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轉自“律行天下”?

來源：人民法院報? 文：淮南中院 姚多生

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在運營公司無力履行運營合同所約定的租金給付義務的情況下，產權式商鋪的業主往往會將其訴至法院，要求運營公司支付所欠繳的租金，同時要求解除合同，返還商鋪。對于解除合同后，業主是否有權要求返還商鋪的訴請，理論及實踐中存有分歧。

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觀點分歧

第一種觀點認為，應支持業主的返還訴請。我國民法總則第一百一十四條規定：民事主體依法享有物權。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。產權式商鋪的業主作為所有權人對商鋪享有物權，其對商鋪應當享有直接支配的權利。在合同解除后，業主對商鋪可以基于所有權的行使而要求運營公司返還商鋪，運營公司理應返還商鋪，以便業主行使物權。

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第二種觀點認為，不應支持業主的返還訴請。產權式商鋪不像傳統商鋪有著實際的可見的實體位置，而是由開發商將商業建筑物進行分割，再將若干獨立的分割部分對外進行銷售，但因產權式商鋪在銷售后需要統一交由運營公司進行營運，故開發商一般不對這些獨立部分進行隔斷。在此種情形下，產權式商鋪沒有實際物理隔斷，也無明確的四至以及供電供水系統，故業主的返還訴請無法明確，不應支持。

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第三種觀點認為，是否支持商鋪業主的返還訴請應當視商業建筑的整體使用現狀而定。產權式商鋪的業主作為商鋪的所有權人，依據物權法的規定對商鋪享有占有、使用、收益以及處分的權利。在運營合同解除后，作為所有權人原則上應當享有要求運營公司返還商鋪，以便對商鋪行使上述物權的權利。但在處理此類訴請時應當將整個商業建筑的現狀考慮進來，若商業建筑整體已交由運營公司進行運營并已實際交付使用，此時少數業主的返還訴請就不應得到支持，反之則應當支持返還訴請。

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筆者認為上述第三種觀點更為妥當。

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第一，合同解除后返還商鋪既是合同解除的法律后果，更是商鋪業主所有權權利內容的一種體現，法院原則上應支持。上述第二種觀點不利于對物權的保護，也與我國的法律體系不相適應。我國物權法第五條規定：物權的種類和內容，由法律規定。物權法確立了物權法定原則。產權式商鋪購房者享有的是所有權，作為所有權的一種，法律并未對產權式商鋪的所有權作出限制，如果僅僅以位置無法明確、沒有實體隔斷、不具備返還條件等理由予以駁回所有權人的訴請，顯然違背了我國物權法的規定。而且，上述第二種觀點也沒有從根本上解決當事人之間的法律糾紛，一旦商鋪業主通過向主管部門申請確定四至的方式來確定商鋪位置后，法院依然無法回避其返還商鋪訴請的主張應否支持的問題。

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第二，各產權式商鋪的業主所享有的物權是平等的，不得因行使物權而侵害到他人物權的合法行使。在商業建筑已經整體交由運營公司進行招租并已實際交付使用的情況下，此時各商鋪業主的產權式商鋪只有在整體進行使用、收益的情況下才能發揮其最大的效能，個別業主所訴請的返還商鋪一旦得到支持，可能會影響到其他業主基于物權而享有的使用、收益以及處置的權利，在這種情形下對上述業主訴請要求返還商鋪的主張，不應得到法院的支持，對該部分業主就產權式商鋪物權的行使進行相應的限制。上述第一種觀點看似符合我國現行的法律規定，卻忽略了實踐中產權式商鋪業主眾多、利益訴求多元的現狀，不利于眾多商鋪業主物權的平等保護，也與我國物權法所確定的物權之恰當平衡原則相抵觸，并不可取。

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對產權式商鋪業主行使物權進行限制的法理依據

目前對于產權式商鋪的所有權人行使物權進行必要限制已逐漸成為理論界和司法實務界的共識，但該種限制的法理依據是什么，司法實踐中依然有著不同的認識。

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共有說。持該觀點的人認為，產權式商鋪業主之間系按份共有法律關系，故該類商鋪的業主在行使所有權時，理應按照共有的法律特征進行必要的限制。但筆者認為，共有說并不可取，理由如下：

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首先，與我國物權法的規定相沖突。產權式商鋪屬于不動產，依然需要由登記機關頒發權利證書，而登記機關所頒發的權利證書中記載了房屋面積、權利人以及共有情況等內容。我國物權法在第二章第一節不動產登記中明確規定不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。根據上述法律規定，產權式商鋪業主對商鋪的所有權屬于單獨所有還是共同所有應當依據不動產登記機關的登記簿以及權利證書來確定。忽略產權式商鋪的權利證書以及不動產登記簿中關于共有情況的記載，而是根據產權式商鋪的外觀認定產權式商鋪眾多業主之間對商業建筑按照份額共同所有，顯然不符合物權法的法律規定。

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其次，根據物權法規定，不動產登記應屬于不動產登記機關的行政職能，如果權利人認為登記機關登記的內容錯誤，可以通過向登記機關申請更正或者提起行政復議和行政訴訟解決。法院在民事案件審理過程中，直接通過裁判的形式來確立本屬于不動產登記以及權利證書記載的事項，容易引起司法權與行政權的沖突。

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第三，與我國現行的民事訴訟程序規定不相符?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第七十二條規定：共有財產權受到他人侵害，部分共有權人起訴的，其他共有權人為共同訴訟人。合同解除后運營公司占有商鋪實質上侵害了商鋪的物權，按共有說，此時各商鋪業主之間屬于共有關系，此時所有商鋪業主應共同參加訴訟，如果在僅有涉案商鋪業主與運營公司參加訴訟的情況下進行裁判就違反了民事訴訟程序規定。

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物權之恰當平衡說。持該觀點的人認為，權利的行使均有邊界，不可跨越邊界，一旦跨越，就會侵害到他人的權利。物權的取得和行使也不能例外。物權法第七條規定：物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。該條即物權法所確立的維護公共利益與物權之恰當平衡原則。產權式商鋪業主作為權利人在行使權利時，同樣不能損害公共利益以及他人的合法權益，必須以恰當的方式行使自己的所有權，所以應對其進行必要的限制，筆者贊同該種觀點。任何人在權利的行使過程中都應當負有尊重他人合法權益，以恰當方式行使權利的義務。首先應當尊重產權式商鋪業主對其商鋪專有部分所享有的獨立的排他的所有權，即業主可以完整的享有占有、使用、收益以及處分的權利，但產權式商鋪因其自身的特點使得業主的權益是緊密相連的，業主之間的獨立商鋪往往只有集中起來才能發揮最大的功效，在商業建筑整體對外進行了招租使用的情況下，業主基于對商鋪的所有權，要求運營公司返還商鋪，可能會影響到商業建筑功能的整體發揮，從而影響到其他業主物權的實現，在這種情形下對業主物權行使的方式加以限制就顯得尤為必要，且我國物權法第七條所確立的維護公共利益以及物權之恰當平衡原則也為法院駁回業主返還商鋪的訴請提供了法律依據。

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產權式商鋪業主因運營公司不履行合同而解除合同后，要求返還商鋪的主張，就其本質上講是業主作為商鋪所有權人行使物權的一種方式，但其行使物權的方式不應當損害到其他業主作為所有權人的權益，當遵循物權之恰當平衡原則，法院在審理中亦應當將審查重點放在該種訴求若得到支持后，是否會明顯影響到其他業主合法權益上，從而做到實現法律效果與社會效果的有機統一。