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摘要：合理準確地辦理針對房地產開發企業的查封登記，首先要深刻理解建設用地使用權的基本概念和內涵，理清房地關系；其次要推行建設用地使用權共有份額量化登記，實現動態管理；最后需要建立完善的不動產登記系統平臺，提供技術支撐。
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不動產統一登記之前，房屋登記與土地登記分屬兩個部門，查封登記在兩個部門分別辦理，因為信息隔離，所以“相安無事”。統一登記后，按照《不動產登記暫行條例》及《不動產登記暫行條例實施細則》的要求，必須貫徹落實房地一體登記的原則，以宗地為基礎，開展建設用地使用權及房屋登記。
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商品房是典型的區分所有權類型，一幢房屋會有若干個權利人。同時，小區的一宗土地上存在多幢房屋，又由于分期開發，分批銷售轉讓，房地產開發企業從摘牌到開發至全部銷售，房屋從無到有、由開發企業到業主，相應的其建設用地使用權共有份額處于變動之中。一旦開發企業資金鏈出現問題引發債務糾紛，執行法官出于保全債權的需要，到登記機構查詢可以查封的標的時，如果未出售房屋的價值仍不滿足債權數額，登記又不能及時清晰地反映開發企業建設用地使用權的共有份額，會尋找可查封的建設用地使用權。如果沒有開展建設用地使用權量化動態登記，登記簿記載宗地使用權面積沒有準確反映實際建設用地使用權份額變動情況，則法官可能會查封整宗地的土地使用權，因同一宗地號的關系，導致宗地上建筑物也被查封，產生的后果是，作為被執行人開發企業的宗地被查封了，同時將小區業主的不動產也都查封了，這樣必然存在混亂和矛盾，給業主帶來諸多煩惱。
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合理準確地辦理針對開發企業的查封登記，應做到以下幾點。
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要深刻理解建設用地使用權的基本概念和內涵。理清房地關系
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建設用地使用權客體，即宗地，是以出讓或劃撥方式取得的四至明確的特定地塊。建設用地使用權的出讓和登記是以宗地為單位進行的，一般情況下一個宗地就是一個建筑區劃，一宗地上只有一個建設用地使用權，一個建設用地使用權也只存在于一宗地上，其權利所及范圍是整宗土地。宗地內業主的建設用地使用權及于整宗土地，不僅意味著全體業主作為整體享有覆蓋整宗土地的建設用地使用權，也意味著每一個業主享有的建設用地使用權覆蓋整宗土地。雖然建設用地使用權是一種民事上的物權，但其內容卻是規劃許可行政行為賦予的，是由既作為土地所有人的代表、又是規劃管理者的政府出讓相對人，并設定具體建設內容的一種權利。一旦修建性詳細規劃審批確定，宗地上可建房屋的位置、規模、用途即已確定。
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不動產登記是權利變動的記載公示。有學者提出，在重構房地產登記制度時，除強化專有部分的登記效力外，還要明晰共有部分的登記內容，共有部分應隨相應的專有部分一并申請登記。在不動產登記的具體實務中，對于建筑物區分所有權情形下建設用地使用權的準確、及時登記，尚未有具體明確的要求。
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開發企業建設用地使用權份額的登記也應該隨房屋銷售同步移轉登記給業主，可以根據商品房項目的建設周期，從建設用地使用權的本質內涵出發，量化宗地內的各單體建筑的土地使用權份額，建立房地一一對應關系，在商品房抵押和轉移登記等業務節點，核減開發企業建設用地使用權份額，形成房地一體變動的業務管理體系。
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推行建設用地使用權共有份額量化登記，實現動態管理
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基于建筑物區分所有權與不動產登記制度的研究，我們提出的量化建設用地使用權共有份額，實現房屋及其對應的建設用地使用權份額一體登記的技術路線，應該是實踐中解決建筑物區分所有情形下業務問題的一條可行之路。
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具體思路是通過對房地產開發企業的建設用地使用權進行量化，并以共有份額登記的方式，實現對應的建設用地使用權份額的動態管理和規范登記。為了方便實際操作，需要用項目虛擬電子沙盤，對樓幢進行管理，直觀反應建設用地的使用權共有份額的動態變化，清晰展開表現權利狀況。
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首次銷售許可前，按修建性規劃總平面圖建立項目預設電子沙盤，將每幢預先放入其中，對所有樓幢均建立樓盤表。按樓幢對建設用地使用權份額進行量化，準確顯示每幢建筑物對應的建設用地使用權共有份額，將宗地建設用地使用權全部分攤到電子沙盤內各樓幢。同時，不動產登記系統和商品房銷售系統通過項目電子沙盤對建筑（構筑）物進行分幢管理，從而實現對建設用地使用權的量化管理。項目辦理銷售許可時，根據權籍調查成果將擬銷售樓幢的樓盤表掛接到電子沙盤上。在每個銷售樓幢進行建筑物首次登記時，還需對開發企業的建設用地使用權面積進行核減變更，并在登記簿上進行記載。此時，針對未開發相應建設用地使用權的查封登記以虛擬建筑（構筑）物的查封來實現。
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例：某開發企業受讓取得一塊宗地，辦理建設用地使用權首次登記，有時還可能辦理建設用地使用權抵押登記，宗地號唯一，此時發生查封登記，未辦理預售許可，會查封整個宗地。分期開發的，先期開發樓幢辦理銷售許可前，根據項目總規劃圖，建立項目電子沙盤，按樓幢將建設用地使用權量化分攤到每幢建筑（構筑）物，未開發樓幢按虛擬樓盤對應分攤。已建樓幢銷售許可后發生查封登記時，已銷售樓幢對應建設用地使用權共有份額已經發生變動，讓渡給購房人。
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對已銷售建筑物區分所有權查封效力及于其對應的建設用地使用權。購房人作為被執行人時，按“地隨房走”原則，只需查封建筑（構筑）物基本單元即可。同理，開發企業作為被申請人時，只需查封未售建筑（構筑）物所有權即可。此時，對于未辦理銷售許可樓幢的建設用地使用權，只需查封虛擬樓幢來實現。這樣，通過對可以直觀顯示的樓幢進行管理，避免對宗地進行查封引發的分宗和宗地號關聯引發的矛盾。
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需要建立完善的不動產登記系統平臺.提供技術支撐
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基于建設用地使用權量化的電子沙盤、樓盤表及登記簿的構建及其流程：小區“電子沙盤”是以小區修建性詳細規劃為基礎，在不動產登記業務系統中建立直觀反映每幢房屋位置及已建、在建、未建、查封等情況的模塊。樓盤表可以顯示樓盤的已售、未售，抵押、未抵押，查封、未查封等情況。
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登記簿、樓盤表和電子沙盤是有計算機系統邏輯關系的，并實時自動關聯。不動產登記簿借助小區電子沙盤、樓盤表，全面、直觀、動態的記載和表達不動產自然狀況、權利狀況變動情況。
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依據不動產全生命周期業務模型和建設用地使用權量化算法，以《建設用地使用權量化計劃表》為核心，對不動產登記系統進行了優化設計。
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（1）第一幢樓預測成果審核時的主要功能，根據規劃總平面圖錄入宗地的規劃建筑總面積，以及樓幢的規劃建筑面積，調用量化分攤計算模塊，計算本幢的規劃面積占比。然后再導人預測樓盤表和實測樓盤表，并分別計算樓幢的預測建筑面積、實測建筑面積和預測戶室面積占比、實測戶室面積占比。
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（2）新建商品房首次登記，登記前如果純土地存在抵押，系統合并辦理該宗地的抵押范圍變更登記和土地量化分攤剩余面積變更登記。量化分攤功能模板根據剩余土地使用權分攤面積計算公式自動計算出剩余建設用地使用權比例，并將其寫入到證書及證明的附記中。另外，將該樓幢的《建設用地使用權量化計劃表》中的狀態更新為“首登”。
（3）剩余部分土地抵押登記，讀取該宗地對應的每個樓幢的量化分攤信息，更新《建設用地使用權量化計劃表》中的抵押情況，并能根據需要記載量化分攤信息到附記欄中。
（4）查封登記，第一幢樓入網銷售前，因地上無房屋、無建筑規模變化，辦理土地查封登記時，按正常流程辦理整宗地查封。針對部分開發的宗地進行分開查封，擬建狀態下的樓幢直接查封樓幢對應的不動產單元，并將查封信息與對應的土地證及不動產權證實現關聯，還能夠通過宗地信息查詢到相應宗地和不動產單元的查封信息。業務辦理過程中，將依樓幢查封代替宗地查封;其他狀態下的樓幢直接查封對應的不動產單元信息，這樣通過對未銷售房屋和未建建筑規模所對應的建設用地使用權進行查封，從而實現對開發商剩余建設用地使用權的查封。執行法官提交查封文書至登記機構，經過受理、審核、登簿等節點，借助小區“電子沙盤”、樓盤表記載登記簿，可以全面、直觀、動態地記載和表達不動產查封和解封權利狀況變動情況。
（5）在不動產登記系統中，可以查看各個樓幢的登記狀態（擬建、在建、竣工、首登）和《建設用地使用權量化計劃表》信息等;通過宗地可以看到該宗地對應的登記狀態（登記、抵押、查封狀態）及該宗地對應的量化關系表，根據量化關系表，可以查看每個樓幢對應樓盤上每一個戶室的登記、抵押及查封狀態及詳細信息;通過房屋可以看到房屋對應的樓幢的量化信息及樓幢對應樓盤上每一個戶室的登記、抵押及查封狀態及詳細信息。
所有樓幢都登記后，系統可以根據實測面積對樓幢及戶室的分攤系數重新計算和自動更新，形成最終的分攤系數和分攤面積。
【來源】《中國房地產》2019年10期上旬版
【作者】鹽城市不動產登記中心 季峰 李凱，南京國圖計算機公司 張金磊
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