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?當(dāng)前，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情正在影響著人們的正常工作和生活。國家已采取延長假期、企業(yè)延遲復(fù)工、關(guān)停各類公眾場所、限制人員流動等多種措施防控疫情。

? ? ? 而這一突發(fā)的公共衛(wèi)生事件作為一個法律事實，不可避免地會導(dǎo)致法律主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系受到影響。房屋租賃就是其中受到較大關(guān)注的法律問題。

? ? ? 立足目前的疫情形勢，從現(xiàn)有法律政策和既有審判案例出發(fā)，在房屋租賃法律關(guān)系領(lǐng)域，可能會產(chǎn)生哪些問題?出租人、承租人及其他相關(guān)利益主體，又該如何保障自己的合法權(quán)益呢?

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一、承租人逾期支付房租達(dá)到合同約定的解除條件，出租人能否解除合同?

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?受疫情影響，承租人可能出現(xiàn)資金缺口導(dǎo)致不能及時付租，甚至逾期時間達(dá)到雙方租賃合同約定的解除條件，但此時不建議出租人逕行依約定行使合同解除權(quán)。

? ? ? 關(guān)于對合同約定的解除條件能否根據(jù)誠實信用原則進(jìn)行解釋的問題，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠實信用原則對約定的解除條件進(jìn)行解釋，適當(dāng)限制合同解除權(quán)的行使，對于違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現(xiàn)，不支持守約方要求解除合同的請求。即使是在社會正常運轉(zhuǎn)的情況下，承租人逾期支付租金達(dá)到合同約定解除條件的單一事實也不必然導(dǎo)致合同解除。

? ? ? 因此，在當(dāng)前疫情防控形勢嚴(yán)峻的情況下，建議雙方當(dāng)事人及時溝通，出租人給予承租人合理的租金支付延展期，避免因機械履行合同導(dǎo)致更大的損失。

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二、承租人是否有權(quán)要求減免疫情影響期間的應(yīng)付租金?

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? ? ? 在法律層面，承租人是否有權(quán)要求減免受疫情影響期間的應(yīng)付租金，并不能一概而論。

? ? ? 雖然疫情及相關(guān)防治措施本身具備不可抗力的特征，但在具體案件中將產(chǎn)生何種法律后果，還需要進(jìn)一步分析合同履行障礙與疫情之間的因果關(guān)系。

? ? ? 如果因疫情或相關(guān)防治措施導(dǎo)致雙方房屋租賃合同暫時無法履行，或繼續(xù)按照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)履行將產(chǎn)生對一方當(dāng)事人顯失公平的結(jié)果時，可以通過調(diào)整租金等合同條款的方式來平衡雙方當(dāng)事人的利益，具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公平原則由雙方商定或由法院裁定。

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三、承租人是否有權(quán)以受疫情影響為由要求解除合同?

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? ? ? 由于疫情的發(fā)展趨勢尚難預(yù)判，不排除有承租商戶受疫情影響出現(xiàn)房屋租賃合同目的無法實現(xiàn)的情況。關(guān)于此次疫情及相關(guān)防治措施是否能夠在某些個案的處理中成為解除房屋租賃合同的正當(dāng)理由，還需根據(jù)情勢變化、承租商戶受影響的具體程度等因素來進(jìn)行綜合判斷。

? ? ? 若因疫情影響承租人的合同目的確實已無法實現(xiàn)的，承租人有權(quán)要求解除合同，并免除違約責(zé)任承擔(dān);合同解除后的房租結(jié)算可參照上條處理，但對于承租人的其他損失，比如受疫情影響期間的經(jīng)營損失、租賃期間未用盡的裝修損失等，出租人一般無需分擔(dān)。

? ? ? 另外，需要提醒承租方注意的是，如果出現(xiàn)確實難以繼續(xù)履行合同的特殊情況，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以便對方采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大。