的主要條款。買賣雙方對于交易的商品房情況明確知悉，開發商加蓋公章和購房人簽字的行為表示雙方對合同達成了一致意見，表示雙方真實的意思表示；

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② 草簽合同不存在無效情形，也即不違反合同法 52 條之規定。通過檢索案例，我們發現在（2019）贛 0403 民初 989 號民事判決書、（2019）蘇 0581 民初 4699 號民事判決書中，經審理查明，法官認為草簽合同是雙方真實意思表示，不存在違反法律、行政法規的效力性強制規定，應當有效。

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二、 草簽合同階段常發生的問題

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實踐中，確實存在開發商與購房人簽訂了草簽合同，但是最終卻未購房成功的情況，以下就兩個實務問題做分析。

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（一）購房人不簽訂正本合同，開發商是否有權要求按草簽合同要求購房人承擔違約責任？

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根據前述論證，草簽合同是雙方真實意思表示，不違反相關法律、行政法規的效力性強制規定，故具有法律效力。那么其對買賣雙方均有法律約束力，雙方當事人都應當按照合同約定履行義務。

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一方不履行義務的，另一方有權要求繼續履行、采取補救措施或賠償損失。據此，開發商有權按照草簽合同約定要求購房人承擔違約責任。通過檢索案例，我們發現（2018）桂 0323 民初 1874 號民事判決書、（2018）陜 1021 民初 1525 號民事判決書、（2018）浙 0421 民初 4782 號民事判決書中，法官經審理查明，認為對于簽訂草簽合同的雙方當事人，一方當事人存在違約情形的，應當要承擔違約責任。

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但是，對于合同約定違約金金額是否能夠全額得到主張，則要根據具體情形判斷。如在訴訟中，開發商按照合同主張違約金但是并未有直接證據，購房人提出違約金過高，請求法院根據合同法關于違約金相關條款規定予以減少，不排除法官根據房屋市場價、開發商實際損失、購房人過錯程度，以及公平和誠實信用原則，酌定購房人承擔違約金數額。通過檢索案例，我們發現在（2018）浙 0421 民初 4782 號民事判決書中，法官認為開發商要求購房人承擔的違約金高于購房人支付的首付款，法官根據購房人過錯、開發商實際損失酌定購房人承擔違約金，并未支持開發商訴請的全部違約金。

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（二） 不符合購房資格的購房人簽訂的草簽合同是否有效？一方解約是否需要承擔違約責任？

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購房資格一般是地方政府為了穩定房地產市場根據當地情況出臺的政策規定。如果開發商知悉購房人無購房資格，并與之簽訂草簽合同。

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此種情形下，草簽合同有效，但無法繼續履行。實踐審判中，有法官認定因不可歸責于雙方的原因導致合同無法履行，雙方互不負有違約責任，雙方均不享有法定解除權，法院確認合同解除。（（2020）京 01 民終 956 號民事判決書）但如果購房人惡意隱瞞開發商，在無購房資格的情況下與開發商簽訂草簽合同，屬于合同法 52 條之合同無效的情形，開發商有權要求購房人賠償損失。

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以上是對商品房“草簽”合同效力及相關問題的思考及分析，僅供參考。