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?編者按：現實中不動產抵押登記對象與物權法規定的抵押擔保范圍存在不一致時如何處理？司法實踐分歧很大。北京三中院史智軍法官最新原創文章對此作了系統梳理，從實務角度提出了可行方案。小編讀完后，獲益不小，現刊登出來，供各位參考：

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依據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第187條的規定，不動產抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。抵押權設立之后，對于抵押權人而言，其意義主要有二：其一，債權的實現有了物的保證；其二，相比于普通債權，具有了就擔保財產優先受償的權利。然抵押權人能夠在多大范圍內實現優先受償，則取決于抵押物的擔保范圍。對于擔保范圍，《物權法》第173條規定：“擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。”然上述擔保范圍是否必須進行登記，法律規范并未明確，進而導致司法實踐中出現了如下爭議：當不動產登記簿僅記載主債權數額未記載擔保范圍時，抵押權人的優先受償范圍如何確定？對此問題，筆者嘗試在梳理實踐和理論觀點的基礎上，結合現實需求，尋求可行的解決之道。

一、問題：不動產抵押登記的債權數額是否等同優先受償范圍

對于不動產抵押而言，其登記的表現形式以《不動產登記暫行條例》（2015年3月1日實施）為分界點。該條例實施之前，登記的外現形式是“他項權證書”，其相關的登記項目顯示為“債權數額”，實踐中此處登記的絕大多數為債權本金；該條例實施之后，抵押權的外現形式為“不動產登記證明”，其相關的登記項目顯示的是“擔保債權的數額”，與之前相比并無實質變化。

對于不動產抵押的優先受償范圍而言，其相關糾紛主要體現出兩種類型。第一種發生在抵押權人和債務人之間，即當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，對于未記載于不動產登記簿的利息、違約金等數額，能否成為抵押權人的優先受償范圍并被裁判主文所確認時常成為糾紛起因。第二種發生在在先抵押權人與普通債權人或后順位抵押權人之間，即抵押物所有人的債務繁多，在多個債權人申請執行進入到執行分配程序之后，在先抵押權人享有的優先受償權范圍，直接關系到普通債權人和后順位抵押權人的利益，故上述各方時常就在先抵押權人的優先受償范圍與抵押登記之間的關系產生爭議，進而引發執行分配方案異議之訴。

以上文所述的不動產抵押的登記形式為基礎，此類糾紛中當事人的爭議焦點集中在兩個層面：其一，不動產權屬證書上所記載的“債權數額”是否等同于擔保范圍即抵押權人能夠優先受償的范圍？其二，在不動產登記簿記載的“債權數額”與抵押合同約定的擔保范圍不一致時，應以何種標準確定抵押權人的優先受償范圍？對于上述兩個問題，實務界和理論界的觀點均不一致。

二、爭議：實務界和理論界的代表性觀點梳理

（一）實務界的代表性觀點梳理

具體到司法實踐，筆者結合從中國裁判文書網上查詢的案例及各省高級人民法院的規范性文件，從中梳理出了和“不動產抵押登記與優先受償權范圍”相關的三種代表性觀點。

第一種觀點可歸納為“嚴格登記論”。即以不動產權利證明或登記薄中記載的債權數額來確定抵押權人的優先受償范圍。如《江蘇省高級人民法院民二庭關于當前商事審判若干問題的解答》規定：“問：在金融借款糾紛中，銀行與債務人、擔保人在以房地產作為抵押物的抵押合同中約定的擔保范圍包括本金、利息、實現債權的費用等，但是在辦理房地產抵押登記時，登記機關在登記薄上記載的主債權范圍僅為本金部分，或者登記機關發放的他項權證記載的主債權范圍僅為本金部分，與當事人之間的抵押合同約定不一致，當抵押權人要求就抵押物超出本金部分的價值優先受償，或者當后順位的抵押權人要求就超出部分優先受償，或者債務人的其他債權人要求就超出部分共同受償時，就會發生權利受償范圍和順位的沖突，應當如何處理？答：房地產抵押權屬于物權，房地產抵押登記屬于不動產物權登記。《物權法》第16條規定，不動產登記薄是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。因此，抵押擔保的范圍應以登記機關不動產登記簿的記載內容為準，除非有證據表明登記簿的記載錯誤。對抵押權人主張就抵押物價值超出登記價值的部分優先受償的，不應予以支持。”

第二種觀點可歸納為“遵循約定論”。即在不動產登記簿僅記載主債權數額時，抵押權人享有的優先受償權范圍應以合同約定為準。如《重慶市高級人民法院關于辦理實現擔保物權案件若干問題的解答》規定：“擔保合同約定的擔保范圍與抵押登記、出質登記中記載的擔保范圍不一致的，原則上應以登記的擔保范圍為準。但由于行政行為不規范造成登記的擔保范圍與約定擔保范圍不一致的，在合同內容合法有效，合同約定擔保范圍及于主債權、利息、違約金等，且雙方對擔保范圍均無異議，而登記僅載明了主債權本金的情況下，登記效力應及于符合法律規定及合同約定的利息、違約金等其他費用，申請人可在據以登記的擔保合同約定的范圍內依法享有優先受償權”。《四川省高級人民法院關于審理實現擔保物權案件若干問題的意見》規定：“當事人在擔保合同中約定的債權范圍包括利息及實現債權的費用，擔保物權僅登記主債權的，擔保物權的范圍以當事人的約定為準”。北京市第四中級人民法院于2016年發布的《金融借款合同糾紛審判白皮書》中記載“抵押合同約定的抵押范圍通常包括債務本金、利息、逾期利息、訴訟費、實現債權的費用等，而房地產登記部門所登記的抵押權他項權利證書常常僅載明借款本金的數額。我們認為，金融借款合同涉及擔保，應當遵循當事人意思自治原則和物權法定原則，物權法規定的擔保范圍不僅包括主債權還包括利息、違約金等，當事人在合同中對擔保范圍有明確約定的，雖然登記公示的他項權利證書只載明本金數額，仍應當按照雙方抵押合同約定的抵押范圍認定。”

第三種觀點可歸納為“限制登記論”，即如果當事人僅將本金登記在不動產登記簿中，而對于利息、違約金等其他費用沒有登記，此種情況下，抵押合同約定的借款期間的利息因屬于主債權的法定孳息，不論登記與否，抵押權人均有權優先受償，但對于遲延利息、違約金和實現擔保物權的訴訟費用，如果當事人沒有登記的，則不能優先受償，不能對抗順位在后的抵押權人

（二）理論界的代表性觀點梳理

具體到理論界，對于本文所涉問題的觀點亦存在諸多差異，其中代表性的觀點如下。

第一種觀點認為，擔保物權所擔保的主債權必須登記，至于主債權之外的其他項目如利息、違約金等是否應當登記，要根據情況決定，有些項目如利息是可以提前約定的，應當登記，有些如損害賠償金、實現擔保物權的費用是無法事先預測、無法估量的，因此不需要登記。

第二種觀點認為，約定利息和違約金如果沒有登記，則抵押權不能優先受償，只能在抵押當事人之間發生效力。但是，遲延利息本質上屬于金錢債務遲延履行時的違約金，在發生延期還款的事實后完全可以按照法定利率計算，故此即便沒有登記，也屬于抵押權擔保的債權范圍。

第三種觀點認為，就以登記為生效要件的擔保物權而言，當事人之間關于利息（無論是約定利息、遲延利息）和違約金的約定，必須記載于不動產登記簿，從而貫徹物權公示原則，透過登記簿向外界展示擔保物權的具體擔保范圍，倘若當事人沒有將其關于利息和違約金的約定加以登記的，則此種約定只能在當事人之間發生法律效力，擔保物權人就該利息和違約金等主債權之外的擔保對象，不具有優先受償權。

三、原因：規范的多重解讀與登記項目的缺失

（一）規范的多重解讀

分析諸多案例，其裁判觀點之所以存在差異，原因之一在于對法律規范的解讀不同，具體而言，主要集中在《物權法》第173條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法解釋》）第61條。前者規定：“擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。”后者規定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。”

《物權法》的上述規范明確了擔保物權之擔保范圍的法定性和約定性。所謂法定性，是指其已經為抵押權的擔保范圍明確了具有概括和兜底意義的內容；所謂約定性，是指當事人可以其意思自治為原則，對于抵押物的擔保范圍另行約定。然上述擔保范圍是否需要以登記的形式表現出來？法律規范并未給出明確答案。《擔保法解釋》的上述規范明確了登記與約定內容沖突時的選擇標準，然而當不動產登記簿僅在“債權數額”一欄中記載本金時，能否視為其包含了擔保范圍并進而與抵押合同發生了約定層面的沖突？司法解釋亦未進一步細化。

針對上述規范，第一種解讀觀點認為，《物權法》第173條具有補位“擔保范圍”的功能，因為推定是最起碼的預見，源于交易主體最可能的意思，但凡設立抵押，債權人所欲擔保的債權至少包括原債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用，作為潛在的抵押權人，一般債權人也應當預見，法律關于擔保范圍意思的推定具有對世效力之法理，故此抵押人或其他當事人不能以登記簿沒有“擔保范圍”的登記為由進行抗辯。至于《擔保法解釋》第61條，該條文是對抵押登記內容的規定，而非對擔保范圍的規定，故他項權利證書記載的權利價值不能否定當事人之間有關擔保范圍的約定。

另一種解讀觀點則認為，不動產登記簿是物權歸屬和內容的依據，擔保范圍作為抵押權的內容之一，也應以不動產登記簿的記載為準，后順位抵押權人依據不動產登記簿的記載知曉先順位抵押權的擔保債權數額，由此判斷抵押物的抵押余額，繼而對其債權受償的可能性所做的合理預期，應受法律的保護，以符合抵押登記制度的本旨，維護交易安全，再結合《擔保法解釋》第61條的規定，如果當事人可依據抵押合同約定的擔保范圍對抗抵押登記的內容，則突破了不動產登記簿記載的范圍，不僅有悖于物權公示、公信原則，而且會損害順位在后抵押權人登記的抵押債權的實現。

分析上述兩種解讀，其爭議本質涉及到兩個基本問題的判斷。其一，《物權法》對于擔保范圍的規定是否具有推定的對世效力進而無需再就此進行登記；其二，現行不動產抵押登記的內容是否可以概括性的包含優先受償的范圍，進而能否以與登記內容“不一致”為由排除合同約定的擔保范圍。

（二）登記項目的缺失

不動產抵押登記與擔保范圍的關系之所以引發爭議，還與不動產登記所面臨的現實情況具有很大關系，筆者嘗試從普遍性和特殊性兩個角度作出如下梳理。

其一，從普遍性的角度分析。以房屋抵押登記為例，不動產統一登記制度實施之前，根據住房和城鄉建設部頒布的《房屋登記簿管理試行辦法》第９條的規定：房屋他項權利的內容，記載抵押權人、抵押人和債務人、被擔保主債權的數額、擔保范圍、債務履行期限等內容。但是，在格式化的他項權利證書中，能夠填寫的主要欄目為以下八項：房屋他項權利人、房屋所有權人、房屋所有權證號、房屋坐落、他項權利種類、債權數額、登記時間、附記。再根據住房和城鄉建設部《關于印發房屋權屬證書、登記證明填寫說明的通知》：“他項權利種類：填寫抵押權或地役權等他項權利；債權數額：屬于一般抵押權的，填寫房屋登記簿上記載的被擔保主債權的數額；屬于最高額抵押權的，填寫房屋登記簿上記載的最高債權額；附記：填寫需要記載的其他事項，設定最高額抵押的，應在附記欄中注明；地役權登記的，需役地房屋坐落應在附記欄中注明。”由此可知，申請人辦理抵押登記時須記載的八項內容中，并沒有前述規定中的 “擔保范圍”。

2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》實施，全國實施不動產統一登記制度，其權利外觀形式主要有《不動產登記簿》《不動產權證書》《不動產登記證明》。對于抵押權而言，除了登記機關保管的不動產登記簿之外，抵押權人獲得的是《不動產登記證明》，該證明中與抵押權相關的內容記載于“其他”一欄，“使用和填寫說明”中顯示此處應填寫的是“擔保債權的數額”；不動產登記簿的抵押權登記信息頁中僅有“被擔保主債權數額（最高債權數額）”欄，沒有擔保范圍欄。

此外，在多地政府部門的操作過程中，抵押登記的“債權數額”處絕大多數為主債權數額，即便當事人要求登記利息、違約金等項目，也不可能在權利外觀證書上顯示，僅有可能在登記機關的信息系統中“備案”（如北京地區）。

其二，從特殊性的角度分析。為了解決本文所論及的爭議性問題，部分地區的金融機構開始與不動產登記部門合作，嘗試以登記內容的明確來避免糾紛。如上海銀監局與上海市不動產登記局聯合印發了《關于啟動新版銀行在線查詢不動產登記信息系統的通知》，其中規定：抵押擔保范圍是新版不動產抵押登記申請表中新增的內容，由各銀行和當事人自行約定并明確表示是否需要在不動產登記簿上記載公示；需要記載抵押擔保范圍的，申請人應確保申請表中載明的抵押擔保范圍與抵押合同約定的內容一致，不得任意增加或減少。

結合上述的普遍性現狀和特殊性嘗試，可知不動產抵押登記所面臨的客觀現實是：外觀權利證書并未明確設置“擔保范圍”的登記欄目，且多地的相關部門亦不進行此項的登記。由此，抵押權人之“權利公示”的愿望遭遇了困境，未被不動產登記簿記載的“擔保范圍”也并非通過盡其主觀注意義務的方式所能實現。

四、解析：實然的選擇與應然的出路

（一）實然的選擇

一般而言，裁判者對于本文所論及的問題應遵循如下的應然性邏輯思考：抵押權的設立需要以登記為標準；擔保范圍應當在抵押權設立登記時明確記載；抵押權人的優先受償權以登記的擔保范圍為限。然而，具體到司法實踐，裁判者需要面對的卻是擔保范圍并未成為不動產登記之“常規內容”的客觀現實，故此時裁判者需要作出的選擇是：抵押權人優先受償權的范圍是以不動產登記簿記載的“主債權數額”為準還是以合同約定為準。換言之，對于裁判者來說，在應然的思考方式缺乏現實基礎時，其又當采取何種符合實際的問題解決方式？對此，嘗試作出以下分析。

其一，現行法律規范是否規定抵押權的擔保范圍必須進行登記？從法律經驗上看，物權公示是確定物權權屬的重要規定，《物權法》第6條規定了不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，以表公示，故不動產抵押權的設立當然需要以登記的方式完成。然抵押權的擔保范圍與抵押權的設立顯然并非同一概念，抵押權設立的登記亦不等同于擔保范圍的登記，且無論《物權法》《擔保法》還是相應的司法解釋，均未明確要求擔保范圍必須進行登記。

其二，如果以登記的主債權數額作為抵押權人優先受償的范圍，將導致何種后果？無論金融機構抑或其他民事主體，其對抵押物所能擔保范圍的期待原則上與合同一致，在現實的登記背景下，如果確定抵押權人能夠優先受償的只有債務本金而不包含合同約定的違約金、利息等內容，其后果將會迫使抵押權人轉向“曲線救國”，即直接以“高價估算”的方式將抵押權登記為最高額抵押權，進而“架空”一般抵押權，使其在規范中的存在失去現實意義。

其三，如果以合同約定的擔保范圍作為優先受償權的依據，對于其他債權人是否構成侵害？就抵押權的設立而言，其公示的意義主要體現在兩個角度，第一個角度是公示了抵押權和抵押權人的存在，進而使得不動產在交易市場上具有了鮮明的“限制性負擔”；第二個角度是公示了抵押權人的優先受償權，即告知順序在后的抵押權人和普通債權人，在先登記的抵押權人對于抵押物的價值能夠優先受償。故此時，在后抵押權人和其他債權人對于其不能從抵押物上獲取清償的可能性已經有了預期。至于該預期的程度則涉及到了抵押物的擔保范圍，此時對于在后的抵押權人而言，其知曉擔保范圍的途徑，即存在《物權法》第173條的宣示性條款，也可向抵押人和登記機構查詢。對于普通債權人而言，因不存在物的擔保，故債務人是否具有不動產并非債權形成時考慮的必然因素，換言之，普通債權人在債權形成時并不存在對抵押權的登記信賴。退一步而言，即使普通債權人在債權形成時考慮了債務人的不動產，然在其未成為債權對應的擔保物時，債務人可隨意處置，故此時，普通債權人對于該不動產并不存在債務清償的合理預期。

換一個角度，再來分析在后抵押權人和普通債權人對于登記的信賴基礎是否存在。就不動產登記而言，其具有明顯的推定力，從而使登記權利人不證自明的成為不動產物權人，在此前提下，即使不動產登記錯誤，那么善意第三人基于登記信賴取得的物權，也當得到保護。故此，第三人產生信賴的前提當然是存在登記，如果登記項目缺乏，信賴自無從談起。對于當下的抵押權登記而言，普通債權人或后順位的抵押權人可以產生的信賴主要包括：抵押權人是誰；擔保的主債權數額是多少，因為上述兩者已明確記載于不動產登記簿中。至于擔保范圍，在權利憑證上并未記載的前提下，恐難以得出第三人對此產生信賴的結論。

由上分析可知，將抵押權人享有的優先受償范圍以合同約定作為界定標準，并未給普通債權人和后順位抵押權人的信賴利益造成猝不及防的沖擊，也難謂對其預期利益造成了損害，其只不過是裁判者在法律規范和登記現實未能完全契合的背景下，對于抵押物優先受償范圍作出的實然選擇。這也是在筆者所查詢到的案例和高級法院的規范性文件中，“遵循約定說”成為多數觀點的重要原因。至于《擔保法解釋》第61條的理解路徑，當不存在過多障礙，其所謂抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致，當指在“名目對應”的基礎上，如兩者關于主債權數額、擔保范圍的內容出現矛盾時，基于登記的公信原則，應當以登記記載的內容為準。

（二）應然的出路

如上文所述，抵押權作為擔保物權，其作用之一在于為債務的順利清償提供物的保證；作用之二在于抵押權人能夠就抵押物的價值享有比普通債權人優先受償的權利。從此意義上而言，優先受償的范圍同樣屬于抵押權的重要內容，然在當下，抵押權優先受償的范圍與登記之間之所以出現上述諸多爭議，主要原因在于法律規范和登記制度的模糊化。“順從”于現實，實踐中的多數觀點選擇了“遵循約定”的方式，然并未從根本上解決爭議。反觀域外的立法例，諸多國家如德國、日本等都要求當事人必須將其關于擔保范圍的約定通過登記加以公示，從而使第三人準確獲悉。如《德國民法典》第1115條第1款規定：“在抵押權登記時，必須在土地登記簿上寫明債權人、債權的金額，債權為支付利息的，還必須寫明利率，應當交付其他從給付的，須寫明金額。此外，為說明債權，可以查照登記同意書”。故為了更明確的將實踐反映到理論，進而消除諸多不必要的爭議，從應然性的角度分析，尚需在規范和登記制度層面細化兩方面的措施。

其一，從規范的層面而言，可通過對《物權法》的完善或借助于司法解釋的方式，明確抵押權登記之時，擔保范圍屬于必須登記的內容且原則上優先受償權的范圍以登記為準，從而將擔保范圍和優先受償范圍的“身份屬性”明確，避免在是否需要登記尚存爭議的前提下去探討登記內容與優先受償范圍之間的關系。其二，從登記制度層面而言，完善不動產登記證明和不動產登記簿的格式內容，明確設置“擔保范圍”。就上述兩項措施而言，其更多是操作層面的改進問題，并不存在理論上的障礙，且上述措施不僅有助于抵押權人的權利保障，同時對于不特定的第三人而言，不動產登記簿上多一些確定性權利的外觀宣示，亦可增強交易結果的可預期性。當然，理論上亦有觀點以當事人約定的利息、違約金、損害賠償等項目或違反法律規定或難以確定為由否定登記的必要性。然客觀而言，無論是否存在登記，上述項目在確定抵押權的優先受償范圍時，都會存在一個司法審查的標準問題，而該問題的解決依賴于規范層面的統一性規定，與是否登記之間并無必然聯系。