行業資訊
摘要：闡述申請不動產登記不是民事法律行為，限制民事行為能力人不可以實施房地產轉讓行為，在不動產登記實務中，由監護人代被監護人接受登記機構的詢問等問題。
父母為給17歲的高二學生甲籌集醫療費而轉讓登記在甲名下的一處房地產。父母以甲的名義與買方簽訂了房地產轉讓合同，收取購房款后，向買方交付了房屋。現甲的父母與買方持相關材料共同申請轉移登記。問：甲是否應當到登記機構接受登記人員的詢問？
有觀點認為，《民法總則》第19條規定，8周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認，但是可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應的民事法律行為。該總則第35條規定，監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。未成年人的監護人履行監護職責，在作出與被監護人利益有關的決定時，應當根據被監護人的年齡和智力狀況，尊重被監護人的真實意愿。成年人的監護人履行監護職責，應當最大程度地尊重被監護人的真實意愿，保障并協助被監護人實施與其智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為。對被監護人有能力獨立處理的事務，監護人不得干涉。據此可知，《民法總則》一方面明確了監護人在代表被監護的未成年人實施相關民事法律行為時必須充分尊重被監護人的真實意愿;另一方面更明確了未成年人在民事活動中的一般民事行為以及純獲利的民事法律行為均可以由其獨立實施。也就是說，在民事活動中非純獲利的民事法律行為如轉讓未成年人名下房產時，相關的民事法律行為需要由其監護人代為做出，但做出該行為的決定必須是未成年人自己的真實意愿。因此，8周歲以上的未成年人應當到場，參與登記機構辦理登記時所必須履行的詢問程序，向登記人員清晰表達自己的真實意愿，在未成年人如實表述自己愿意申請相關登記的真實意愿并由登記人員記載在詢問筆錄中后，其他涉及具體不動產登記辦理的民事行為和民事法律行為由其監護人代為做出。筆者不支持此觀點。
申請登記是不動產登記程序上的行為，不是民事法律行為
《民法總則》第133條規定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。其中的民事法律關系，是平等主體之間發生的、符合民事法律規范的、以權利義務為內容的社會關系，是民法對平等主體的人身和財產關系加以調整的結果。據此可知，民事法律行為是民事主體設立、變更、終止民事權利和民事義務的合法行為。
《不動產登記暫行條例》第2條第1款規定，不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。據此可知，不動產登記是登記機構依法實施的在登記簿上記載不動產權利或其他法定事項的行政行為。在不動產登記實務中，《不動產登記暫行條例實施細則》第2條規定，不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。該實施細則第12條第1款規定，當事人可以委托他人代為申請不動產登記。據此可知，一般情形下，申請登記是民事主體實施的啟動不動產登記程序的行為，即申請登記是民事主體實施的啟動行政程序的行為。此啟動行政程序的行為民事主體可以委托他人代為行使。
因此，申請登記是民事主體實施的啟動不動產登記行政行為的程序行為，不是民事主體實施的設立、變更、終止民事權利和民事義務的民事法律行為，故《民法總則》中關于監護人代被監護人實施民事法律行為時“尊重被監護人的真實意愿”的規定，不適用于監護人代被監護人申請不動產登記。換言之，8周歲以上的未成年人應當到登記機構接受登記人員的詢問沒有法律上的依據，故本案中，甲無須到登記機構現場接受詢問。
八周歲以上的未成年人不可以實施房地產轉讓行為
《民法總則》第145條規定，限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效;實施的其他民事法律行為經法定代理人同意或者追認后有效。據此可知，八周歲以上的未成年人可以實施的是純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為，主要有使未成年人純獲利益，或被免除義務的行為;未成年人自由財產的處分行為。如學費、旅費等由法定代理人預定使用目的的財產，及零用錢等未預定使用目的的財產;日常生活中的定型化行為。如利用自動售貨機，利用公共交通工具，走人游園場所等。本案中，按《土地增值稅暫行條例》第2條、第12條規定，轉讓房地產的出讓方應當繳納土地增值稅，且土地增值稅繳納憑證是當事人申請轉讓房屋產生的轉移登記時應當提交的材料。甲是房地產的出讓方，是轉讓房地產收入的取得人，也是土地增值稅的納稅義務人，即房地產轉讓關系是負有法定義務的法律關系，依法不能由8周歲以上的未成年人實施。
在不動產登記實務中，《不動產登記暫行條例實施細則》第11條第1款規定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。據此可知，無民事行為能力人、限制民事行為能力人不得實施申請不動產登記的行為。換言之，無民事行為能力人、限制民事行為能力人不得實施啟動不動產登記行政程序的行為，只能由其監護人代為實施。
按《物權法》第12條第2款第2項規定，詢問申請人是登記機構的職責。如前所述，實體上，限制行為能力人依法不能實施房地產轉讓行為。程序上，限制行為能力人依規不能實施申請房地產轉讓產生的登記。概言之，在不動產登記程序中，限制民事行為能力人不是登記機構的詢問對象。本案中，甲某不是登記機構的詢問對象，自然無須到登記機構接受詢問。
在不動產登記實務中，由監護人代被監護人接受登記機構的詢問
在不動產登記實務中，《不動產登記暫行條例實施細則》第11條第1款規定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。據此可知，監護人代無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記，即監護人代無民事行為能力人、限制民事行為能力人行使申請不動產登記中的權利，履行申請不動產登記中的義務，前者如向登記機構提交申請，要求辦理不動產登記等，后者如接受登記機構的相關詢問等。如果要求無民事行為能力人、限制民事行為能力人到場接受詢問，則無民事行為能力人、限制民事行為能力人履行了申請登記的義務，成為了實質上的不動產登記申請人，違反前述《不動產登記暫行條例實施細則》第11條第1款規定，因此，在不動產登記實務中，不能要求限制民事行為能力人到場接受詢問，而應當由監護人代被監護人接受登記機構的詢問。
【來源】《中國房地產》2019年12月上旬刊
【作者】北京城市學院眾城智庫中國不動產（自然資源）登記研究院 劉守君
轉自 房政在線
聯系電話：059187640886 / 059188968588
企點客服QQ：800054909
