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根據(jù)全國消協(xié)組織的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，商品房開發(fā)商逾期給購房者辦理房產(chǎn)證依然是房產(chǎn)領域投訴率最高的問題之一。

老百姓花幾十萬甚至上百萬買套房，結果卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，以至于買賣房屋、孩子入學等都受到極大限制，自己花錢買的房子，確沒有權利憑證證明它屬于自己，這真是一件讓人糟心的事情。那么，一旦遇到這樣的問題，購房者究竟應該怎么辦呢，今天我就給大家來全面剖析一下這個問題。
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房產(chǎn)證除了證明房子是你的，還有什么用？

眾所周知，房產(chǎn)證是極為重要的，但是一旦說起具體的用詞，卻不是很清晰，很多人單純的把它理解為只是一份權利憑證，用來證明房子是自己的而已，忽略了房產(chǎn)證的諸多作用。那么房產(chǎn)證到底有啥用呢？房產(chǎn)證至少有七項作用您必須了解。

1、房產(chǎn)證是房產(chǎn)的買賣、交換、租賃和抵押時出具的重要法律文件。沒有辦好房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能進行買賣交易。任何房產(chǎn)交易行為的第一個步驟就是驗證房產(chǎn)證的真實和有效性，可以這樣說，房產(chǎn)證是一切買賣交易的基礎法定文件。
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2、沒有辦好房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能進行轉讓、贈與和繼承。在沒有拿到房產(chǎn)證之前，購房者還不能算是該房產(chǎn)的法律意義上的擁有者。

3、置換與出租等形式的房產(chǎn)交易行為無法進行，即使簽定了相關合同或協(xié)議也會被視為無效，不能受到法律保護。

4、在沒有拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)無法進行質(zhì)押、典當?shù)刃袨椤o法通過房產(chǎn)的質(zhì)押、典當來獲得貸款或承擔其它民事責任。

5、在該房產(chǎn)所處土地被征用或房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。現(xiàn)在房產(chǎn)市場上的所謂“小產(chǎn)權住房”就會因沒有房產(chǎn)證存在這些問題。

6、在沒有拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)的所有權仍然屬于開發(fā)商，如果開發(fā)商存在將房產(chǎn)抵押借貸的行為或因債務問題被強制執(zhí)行時，該房產(chǎn)可以被債權人（如銀行）依法拍賣還貸。

7、在土地使用權期限到期時無法對繼續(xù)使用該土地進行申請。

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為什么產(chǎn)權證會無法及時辦理？

房產(chǎn)證有諸多作用，需要經(jīng)過很多程序才能辦理下來，然而在實踐中，總會因為各種原因?qū)е卵诱`業(yè)主辦理產(chǎn)權證。影響業(yè)主房屋權屬證書未能及時辦理的“開發(fā)商原因”大致有以下幾種：

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的違章建筑。從嚴格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《房屋登記辦法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設施。其違反法律法規(guī)的規(guī)定，未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記或者未經(jīng)過政府部門的許可，無法取得房屋的產(chǎn)權證。例如某開發(fā)項目報請建造20層高的住宅樓，實際竣工時偷偷加蓋3層，那么未經(jīng)審批的剩余3樓則無法辦理產(chǎn)證。

2、開發(fā)商具備銷售條件，但未取得房屋的驗收合格證。房屋因存在質(zhì)量問題和其他問題而未取得驗收合格證，《城市房地產(chǎn)管理辦法》第二十七條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用.有的房地產(chǎn)項目會因工程竣工后無法通過環(huán)保驗收或者消防驗收等，造成無法實際交房而導致影響后續(xù)的辦理產(chǎn)證。

3、開發(fā)商不具備商品房銷售條件。例如開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等，則商品房無法辦理相應的房屋產(chǎn)權證。開發(fā)商符合商品房銷售條件并驗收合格后，方可辦理房屋產(chǎn)權證。

4、其他原因。如開發(fā)商將房屋抵押用于融資或一房多賣，將會可能導致購房者失去居住權，更不用說辦理不動產(chǎn)權證；或者由于開發(fā)商涉訴導致的房屋被法院查封等，也不能辦理房屋權屬證書。
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逾期辦證的違約金如何確定？

房子不同于一般的商品，房產(chǎn)證更牽扯諸多利益，一旦開發(fā)商逾期給購房者辦理房產(chǎn)證便會導致購房者對房屋的權利受到極大的限制，侵犯了購房者的利益，所以此時無論是依法還是依照合同約定，購房者都可以要求開發(fā)商進行賠償。關于違約金數(shù)額的確定我們?yōu)榇蠹铱偨Y了以下幾個要點：

1、關于逾期辦證違約金或損失賠償?shù)臅r間計算起點問題

根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款之規(guī)定，逾期辦證違約金或損失賠償?shù)挠嬎闫瘘c，應當首先遵從合同約定。如合同無約定，則應按照房屋竣工與否分別確定計算起點，尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。司法實踐中，對該條文的理解一般不存在爭議。

2、關于逾期辦證違約金或損失賠償?shù)臅r間計算止點問題

關于何時為逾期辦證違約金或損失賠償?shù)挠嬎阒裹c，最直觀也是最便于操作觀點便是便是買受人實際取得了房屋產(chǎn)證書之日止。筆者認為，此種觀點不可取。因為，實踐中造成逾期辦證的原因多種多樣，除出賣人原因外，還有買受人不配合、房產(chǎn)管理部門不作為等原因。因買受人或房產(chǎn)管理部門原因致使辦證逾期，讓出賣人承擔違約或損失賠償責任，則有違公平。

實踐中，出賣人只要將辦理房屋權屬證書所需資料報備于房產(chǎn)管理部門，符合辦證條件并將此情況通知于買受人，則視為出賣人履行了辦證義務。相應的逾期辦證違約金或損失賠償?shù)挠嬎阒裹c應為出賣人完成上述任務止。

3、關于逾期辦證違約金或損失賠償?shù)挠嬎銟藴蕟栴}

根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第二款之規(guī)定，合同約定了逾期辦證違約金的，應當遵從約定；如違約金約定過高，出賣人可請求法院或仲裁機構予以適當減少。

最高人民法院 《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

如合同未約定逾期辦證違約金，則買受人可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準主張損失。也可以按照年利率6%要求支付資金占用期間的損失。

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對于上述“已付購房款總額”，除買受人實際支付給出賣人的款項外，是否包含通過銀行按揭貸款部分，實踐中存在不同的理解。筆者認為，應當包含銀行按揭貸款部分。因為，銀行按揭貸款部分是買受人向銀行貸款并承擔還本付息義務，銀行按照買受人指示向貸款支付給出賣人。因此，應當視為買受人支付的款項。

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逾期交房和逾期辦證的違約責任可以同時要求賠償么？

在一般的商品房買賣合同中，逾期辦理房產(chǎn)證的違約責任往往都會進行細致明確的約定，實踐中我們發(fā)現(xiàn)，逾期交房、逾期辦證是不少開發(fā)商出現(xiàn)的“一條龍”問題。

房屋未按約定時間交付，往往會影響后續(xù)房產(chǎn)證的辦理。而對這兩項的延遲，業(yè)主都可以進行索賠。

關于這個問題，最高人民法院有過公報的典型案例，我貼出來供大家參考。

最高法院公報案例：開發(fā)商同時承擔逾期辦證與逾期交房的違約責任
周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
《最高人民法院公報》2016年第11期

裁判摘要
商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責任，但同時又約定開發(fā)商承擔了逾期交房的責任之后，逾期辦證的違約責任就不予承擔的，應認定該約定屬于免除開發(fā)商按時辦證義務的無效格式條款，開發(fā)商仍應按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責。
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開發(fā)商把逾期辦證責任推給政府站的住腳嗎？

在業(yè)主起訴開發(fā)商逾期辦證的案件中，有不少開發(fā)商會將逾期原因的矛頭指向政府的行政效率，認為政府部門拖延辦理才是導致逾期辦證的重要原因，但這與政策調(diào)整導致逾期辦證的情形不同，開發(fā)商以此理由進行抗辯時，往往難以得到法官的支持，原因有以下三點：

首先，所謂政府拖延辦理房產(chǎn)證導致逾期辦證的，一般并非只是政府單方面效率不高所致，開發(fā)商也負有對整體辦證時間不能準確把握和調(diào)控的責任，比如與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中約定辦證期限過短，或向相關部門提交辦證材料過晚，以致從材料提交到政府部門至辦證截止期限之間的預留時間太短，留給政府的期限不足以其部門內(nèi)部完成辦證流程；

其次，開發(fā)商難以就其主張的“政府拖延辦理”這一抗辯理由進行舉證，不能提供按期向政府部門提交資料的收件憑證，另有部分開發(fā)商以政府某兩個或多個部門不配合導致辦證逾期為抗辯理由，亦容易陷入空口無憑或所舉證據(jù)效力低微的不利處境；

最后，即使的確因為政府一個或多個職能部門的拖延造成逾期辦證，由于合同和具體行政行為都具有相對性，此時開發(fā)商也難以免責，而是應該首先向業(yè)主承擔違約責任，再向特定的政府職能部門進行追償。

所以，有些朋友覺得逾期辦證的原因涉及政府，就對起訴開發(fā)商有顧忌，這是完全沒有必要的。
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購房者如何依法維權？

1、與開發(fā)商協(xié)商解決

遇到逾期辦證問題，業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商如可先行協(xié)商溝通，能更直接、及時、平和地表達業(yè)主訴求，交換雙方意見，從而有效地解決矛盾，避免訴累。業(yè)主在直接找開發(fā)商主張違約金事宜時，應當首先準備好必要的證明材料，其次應闡明具體的事實經(jīng)過，提出自己的合理要求，最后須注意時效性。最關鍵的一點是，法律程序與協(xié)商、談判、媒體輿論監(jiān)督等手段可綜合使用，能更高效地解決相關問題。逾期辦證問題通常涉及面廣泛，主體眾多，業(yè)主在其中進行周旋難免力不從心，建議尋找律師等專業(yè)人士負責做專業(yè)的事情，以免自身權益受損。

2、民事訴訟、仲裁

當然業(yè)主也可以通過民事訴訟或仲裁途徑對開發(fā)商存在的逾期問題進行救濟,除要求開發(fā)商辦理產(chǎn)證，承擔逾期辦證的違約責任外，滿足一定的條件還可以退房并要求賠償損失。
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法律規(guī)定

《中華人民共和國合同法》

第三十九條　采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。

???? 第四十條　格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

???? 第五十三條　合同中的下列免責條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。

第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第十九條? 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。

轉自：京云房產(chǎn)律師團文丨孟律師? 煙語法萌