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??這可能是首創置業（02868.HK）最后一份中報。

??一個月前，一則退市消息，讓長期徘徊在仙股之列的首創置業“火爆”了起來，近期股價連升了兩個臺階，最高沖至2.54港元/股，漲幅超124%。

??8月4日，首創置業發布2021半年報，期內合同銷售額402.7億元，同比增長19.5%；營業收入約110.13億元，同比增加約19.46%；歸母凈利潤約2.26億元，同比減少73%。

??增收不增利、利潤持續下滑，首創置業這份中報有些黯然。

??退市之后，首創置業將成為首創集團全資持有的非上市公司?？硕鹱C券資產管理部固定收益副總經理孫楊認為，首創置業的新出路或集中于城市運營商維度。

??凈利“三折”

??今年上半年，首創置業錄得營業收入約110.13億元，同比增加約19.46%。但其營業成本從68.82億元增加了近20億元達到87.55億元，同比增速達到27.2%，遠超營收增速。

??成本大增壓縮了利潤空間，期內首創置業毛利只有22.6億元，僅同比增長1億元左右。

??與此同時，首創置業投資收益從2020年中期的11.47億元大幅減少至6億元，對凈利潤形成較大沖擊。期內，歸母凈利潤約2.26億元，同比減少73%，相當于打了“三折”。

??克而瑞證券資產管理部固定收益副總經理孫楊認為，首創置業利潤下降，一是項目本身布局城市能級較高，毛利較低，另外就是非主營業務收入和投資收益對公司的凈利潤造成了影響，其營業外收入在2791萬元左右。

??從城市布局來看，京津冀、長三角以及珠港澳是首創置業三大核心城市圈，期內實現簽約金額人民幣298.2億元，占比約74.0%。

??剝離奧萊，放緩拿地

??在私有化公告中，首創置業表示其已基本失去上市平臺股權融資的優勢。

??但半年報顯示，首創置業在今年上半年的融資規模已超過人民幣100億元，相比去年同期的70億元大幅增長。其中包括4億美元高級債券、兩期公司債券合計44.3億元以及兩期中期票據合計36.54億元。

??截止2021年6月底，首創置業短期借款、應付票據、一年內到期的非流動負債合計約291.4億元，總有息負債總額約987.6億元，較2020年底增長約30億元，此外，還有擔保余額為80.56億元。

??據2020年底數據，首創置業剔除預售款的凈資產負債率為74.3%，凈負債率為124.4%，現金短債比為1.13倍，腳踩兩條“紅線”。

??在業績下滑，債務提升的情況下，首創置業的“求生欲”主要體現在，通過剝離資產、放緩拿地等措施，優化財務杠桿。

??今年3月，首創置業稱，向其控股股東首創集團轉讓旗下全部奧萊業務。首創置業的奧萊業務主要裝在其商業地產上市平臺首創鉅大，數據顯示，首創鉅大2018年-2021年上半年，虧損分別為1.98億元、2.24億元、3.2億元以及1980.3萬元。同時其資產負債率逐年攀升，2021年上半年為76.57%，相比2018年同期增長13個百分點。

??這份看似“包袱”的業績，在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，對于要啟動私有化的首創置業來說，有利于以較低的成本實現私有化。

??債務壓力下，首創置業拿地速度有所放緩。今年三月的業績會上，首創置業董事長李松平曾表示“首創置業謀取健康的、可持續的發展之路，不再盲目追求體量、規模，甚至速度。”

??根披露，首創置業上半年新增土地項目數量只有三個，分別是浙江省桐鄉市高鐵新城項目、上海市松江廣富林地塊和青浦夏陽雙地塊，三宗地塊總價為39.15億元，占其營業收入的30%左右。

??數據顯示，2018年-2020年，首創置業的新增項目數量分別為27個、22個、10個，對應土地投資額為409億元、355.5億元、189.9億元。

??截至2021年6月底，首創置業土地儲備總建筑面積1574.5萬方， 地上建筑面積1198.9萬方；權益總建筑面積1024.3萬方，權益地上建筑面積778.7萬方。

??首創置業表示，未來幾年，都將在保持簽約規?；痉€定和適度投資規模的情況下，致力于調整資產結構和業務布局，探索新利潤的增長點，比如物業管理、商業運營和輕資產的業務平臺，來降低杠桿水平，保持充足的流動性，來增強抗風險的能力。