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轉(zhuǎn)自“民事之家”

? ? ?【核心提示】

? ? ? ?《城市房地產(chǎn)管理法》并未明確未取得土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓合同無效，該法關(guān)于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)同時具備取得土地使用權(quán)證書、達(dá)到法定的投資開發(fā)條件的規(guī)定，屬于強制性規(guī)定，但不是效力性強制性規(guī)定。

? ? ? ?對于起訴前未取得土地使用權(quán)證書的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體案件情況，結(jié)合物權(quán)法、合同法的相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定，不宜對《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定作簡單的反面解釋，認(rèn)定在起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書或者未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。

? ? 【法理評析】

? ? ? 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的基本含義是：轉(zhuǎn)讓人將其依法取得的出讓土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓于受讓方并由受讓方支付價款。由于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于民事合同，因而判斷此類合同的效力，仍然遵循認(rèn)定合同效力的一般標(biāo)準(zhǔn)，即合同主體是否具有相應(yīng)的行為能力、意思表示是否真實及是否違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定或者公序良俗。

? ? ? ? 特別值得注意的是，包括以下三點：

? ? ? ?第一，如何理解相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。也就是說，違反了哪些法律規(guī)定將影響合同的效力。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；第三十九條第一款規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條屬于強制性規(guī)定似無爭議，但是“未取得土地使用權(quán)證書”的規(guī)定不宜認(rèn)定為效力性強制性規(guī)定。

? ? ? ? 第二，土地使用權(quán)屬于物權(quán)的一種，故《物權(quán)法》確立的不對稱物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分原則，無疑應(yīng)當(dāng)適用于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定。

? ? ? ? 第三，由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于有償轉(zhuǎn)讓權(quán)利的合同，《合同法》有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定及《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》所確立的原則與精神應(yīng)當(dāng)適用于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的判斷。

? ?【典型案例】

? ? ? ? 最高人民法院（2015）民申字第196號民事裁定書

? ?【法律鏈接】

? ? ? 1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：

? ? ? ? 第三十八條? ? 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

? ? ? ? ?(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

? ? ? ? (二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

? ? ? ? (三)依法收回土地使用權(quán)的;

? ? ? ? (四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

? ? ? ? (五)權(quán)屬有爭議的;

? ? ? ? (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

? ? ? ? (七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

? ? ? ? 第三十九條? ? ?以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

? ? ? ? (一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

? ? ? ? (二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

? ? ? ? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

? ? ? ?2.《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：

? ? ? ? ?第九條　轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

? ? ? ? 3.《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：

? ? ? 第三條? 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

? ? ?出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

? ?　【文章來源】

? ? ?——見最高人民法院民事審判第一庭主編的《民事審判指導(dǎo)與參考》總第74輯（2018年第2輯）第170—194頁，題目：《未領(lǐng)取權(quán)屬證書的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力》，作者：最高人民法院民一庭? 汪治平。感謝作者精心研究！編輯本文的目的僅在于交流、學(xué)習(xí)、研討，絕無任何商業(yè)目的。如作者不同意轉(zhuǎn)載，敬請聯(lián)系刪除。