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作者單位：無錫市不動產(chǎn)登記中心

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現(xiàn)如今，無論是按揭貸款買房還是因其他原因融資，作為貸款人，首先想到的擔保方式是不動產(chǎn)抵押，借款人無法提供自己或第三人的不動產(chǎn)作抵押擔保的，貸款人才退而求其次，如以動產(chǎn)抵押擔保，或采用質(zhì)押、保證擔保等方式擔保貸款。在采用不動產(chǎn)抵押擔保過程中，是否要登記？辦理預告登記還是現(xiàn)房登記？是否要收執(zhí)不動產(chǎn)權(quán)證或者不動產(chǎn)登記證明？對于這些方面，貸款人還存在著許多保護抵押權(quán)的認識誤區(qū)，這種認識偏見導致的后果是既對抵押人不公平，也不能真正地保護貸款人自身的合法權(quán)益，下面就常見的幾個誤區(qū)以及如何走出誤區(qū)談些觀點：

誤區(qū)一：收執(zhí)不動產(chǎn)權(quán)證即可，不必辦理抵押登記

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這種情況早在上世紀九十年代普遍存在，現(xiàn)在民間借貸中仍存在一定的市場，即認為在借錢的同時把借款人的不動產(chǎn)權(quán)證扣押在自己那里就行了。出借人錯誤地認為：扣押了不動產(chǎn)權(quán)證，借款人就無法再處分該不動產(chǎn)。這是把不動產(chǎn)權(quán)證視為物品收歸自己。發(fā)生這種錯誤認識的原因是混淆了不動產(chǎn)與動產(chǎn)物權(quán)生效的區(qū)別：動產(chǎn)以交付為物權(quán)生效，而不動產(chǎn)以登記為生效前提。這就是說不動產(chǎn)抵押如果未經(jīng)登記是不產(chǎn)生物權(quán)效力的，即使收執(zhí)抵押人的不動產(chǎn)權(quán)證，貸款也充其量是個普通債權(quán)，再加上因為沒有登記，所以登記簿上沒有記載抵押權(quán)，不動產(chǎn)權(quán)利人在申明遺失權(quán)證后依然可以申請補發(fā)權(quán)證，依然可以處分該不動產(chǎn)。因此，貸款人或出借人要想取得抵押權(quán)，應當申請不動產(chǎn)抵押登記，而不是收執(zhí)抵押人的不動產(chǎn)權(quán)證。

誤區(qū)二：按揭貸款預購商品房只要買賣合同備案即可，不必辦理抵押預告登記

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我國實行商品房預售制度，購房人通過按揭貸款預購商品房成為取得房屋的主要方式，但還存在著金融機構(gòu)對于抵押預告登記認識不足的問題，由于抵押預告登記后不生成抵押權(quán)，所以認為沒有辦理預告登記的必要，同時卻片面地認為只要預售合同已備案，該房屋就不可能再處分。這種誤區(qū)來源于沒有正確認識合同備案與預告登記效力的根本差異，夸大了合同備案的作用，而低估了預告登記的作用。合同備案與預告登記的異同曾有專文分析過，這里就權(quán)利性質(zhì)和效力作簡單對比：一是就權(quán)利性質(zhì)而言，合同備案后的債權(quán)仍然是普通債權(quán)，而預告登記后取得的債權(quán)具有一定的優(yōu)先性；二是就權(quán)利順位而言，在轉(zhuǎn)現(xiàn)之前一旦發(fā)生法院預查封，則如果已經(jīng)合同備案但沒有抵押預告登記，則在轉(zhuǎn)現(xiàn)后預查封轉(zhuǎn)為查封，按揭貸款債權(quán)輪候于查封執(zhí)行的債權(quán)之后，但如果已經(jīng)辦理了抵押預告登記后發(fā)生了預查封，則在轉(zhuǎn)現(xiàn)后抵押預告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記，預查封轉(zhuǎn)為查封輪候于抵押登記；三是就能否順利取得抵押權(quán)而言，辦理了抵押預告登記后轉(zhuǎn)為抵押權(quán)更為順暢，如果不辦抵押預告登記，一方面則一旦發(fā)生預查封的，轉(zhuǎn)現(xiàn)后預查封轉(zhuǎn)為查封，抵押登記無法辦理；另一方面在符合轉(zhuǎn)現(xiàn)條件后會面臨借款人不予配合申請抵押權(quán)登記，導致抵押不成的后果。而只要辦理了抵押預告登記，則登記機構(gòu)在辦理轉(zhuǎn)現(xiàn)轉(zhuǎn)移登記的同時會要求抵押當事人辦理轉(zhuǎn)現(xiàn)抵押登記，準抵押權(quán)與抵押權(quán)達到無縫對接，貸款人的貸款風險得到有效控制。

誤區(qū)三：同時收執(zhí)不動產(chǎn)權(quán)證和不動產(chǎn)登記證明提高抵押安全度

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有些貸款人在辦理了不動產(chǎn)抵押權(quán)登記后，不但自己收執(zhí)不動產(chǎn)登記證明，還要收執(zhí)抵押人的不動產(chǎn)權(quán)證，自認為這樣的安全度才更高。這是抵押權(quán)人出于擔心抵押人擅自處分抵押不動產(chǎn)而要求扣押不動產(chǎn)權(quán)證的考慮。其實，這種擔憂是完全沒有必要的：一是上述誤區(qū)一中已述的原因，即不動產(chǎn)權(quán)證可以由權(quán)利人申請遺失補證，如果抵押人遺失補證，則抵押權(quán)人收執(zhí)的權(quán)證就自然作廢。二是因為抵押登記后已經(jīng)產(chǎn)生抵押權(quán)，根據(jù)物權(quán)法第191條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)要經(jīng)抵押權(quán)人同意，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。所以，抵押人即使保存有不動產(chǎn)權(quán)證，欲處分該抵押不動產(chǎn)的，要經(jīng)抵押權(quán)人同意。如此明文的法律規(guī)定應當可以消除抵押權(quán)人的這種顧慮了。

誤區(qū)四：收執(zhí)不動產(chǎn)權(quán)證即可阻止辦理余額抵押

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直到現(xiàn)在，即使在國內(nèi)有些發(fā)達城市仍然存在著抵押權(quán)人收執(zhí)不動產(chǎn)權(quán)證的舊習，其目的是阻止抵押人辦理余額抵押。抵押權(quán)人一方面在合同中約定不得辦理余額抵押，另一方面收執(zhí)不動產(chǎn)證以防抵押人辦理余額抵押。這種約定有失公平，這促做法也是徒勞的。有失公平體現(xiàn)在辦理了抵押之后是否還有余額、余額為多少都是由抵押人和后順位抵押權(quán)人協(xié)議商定，抵押權(quán)人不能剝奪抵押人繼續(xù)抵押的權(quán)利，其辦理余額抵押后不會侵害抵押權(quán)人的利益，最終實現(xiàn)抵押權(quán)時處分抵押物的所得價款是按抵押順位予以先后受償?shù)模院贤s定的“不得辦理余額抵押”條款通常會被認定無效；收執(zhí)不動產(chǎn)權(quán)證徒勞的體現(xiàn)是上面誤區(qū)一和三中已述原因，不動產(chǎn)權(quán)證只是其中一個權(quán)利憑證，更高的權(quán)利憑證是保存在登記機構(gòu)的登記簿，只要登記簿上記載是抵押人的不動產(chǎn)，其就有權(quán)辦理余額抵押，因此通過收執(zhí)不動產(chǎn)權(quán)證無法阻止抵押人辦理余額抵押。

誤區(qū)五：不動產(chǎn)權(quán)證是唯一的權(quán)利憑證

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貸款人的傳統(tǒng)觀念認為只有不動產(chǎn)權(quán)證（統(tǒng)一登記前是房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）才是證明其權(quán)利的唯一憑證，所以凡抵押必須要借款人或其提供的第三人出具不動產(chǎn)權(quán)證。走出這個誤區(qū)就要把握法律的精神和實踐中的創(chuàng)新改進這兩方面的情況。在法律層面，物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載與登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。這個規(guī)定闡明兩個要點：一是不動產(chǎn)權(quán)證不是物權(quán)的唯一憑證；二是通常只要登記簿記載是權(quán)利人的不動產(chǎn)，即使無法提供不動產(chǎn)權(quán)證，也可以申請抵押登記。在實踐層面，各地從簡化辦事手續(xù)、提高工作效率考慮，對于短暫性的權(quán)利不再頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證，如《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》指出，建筑物區(qū)分所有權(quán)的房屋首次登記的，登記事項可以只記載于不動產(chǎn)登記簿，不核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明。因此江蘇省各地對于開發(fā)商所有的、需要銷售的房屋不需發(fā)證，此時，如果開發(fā)商以未售的商品房抵押時，就無需提供不動產(chǎn)權(quán)證。貸款人要順應法律法規(guī)和創(chuàng)新環(huán)境的變化，及時改進原有的觀念和做法。

誤區(qū)六：紙質(zhì)不動產(chǎn)登記證明是抵押權(quán)的必要憑證

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長年以來，抵押登記均生成紙質(zhì)不動產(chǎn)登記證明，貸款人把這一證明視為放款的重要依據(jù)，并且在內(nèi)部建立紙質(zhì)證明保管和提取的制度。但是，近年來隨著互聯(lián)網(wǎng)服務在各行業(yè)的快速發(fā)展，不動產(chǎn)登記電子證書（證明）應運而生。例如，江蘇省自然資源廳2019年印發(fā)《江蘇省不動產(chǎn)登記電子證照規(guī)范（試行）》以來，全省各地都開展了不動產(chǎn)登記電子證書（證明）的建設工作，電子證書（證明）與紙質(zhì)證書（證明）具有同等效力，只要完成登記就即時生成電子證書（證明），這不但提高了效率，而且在下次辦理登記時無需當事人提交登記證書（證明），無疑這是便民利民的又一舉措，金融機構(gòu)作為申請登記的主要當事人，其認識不能再停留在紙質(zhì)證書的年代，要及時調(diào)整內(nèi)部管理規(guī)定，這方面與登記機構(gòu)同步提供給客戶更好的貸款抵押服務。