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案情簡介

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? ? ? 【房產抵押登記在先辦理】馬姓兄妹的父母（王某、馬某某）有北京的一處房產，馬某（妹）通過房屋買賣方式到房管局辦理了房屋轉移變更登記，將上述房屋登記在自己名下，取得了房屋所有權證。馬某（妹）取得房屋所有權證后，于2014年4月17日為涉案房屋辦理了債權數額為170萬元的最高額抵押，抵押權人為南京銀行股份有限公司北京分行（以下簡稱南京銀行北京分行），簽訂《最高額抵押合同》并辦理了抵押登記。

? ? ? 【原產權人產權證在后被撤銷】2015年7月，馬姓兄妹母親王某（父親馬某某2015年6月8日病故）提起行政訴訟，將房管局及第三人馬某（妹）、南京銀行北京分行、李某某起訴至法院，法院在審理期間委托鑒定機構馬某（妹）提交辦理涉案房屋權屬轉移登記所用的房屋所有權轉移登記申請書、存量房屋買賣合同、資金自行劃轉聲明、房屋登記詢問筆錄等上面“馬某某”簽名是否其本人書寫進行筆跡鑒定，經鑒定鑒定檢材與樣本不是同一人書寫，遂于2016年11月29日作出（2015）昌行初字第167號行政判決書，判決撤銷房管局于2009年5月27日為馬某（妹）頒發的X京房權證昌字第XX**號《房屋所有權證》。南京銀行北京分行不服上述一審行政判決提起上訴，北京市第一中級人民法院認為上述一審行政判決撤銷涉案房屋所有權證，并未對南京銀行北京分行的抵押權產生直接影響，認為其不符合上訴案件的受理條件，故于2017年9月7日作出（2017）京01行終409號行政裁定書，裁定駁回南京銀行北京分行的上訴。

? ? ? 【真實房產權利人的遺囑】2015年5月20日，馬某某、王某立《遺囑》一份，該遺囑載明：“我馬某某和老伴王某共同資產百年之后歸大兒子馬某（哥）一個人繼承，以上是我們的老人的心愿。馬某某，2015年5月20日，寫”并在其名字上摁手印。王某在“馬某某”右側書寫“王某同意”并在其名字上摁手印。見證人汪某某、張某某、馬啟某簽名并摁手印。

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爭議焦點

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? ? ? 一、房屋產權還未撤銷期間，真實權利人出具了遺囑，在房屋產權撤銷房產權恢復至真實產權人名下后，遺囑是否有效？

? ? ? 二、無權處分人在具有真實產權登記情形下，辦理了銀行抵押登記。事后產權證被撤銷，銀行是否屬于善意，從而享有取得抵押權？

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分析

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關于第一個問題

遺囑效力問題

? ? ? 繼承自被繼承人死亡時開始。繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。具體到本案，訴爭的房屋原登記在馬某某名下，根據查明的事實，該房屋系馬某某與王某婚姻關系存續期間取得，目前訴爭房屋雖無《房屋所有權證書》，但仍屬于二人的夫妻共同財產。馬某（妹）雖于2009年5月27日曾經取得了訴爭房屋的《房屋所有權證書》，但根據法院生效判決，其《房屋所有權證書》因缺乏事實基礎被依法予以撤銷。鑒于訴爭房屋屬于馬某某與王某的夫妻共同財產，二人有權就訴爭房屋中各自所占份額進行處分。

? ? ? ?遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。2015年5月20日，在三位無利害關系的鄰居見證下，馬某某以其與王某二人名義親筆書寫《遺囑》一份，將二人夫妻共同財產訂立遺囑指定由馬某（哥）一人繼承。馬某某簽名并注明日期，王某簽名并書寫“同意”字樣，三位見證人也分別簽名。該《遺囑》符合共同遺囑的形式要件，且處分的是馬某某與王某夫妻共同財產，亦無相反證據證明簽訂遺囑時被繼承人不具備相應的行為能力，故該共同遺囑應屬合法有效。

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關于第二個問題

銀行是否善意取得抵押權

? ? ? 根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定，認定南京銀行善意取得案涉抵押權，須同時滿足三個條件：第一，南京銀行取得抵押權時須為善意；第二，南京銀行為取得抵押權支付了合理的對價；第三，抵押權已經辦理登記。

? ? ? 首先，南京銀行在辦理相應抵押登記手續時，案涉房屋所有權證上記載的所有權人為馬某（妹），房屋所有權證亦由馬某（妹）本人持有，馬某（妹）具有房屋所有權人的權利外觀，南京銀行有理由相信馬某（妹）為案涉房屋真實所有權人。盡管馬某（妹）持有的房屋所有權證嗣后被撤銷，但現有證據表明南京銀行在辦理抵押登記時并不存在知道或應當知道馬某（妹）系無權處分的情形，因此應認定其為善意。馬某（哥）雖主張南京銀行與他人惡意串通或在審查放貸時具有故意或者重大過失，但并未能夠提交有效證據予以證明，故其關于南京銀行不構成善意的上訴理由，本院不予采信。其次，南京銀行向馬某（妹）發放了170萬元貸款，為取得抵押權支付了合理的對價。南京銀行與馬某（妹）簽訂的《最高債權額合同》、《最高額抵押合同》、《個人授信業務用款申請書》被生效判決確認為合法有效，故本院對馬某（哥）關于南京銀行的放貸行為具有違法性的主張不予采信。再次，南京銀行就案涉抵押權辦理了登記手續，并取得了他項權利證書。綜上，一審法院認定南京銀行善意取得在案涉房屋上設立的抵押權并無不當。