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來(lái)源：法律適用、律行天下

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的效力問(wèn)題

1
售后包租的效力認(rèn)定問(wèn)題
我們認(rèn)為，《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，且非法律和行政法規(guī)，因此不影響售后包租行為的效力。實(shí)踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關(guān)系，如果不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)2011年施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，符合該解釋第1條第1款[1]規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照《刑法》第176條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

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最高人民法院建設(shè)工程施工合同司法解釋（二）實(shí)務(wù)操作與案例精解
作者：陳鑫范，王琦

當(dāng)當(dāng)
2
租賃合同解除后轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同系依附于前手的租賃合同，前手租賃合同被解除的，次承租人喪失了繼續(xù)占有、使用涉案房屋所賴以存在的權(quán)利基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)租合同亦被解除。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同系獨(dú)立于前手租賃合同的法律關(guān)系，其效力不受前手租賃合同的影響。我們同意第一種觀點(diǎn)，理由是：首先，從權(quán)利來(lái)源看，次承租人的權(quán)利來(lái)源于承租人的權(quán)利讓渡。當(dāng)承租人的權(quán)利因合同解除歸于消滅時(shí)，次承租人對(duì)租賃物的占有、使用權(quán)利亦歸于消滅；其次，從風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)看，次承租人在接受轉(zhuǎn)租時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到租賃合同被解除的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)該可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其承受；第三，從權(quán)利保護(hù)的層次看，出租人享有的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于次承租人的債權(quán)。

3
商業(yè)地產(chǎn)租賃中的消防問(wèn)題
對(duì)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的商業(yè)地產(chǎn)租賃，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況：第一，屬于《消防法》第11條規(guī)定的人員密集場(chǎng)所和特殊建設(shè)工程的，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，違反了《消防法》的強(qiáng)制性法律規(guī)定，租賃合同無(wú)效；第二，《消防法》第11條規(guī)定以外的商業(yè)地產(chǎn)租賃的，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，不影響合同的效力，當(dāng)事人可以據(jù)此主張違約責(zé)任。

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商業(yè)地產(chǎn)租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利保護(hù)問(wèn)題

1
產(chǎn)權(quán)式商鋪承租人的權(quán)利保護(hù)問(wèn)題
產(chǎn)權(quán)式商鋪開(kāi)發(fā)商或者指定的管理公司對(duì)外整體出租過(guò)程中，有小部分業(yè)主主張未經(jīng)其通知，要求停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失，如何處理？實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，小部分業(yè)主無(wú)權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀。在以產(chǎn)權(quán)式商鋪為標(biāo)的物的買賣合同中，買方對(duì)商鋪享有的權(quán)利，不同于獨(dú)立商鋪。為保證物業(yè)整體功能的發(fā)揮，個(gè)別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，小部分業(yè)主有權(quán)主張停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。作為商鋪的所有權(quán)人對(duì)于專有部分應(yīng)當(dāng)擁有獨(dú)立、排他的所有權(quán)，有權(quán)獨(dú)立處分屬于自己的專有部分。其他任何主體未經(jīng)其合法授權(quán)不能決定將商鋪出租并改變用途獲得收益。大部分業(yè)主的授權(quán)不能剝奪其他未同意業(yè)主的決定權(quán)。開(kāi)發(fā)商或者管理公司在未取得所有業(yè)主合法授權(quán)的情況下將業(yè)主商鋪整體出租沒(méi)有合法依據(jù)。我們同意第一種觀點(diǎn)，理由是：從個(gè)人利益與整體利益的平衡角度看，整體出租商鋪符合整體利益。產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型的產(chǎn)權(quán)形式，法律、行政法規(guī)雖無(wú)明文規(guī)定，但應(yīng)符合物權(quán)法的一般規(guī)律。產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點(diǎn)決定了整個(gè)市場(chǎng)只有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，業(yè)主才能更好地獲得利益，單個(gè)商鋪的利益必須服從廣大業(yè)主的共同利益，接受整個(gè)市場(chǎng)規(guī)劃布局的限制和約束，才能獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)。當(dāng)個(gè)人利益與整體利益發(fā)生沖突時(shí)，更多地需要從商場(chǎng)整體性上考慮，個(gè)人利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益。產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主在行使專有部分權(quán)利時(shí)不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。所有權(quán)的行使具有謙抑性，產(chǎn)權(quán)式商鋪因其特殊性，謙抑性更加明顯。

對(duì)于商鋪的經(jīng)營(yíng)管理人在期滿后要求續(xù)約，或者因經(jīng)營(yíng)困難要求調(diào)整租金支付標(biāo)準(zhǔn)的，參照《物權(quán)法》第76條第2款的規(guī)定，經(jīng)商鋪面積占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，其續(xù)約約定或者調(diào)整租金的方案有效。未經(jīng)同意的業(yè)主主張終止合同或者不適用新租金標(biāo)準(zhǔn)的，不予支持。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商或商鋪的經(jīng)營(yíng)管理人與業(yè)主約定一定期限予以回購(gòu)，期限屆滿時(shí)，業(yè)主主張回購(gòu)的，開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理人應(yīng)當(dāng)予以回購(gòu)。

2
先抵后租下承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，先抵后租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗抵押權(quán)，故承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在蘇巧云優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案中，一、二審法院采此觀點(diǎn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，《房屋租賃司法解釋》第22條并未排除先抵后租的情形，因此承租人仍然享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我們同意第二種觀點(diǎn)，因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第66條第1款規(guī)定的租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，指抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后租賃權(quán)即消滅，而非指承租人在抵押物實(shí)現(xiàn)時(shí)不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。抵押權(quán)是從抵押物的交換價(jià)值中優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價(jià)值，不享有對(duì)抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋的權(quán)利，并以同等條件為權(quán)利行使的必備要件。抵押權(quán)和承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于法律設(shè)置目的的不同，不會(huì)產(chǎn)生沖突。因此，只要承租人的出價(jià)與第三人（包括抵押權(quán)人）出價(jià)相同，抵押權(quán)人只能從抵押物的交換價(jià)值中優(yōu)先受償，而不能直接取得抵押物。

3
出租人破產(chǎn)的解除權(quán)問(wèn)題
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃合同可以被解除。因?yàn)榉课葑赓U合同以使用、收益標(biāo)的物為目的，是繼續(xù)性合同，即履行具有一定繼續(xù)的時(shí)間，并非一時(shí)或一次完成。且可按照年、月、日等標(biāo)準(zhǔn)劃分成若干份額，標(biāo)的物為可分物。出租的房產(chǎn)已使用的租賃期間，租賃合同已經(jīng)履行完畢；尚未使用的租賃期間，視為未支付租金，應(yīng)認(rèn)定為租賃合同未履行完畢，此時(shí)管理人享有解除合同的權(quán)利。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃合同不應(yīng)被解除。因?yàn)槌凶馊艘缘咒N的方式支付全部租金，出租人已履行完畢租賃協(xié)議約定權(quán)利義務(wù)，不符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條適用的前提，出租人無(wú)權(quán)解除租賃合同。我們同意第二種觀點(diǎn)，理由如下。首先，在雙方約定租金與債務(wù)相抵銷的情況下，承租人的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，不屬于雙方均未履行完畢的合同，不符合破產(chǎn)管理人解除合同的條件。其次，賦予破產(chǎn)管理人解除合同或者繼續(xù)履行的選擇權(quán)，目的在于實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化清償?shù)哪康模飘a(chǎn)管理人的任意解除權(quán)也應(yīng)受到限制，不然對(duì)方當(dāng)事人的利益將陷入不確定的境地，為此法律特別規(guī)定對(duì)于雙方均未履行完畢的合同，破產(chǎn)管理人才享有解除合同的權(quán)利，對(duì)于對(duì)方當(dāng)事人已經(jīng)履行完畢的合同，破產(chǎn)管理人不能解除合同，這與破產(chǎn)法平衡保護(hù)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)和債權(quán)人的利益也是一致的。

4
承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)問(wèn)題
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)需由法律明確規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)作出約定，違反物權(quán)法定原則，不具有法律效力；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)約定有效，可以比照承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定，承租人享有強(qiáng)制續(xù)租的權(quán)利；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)約定有效，但僅具有債權(quán)效力。我們同意第三種觀點(diǎn)，理由是：承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)并非法定優(yōu)先權(quán)，故不具有物權(quán)的效力，承租人據(jù)此也不具有強(qiáng)制續(xù)約的效力。賦予租賃權(quán)對(duì)抗效力以及抑制出租人的自由終止權(quán)利成為各國(guó)共同的傾向,[2]因此承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)作為租賃雙方的權(quán)利義務(wù)安排，具有債法上的效力，承租人享有合同上的請(qǐng)求權(quán)，包括請(qǐng)求繼續(xù)簽訂租賃合同的效力和請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

5
競(jìng)業(yè)禁止問(wèn)題
對(duì)于競(jìng)業(yè)禁止條款的效力，由于系平等商主體之間訂立的合同，一般認(rèn)可其效力。實(shí)踐中有爭(zhēng)議的是競(jìng)業(yè)禁止的范圍如何確定？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要屬于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)范圍的，均屬于競(jìng)業(yè)禁止的范疇；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，只有在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、商品類別、數(shù)量、營(yíng)業(yè)額等方面，對(duì)承租人構(gòu)成對(duì)等性競(jìng)爭(zhēng)或者對(duì)經(jīng)營(yíng)性利益有較大影響，才能認(rèn)定為違反競(jìng)業(yè)禁止義務(wù)。我們認(rèn)為，對(duì)于競(jìng)業(yè)禁止的范圍，首先應(yīng)遵從合同約定。合同范圍約定不明的，應(yīng)以能否與承租人形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，以合理平衡出租人與承租人的利益。

6
不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)問(wèn)題
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)出租人是否享有留置承租人置于該不動(dòng)產(chǎn)上的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)出租人不享有留置權(quán)。《擔(dān)保法》第84條規(guī)定，因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)。據(jù)此，基于租賃合同不能產(chǎn)生留置權(quán)。而且，從比較法看，美國(guó)《統(tǒng)一住房租賃法》明確提出廢除出租人留置權(quán)，[3]故不應(yīng)認(rèn)可其效力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，《擔(dān)保法》第84條已為《物權(quán)法》第230條所取代，基于租賃關(guān)系可以產(chǎn)生留置權(quán)。我們同意第二種觀點(diǎn)，根據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，《物權(quán)法》并未限制債權(quán)債務(wù)關(guān)系的類型，應(yīng)當(dāng)可以適用于租賃合同。

實(shí)踐中的難點(diǎn)在于，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系，如何理解“合法占有”？對(duì)此存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要承租人的動(dòng)產(chǎn)置于出租人不動(dòng)產(chǎn)之上，且非因侵權(quán)行為所引起，[4]即可認(rèn)定為合法占有；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，需承租人自愿將動(dòng)產(chǎn)交付出租人方構(gòu)成合法占有。我們同意第一種觀點(diǎn)。從比較法上看，《德國(guó)民法典》第562條第1款規(guī)定，就出租人因使用租賃關(guān)系而發(fā)生的債權(quán)而言，出租人享有承租人所攜入的物上的質(zhì)權(quán)。[5]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第445條第1款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)之出租人，就租賃契約所生之債權(quán)，對(duì)于承租人之物置于該不動(dòng)產(chǎn)者，有留置權(quán)。但禁止扣押之物，不在此限。從前述法律規(guī)定看，均只要求承租人之物置于該不動(dòng)產(chǎn)即可。從實(shí)踐情況看，承租人自愿將動(dòng)產(chǎn)交付出租人概率較小，對(duì)出租人要求過(guò)于嚴(yán)苛。因此，只要留置之物為承租人由他處所移入，且其移入之目的非屬于臨時(shí)性之置放，[6]出租人即可行使留置權(quán)。

7
租賃關(guān)系中執(zhí)行異議之訴問(wèn)題
1.關(guān)于執(zhí)行異議之訴的起訴條件問(wèn)題。

我們認(rèn)為，對(duì)此需要區(qū)分兩種情況：

一是在帶租拍賣的情形，此時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行人提出應(yīng)當(dāng)除去租賃關(guān)系，對(duì)帶租拍賣提出異議的，屬于《民事訴訟法》第225條規(guī)定的執(zhí)行行為異議，其無(wú)權(quán)提起執(zhí)行異議之訴；

二是在除去租賃關(guān)系的拍賣情形，承租人提出應(yīng)當(dāng)帶租拍賣，對(duì)除去租賃關(guān)系拍賣提出異議，因涉及實(shí)體權(quán)利的爭(zhēng)議，可以依據(jù)《民事訴訟法》第227條規(guī)定處理。

2.關(guān)于租賃與查封的關(guān)系問(wèn)題。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第31條規(guī)定了租賃在查封之前的，可以對(duì)抗執(zhí)行。反之，租賃在查封之后的，承租人不得以其租賃權(quán)對(duì)抗執(zhí)行。

3.關(guān)于租賃與抵押的關(guān)系問(wèn)題。

承租人在債權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)之前已經(jīng)與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的房屋租賃合同，且已按約支付了租金，并實(shí)際占有使用租賃物的，應(yīng)認(rèn)定為“先租賃后抵押”。執(zhí)行法院根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，在對(duì)該租賃物采取拍賣等執(zhí)行措施時(shí)，如果影響到承租人租賃權(quán)的行使，對(duì)承租人要求停止執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。反之，租賃權(quán)在抵押權(quán)設(shè)立之后的，應(yīng)認(rèn)定為“先抵押后租賃”，承租人不得以租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)人。

8
拆遷中承租人的權(quán)利保護(hù)問(wèn)題
租賃期間，出租人的房屋被拆遷的，出租人主張解除合同，要求承租人遷讓房屋，承租人要求分得部分拆遷補(bǔ)償，實(shí)踐中做法不一。我們認(rèn)為，租賃合同尚未到期，房屋遭遇拆遷的，出租人與承租人在租賃合同中對(duì)拆遷時(shí)如何處理有約定的，按照約定處理。租賃合同對(duì)此沒(méi)有約定或者約定不明的，承租人主張賠償損失的，分別其情形予以處理。

1.關(guān)于裝飾裝修價(jià)值的損失。

在承租人有證據(jù)證明其裝飾裝修初始價(jià)值的情況下，其損失與租賃合同已經(jīng)履行的期限相關(guān)，可以剩余租期與全部租期的比例計(jì)算其裝飾裝修損失，但不得超過(guò)房屋所有權(quán)人獲得的裝飾裝修補(bǔ)償。在承租人沒(méi)有證據(jù)證明其裝飾裝修初始價(jià)值的情況下，根據(jù)公平原則由出租人與承租人進(jìn)行分擔(dān)。

2.關(guān)于搬遷損失和停產(chǎn)停業(yè)損失。

商業(yè)地產(chǎn)租賃中，實(shí)際發(fā)生搬遷費(fèi)用和實(shí)際停產(chǎn)的往往是承租人，對(duì)此承租人有證據(jù)證明其搬遷損失和停產(chǎn)停業(yè)損失的，其應(yīng)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，但不得超過(guò)房屋所有權(quán)人獲得的搬遷費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。承租人不能舉證證明的，根據(jù)公平原則由出租人與承租人進(jìn)行分擔(dān)。

3.關(guān)于可得利益。

房屋被征收后會(huì)導(dǎo)致承租人商業(yè)機(jī)會(huì)喪失，承租人向出租人主張可得利益的，由于其獲得的補(bǔ)償不能超過(guò)房屋所有權(quán)人獲得的補(bǔ)償范圍，而該損失并不在征收補(bǔ)償范圍之內(nèi)，故承租人無(wú)權(quán)主張可得利益。

4.關(guān)于補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。

關(guān)于承租人能否獲得補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)，由當(dāng)?shù)卣?guī)定。當(dāng)?shù)卣疀](méi)有規(guī)定的，補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)歸屬于房屋所有權(quán)人，承租人無(wú)權(quán)取得。

[1]《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條第1款規(guī)定：違反國(guó)家金融管理法律規(guī)定，向社會(huì)公眾（包括單位和個(gè)人）吸收資金的行為，同時(shí)具備下列四個(gè)條件的，除刑法另有規(guī)定的以外，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《刑法》第176條規(guī)定的“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”：（一）未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金；（二）通過(guò)媒體、推介會(huì)、傳單、手機(jī)短信等途徑向社會(huì)公開(kāi)宣傳；（三）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報(bào)；（四）向社會(huì)公眾即社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金。
[2]［日］我妻榮：《債法各論（中卷一）》，徐進(jìn)、李又又譯，中國(guó)法制出版社2008年版，第183頁(yè)。
[3]周珺：《美國(guó)住房租賃法的轉(zhuǎn)型：從出租人優(yōu)位到承租人優(yōu)位》，中國(guó)法制出版社2011年版，第166頁(yè)。
[4]黃茂榮：《債法各論》（第1冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社2004年版，第78頁(yè)。
[5]陳衛(wèi)佐譯注：《德國(guó)民法典》（第4版），法律出版社2015年版，第208頁(yè)。
[6]黃立主編：《民法債編各論（上）》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版，第263頁(yè)。