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案例：甲公司的董事長A向B借款2000萬，并約定了借款利息、借款期限等相關內容。借款合同簽訂后，B分批次將2000萬匯入A的賬戶。債務到期后，A沒有如期還款，B訴至法院，經法院調解，由A分三次還清本金及利息，并以甲公司名下已經被B申請查封的房屋作抵押。調解生效后，法院向登記機構送達了協助執行通知書，要求依照調解書中確定的債權辦理抵押登記，登記機構應如何處理？
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分析：本案筆者從三個方面進行分析討論，一是登記機構是否可以依囑托辦理抵押登記；二是囑托文書中抵押登記信息要素不全，且不明確，是否可以停止執行；三是若不停止執行，實務中登記機構又該如操作？
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在登記實務中，依當事人申請啟動抵押登記屬常見情形，但相關法規也并未明確限定人民法院不可囑托辦理抵押登記。從登記機構方面來看，只是目前的登記系統中并未設置依囑托辦理抵押登記的程序而已。筆者認為，若囑托文件中抵押登記的相關信息明確、齊備（如抵押權人及抵押人的身份信息、債權數額、債務履行期限、抵押物狀況等），登記機構“借用”系統設置的依申請登記的程序也可辦理。
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在本案中，由于調解書中約定的債權數額不僅包括了本金，還包括了利息和B為實現債權而支出的費用，且囑托送達時已超過調解書中約定的最后一期還款時間，當事人之間是否已經部分履行了約定，囑托文件中未說明，且要求囑托登記的具體債權數額及債務履行期限等信息也未載明。因此，登記機構辦理抵押登記所需的必要信息無法從囑托文件中直接獲取，故無法正常辦理抵押登記。根據法發[2004]5號、法辦[2006]610號，以及法發[2010]15號等文件的要求，登記機構不應對生效法律文書和協助執行通知書等進行實體審查，有異議的可向人民法院提出審查建議。因此，結合本案，即使囑托文件中抵押登記的必要信息不具體、不齊全，登記機構執行有困難，可向人民法院提出審查建議，但不得停止執行。
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登記機構不停止執行，那又該如何操作呢？首先登記機構應當及時向人民法院提出司法建議函，建議人民法院明確協助辦理抵押登記的相關信息（如：抵押人和抵押權人的身份信息、債權數額、債務履行期限、抵押不動產的具體情況等）。其次，登記機構可按以下兩種情況處理：一種是，仍按照抵押登記辦理，債權金額暫可記載為調解書中明確的全部的主債權金額，并登記簿備注欄和審查意見中特別注明該案在今后的查詢利用時，本次記載的主債權數額不得作為最終確定的債權金額，并對查詢的對象做好解釋工作。待人民法院回函明確后，再作更正登記。另一種方案是，先辦理行政限制，將依囑托抵押的事項記載于限制內容中，待與人民法院溝通并回函后，再根據人民法院提供的相關信息辦理抵押登記。在此之前，若有其他登記（含囑托）的，應當將本次囑托事項明確告知相關申請人。
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??【來源】《不動產登記實務研究》2018年第12期
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??【作者】重慶市不動產登記中心 李敏
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